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                          文 / 严骄  魏若晨

特邀作者：严骄律师，尚公律师事务所高级合伙人，贵州大学法学院硕士研究生校外导师。

2018年8月，长租公寓从无限风光到备受质疑，巨大的落差仿佛发生于蓦然回首间。短短一个月时间里，长租公寓企业的公众形象仿佛从“房住不炒“政策的积极践行者，大庇天下寒士俱欢颜的开拓者，迅速堕落成哄抬房价、装修污染、套路贷的黑心投机者，大有“庆父不死，鲁难未已”之势。

冥冥之中，一语成谶。

2018年8月20日，杭州长租公寓运营企业杭州鼎家网络科技有限公司（以下简称“鼎家科技”）突然宣布，公司因经营不善，出现资金链断裂，目前已进入破产清算程序，4000多名租客不但无法拿回押金，还依然要按月向租房贷的资金提供方还本付息，部分房东因未收到鼎家科技的应付租金，已经准备收房。媒体报道后，一时间山雨欲来风满楼，舆论焦点开始聚集于租房分期，北京市住建委也表示已经会同市银监局、市金融局等启动了“租房贷”调查。

租房分期是什么

租房分期，简言之是指租户与房东签订一定期限的租赁合同，租户向金融机构申请贷款，贷款资金一次性支付给房东，租户按约定分期向金融机构偿还贷款本金并支付利息。租房分期与医美、家装、教育分期并称四大消费金融业务场景，向来是银行、消费金融公司、小贷公司等关注的重点。2017年11月3日，建设银行发布“按居贷”产品，该产品执行4.35%的个人贷款基准年利率，低于同期购房按揭贷款，租房贷款额度较高100万，较长期限10年。

2017年12月2日，建行深圳分行下发全国首笔个人租房贷款，借款人李拓与建行签订贷款合同，贷款本金金额26万元，期限3年，月还款额7000余元，银行直接将资金支付至房主账户。而早在此前，不少网络小贷平台便涉足于此。目前，互联网巨头纷纷上线租房分期业务，如自如与京东合作的“自如白条”，百度有钱花与租了么合作的“租了么钱包”，蚂蚁金服与蘑菇租房合作拓展的“凭芝麻信用分免押金”租房体验等等。

鼎家科技的租房分期业务模式

鼎家科技运营的是分散式长租公寓，采用俗称的“二房东模式“，其租房分期业务主要有五个参与方，分别是房东、鼎家科技、租客、爱上街（互联网金融平台）和资金方。鼎家科技与房东签署房屋租赁合同，从一手房东处租取房屋，而后将房屋转租给租客。爱上街app作为撮合方，撮合租客和资金方在爱上街平台上达成借款协议（虽然《经济日报》报道，相关方系在未告知租客会产生借贷关系的情况下“套路”租客，但基于大多数消费者少有认真看合同的习惯，很可能是协议中已经释明了法律关系，却未引起租客足够的注意）。而后资金方向租客发放贷款，并定向一次性将所有贷款资金支付给鼎家科技，租客分期还本付息。此外，鼎家科技还可能就租客的贷款向资金方提供保证金或连带责任保证担保。

该业务模式下主要形成了三个法律关系：一是房东与鼎家科技的租赁法律关系，二是鼎家科技与租客的租赁法律关系（转租），三是租客与资金方的借贷关系。

问题出在哪儿

看似各美其美、美人之美的业务模式，却存在着不容忽视“阿喀琉斯之踵”，即资金方将租客的借款资金全部直接支付给鼎家科技，而鼎家科技只是分期向房东交付房租，形成期限错配。闲置资金在鼎家科技形成了巨大的不受监管的资金池。正如爱上街 CEO 朱明敏所言，“在将租金贷款打给鼎家后，无法监控这部分资金的流向与用度，对于手握用户的平台（如鼎家）将沉淀租金用做房源扩张、及其资金链状况更难以知晓。”

鼎家科技资金链一断裂，整个体系便轰然崩塌，埋骨数千租客。

根据《合同法》第二百二十七条，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。若鼎家科技未按时向房东支付租金，则房东有权在合理期限经过后解除租赁合同。租赁合同解除后，鼎家科技与租客的租赁合同（转租）即丧失继续履行的基础。如《上海市房屋租赁条例》第三十二条就规定，"房屋转租期间，租赁合同解除的，转租合同应当随之解除"。相关司法判决亦秉持此观点，如《人民法院案例选》2015年第2辑(总第92辑)刊载的“无锡恒廷实业有限公司与陈玉森、无锡经融瑞通商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审案（2014）锡法安民初字第0260号”。

此时，租客应按房东要求搬离房屋。根据《较高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”若租客未能及时搬离的，应向房东支付占有使用费用。

若租客希望继续租住房屋，就必须再行向房东交付租金。法律依据为《较高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条，“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”

但房东与鼎家科技，鼎家科技与租客两个法律关系的龃龉并不影响租客与资金方借贷法律关系的继续存续有效，租客仍需向资金方履行还本付息义务。

租房分期并不是埋骨之地

鼎家科技模式确实存在着具大的期限错配空间，也难怪此前有人声称二房东是个非常好的套利生意，给我一千万，一年时间我给你拿回一个亿！

当下，“二房东模式”占据着长租公寓市场的半壁江山，在“唯房源论”的生存逻辑下，部分中小长租公寓运营企业只能按照鼎家科技模式获取资金实现扩张。8月17日，北京市住建委就已联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈了多家主要住房租赁企业负责人，明确要求住房租赁企业“三不得”和“三严查”，其中就包括不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源。部分银行亦暂停了租房贷款业务。

但是市场对租房分期仍有着强烈的需求，因噎废食大可不必。风控的核心就在于长租平台运营方如何使用资金。如果鼎家科技取得资金方提供给租客的租房贷款后，是专项用于向房东支付租金，或能够开展有效的流动性风险管理，留存一定比例备用金用于交付房租，合理使用资金进行业务适量扩张，也不至于其兴也勃，其亡也忽焉。

逝者已矣,来者可追，租房分期并不是埋骨之地，但规范发展、加强监管却势在必行。长租公寓企业是长盛如林，推动租赁市场健康发展，还是埋雷于民，等待着有朝一日玉石俱焚，就在于当下经营者能否谦抑资本逐利的冲动，监管层能否设计出一套共赢的监管体制，让长租公寓市场不至于昙花一现，生于元年，夭于次年。

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