租购并举，短板在租。长期以来，我国住房租赁市场以个人出租为主，缺少规模化、市场化的机构租赁者。2017年7月，九部委联合印发住房租赁新政，要求在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场，并选取了12个城市开展住房租赁试点。各地区积极响应，目前已有20多个省市出台了住房租赁实施细则。

在国家部委到地方政府的双重支持下，从去年开始，万科、龙湖、碧桂园、绿地、旭辉等一批标杆房企纷纷以不同形式涉足。目前房企是如何参与到长租公寓领域中来的呢？

开发商纷纷踏入租房市场

我国排名前30位的房地产商中，已有1/3以上涉足长租公寓。曾经习惯赚快钱的房地产商为何进军新市场、做起长线生意？外部环境的转变是主要动因。

一来，传统开发迎来了“天花板”。同样一块地，用于建房销售，周期短、融资易、回款快；用于自持出租，回款周期长、占压大量资金。“在市场高增长的‘黄金时代’，住宅开发销售更有利可图，房地产商更倾向于‘拿地、建房、回款、再拿地’。但现在新房市场规模已经遇到了‘天花板’，只要有微利、能持续，就是细水长流的好生意，租赁业务即属此类。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉说。

二来，土地使用有了“硬杠杠”。为转变“轻租重售”局面，不少城市在土地拍卖时开始加入全部或部分“自持”的条款，要求自持地块所建住房或“多租少售”或“只租不售”。

三来，住房制度将告别“独木桥”。在租购并举、租购同权的导向之下，围绕长租公寓的政策红利还将持续释放。

前房企切入这一领域主要有两种方式：一种是单独成立长租公寓品牌，即自营长租公寓品牌，如万科、龙湖、金地、招商蛇口、旭辉、远洋等；另一种是和专业的长租公寓运营公司合作，如保利、绿城、阳光城、复星等。

房企对自营长租公寓城市布局方面，普遍倾向于集中布局热点一二线城市。主要是由于重点一二城市城市经济实力较强，就业情况较好，对人口吸附能力也较强，再加上这些城市房价居高不下，租凭人口较多，从而对租凭市场产生较大的需求量。

大多数房企长租公寓项目的运营模式是集中式的，区位选址一般从以下两个原则考虑着手：

① 交通较优原则：地铁站（大型公交站）步行距离1千米用时15分钟范围内。租客群体以26-35岁间的80后90后为主，占比达58%。

② 优质客户群集中原则：除交通便利外，技术（科创）园区周边区域也是重点选址区域，客群集中、政策扶持等先天优势，加之白领还具备薪资优越、追求生活品质等后天条件，因此备受房企青睐。

目前典型房企的长租公寓均有各自的产品线，在长租公寓的客群研究方面，旭辉领寓做的尤为出色。领寓拥有自己的客户研究部门，对白领租客进行了详尽分析。旭辉针对三类目标人群打造了对应的三条产品线：

排名前列类是对居住和服务有更高品质要求的外企高管和商务金领——“品质房型+多功能社交空间+管家式服务”的博乐诗服务公寓；

第二类是有一定经济能力但尚无购房能力，看重环境、社交等附加功能的企业白领——“精致房型+多功能社交空间+社群服务”的柚米国际社区（主要产品，占比约80%）；

第三类是支付能力一般，对租房有安全、便捷、性价比要求的社会新人，如刚毕业的大学生——“精小房型+多功能使用区域+共享空间”的菁社青年公寓。

长租公寓前景 谈盈利为时尚早

整个长租公寓市场仍处于前期投入期，短时间回本不容易。

长租公寓要想持续向好，关键在于赢得可观的回报，这就得好好算算账——

支出一端较大头的，无疑是支付给产权拥有者的房租支出。万科推出的泊寓项目中，有些房源为万科自持，另一些则需项目团队去市场上拿房。这类项目的月租支出，一般会占月收益的七成以上。“广州、深圳相对还好，按月计算，每平方米的拿房成本为85—95元；北京、上海则‘奇货可居’，成本在4—5元/日/平方米。”北京泊寓公司助理总经理金羽说，特大城市普通住宅库存率极低，集中式长租公寓一般得选择商业用房，“获取房源时，我们还要面临餐饮、月子中心、培训机构、私立医院等业态的竞争。”

另一个大头是改造装修。既然要长租，房屋寿命就不能太短，设备也不能更换过勤。泊寓在改造装修时，参照了万科精装商品房的标准执行，即便能倚仗集团采购的便利，改造成本也不低，约在2000元/平方米左右。

支出多头，收入则相对简单——租金。有人认为，长租公寓抬高了租房价格，但在经营者看来并非如此：一来，租金高低是与居民收入水平相对而言的，租户会根据自身财力选择栖身之地；二来，长租公寓外还有大量分散房源，租户可以用脚投票。“在纽约、香港、伦敦，租金占收入的比例超过了50%，而在北京、上海，这一比例尚在30%左右。”链家研究院院长杨现领表示。

入住率的高低，同样事关长租公寓营收状况。据金羽介绍，从全国看，泊寓的入住率至少在90%以上，有些店铺长年达到100%，“除非轮换的时候才会有空房间。”

总体而言，整个长租公寓市场仍处于前期投入期，谈盈利还为时尚早。“我们今年运营到了第六年，才在北京实现了微利，算上其他城市的话，从全国看还属于投入期。”北京自如公司总经理熊林表示，他们更加看重未来，“庞大的需求将产生万亿级的市场。”

“随着居住观念的升级和市场的调整，租金回报率会日渐乐观。”杨现领判断，集中式长租公寓的租期一般为10到15年，通常的回本周期是5到6年，如果运营得好，3到4年就可以开始盈利了。