作者：杭子牙，来源：杭子牙

在具体讨论万达和王健林之前，需要先从宏观层面，看中国正发生什么事情。在这一层面，总结起来主要有四：

一是中国金融领域正在进行一场系统性整理整顿，目的是摸清金融领域现状，清理清算之前的旧账烂账，防范金融风险，遏制金融脱实向虚发展，发挥金融服务于实体经济的作用。中国金融正从一个多头、混乱监管年代，进入一个统一、严厉监管的年代。其标志性拐点是7月中召开的全国金融工作会议以及金融稳定发展委员会的成立。

二是货币和房地产政策都在收紧。货币政策上，央行行长周小川3月26日在博鳌论坛明确表示，货币宽松已到周期尾部，要认真思考何时离开。房地产政策收紧就更明显，无论是住宅还是商业地产，都正面临政策寒冬，房地产黄金时代已经过去。

三是一些企业的大规模海外投资，构成了实质性资金外流，即加剧了外汇储备压力，又影响到了国内投资和经济增长。更要命的是，这些企业透过国内人民币负债，海外持有美元资产的方式，在把资产转移到海外的同时，把债务风险留在了国内。

四是防范金融风险已不只是金融监管机构的事，公安部23日也召开了公安机关防范经济风险座谈会，强调要打击风险型经济犯罪活动，防范化解经济金融风险能力，努力为党的十九大胜利召开创造安全稳定的社会环境。就是说防范化解金融风险，已经被提升到政治高度。

在上述宏观背景下，我们再对诸如万达等国内民营企业的投、融资环境进行产业分析。可以得出如下五个结论。

排名前列，金融领域的治理整顿，以及宽松货币政策周期的结束，必然会让企业融资成本大幅提升。 

第二，当防范金融风险成为金融政策首要诉求，且在一个氛围紧张的整理整顿周期，无论银行、信托公司，还是批准企业债券发行的监管机构，承销机构，态度都会趋向审慎，而且会加紧对高风险款项催收，从而在整体上加大企业融资难度。 

第三，房地产政策的调整会和上述因素形成叠加效应，而且会加大销售回款压力，影响到企业现金流。

现金流的重要性不言而喻！很多企业倒闭，并不是因为资产、负债出了问题，而是现金流出了问题。一个蚂蚁般的现金流问题，所引发的连锁反应搞垮一个大象级企业，这在业界屡见不鲜。就好像你在北京坐拥5套房子，如果没有现金买饭，还是会饿死一样的道理。

第四，金融要服务于实体经济的要求，对当前正寻求国内上市的地产型企业来说，不啻晴天霹雳。以房产为主业，曾是很多企业撬开A股市场大门的加分项，但在今天却成了减分项。 

第五，外汇监管收紧，必然会收窄企业海外投资并购的自由空间。从国家的层面来说，肯定希望民营大企业能建立国家战略意识和责任意识，在国内经济低迷时加大在国内的投资力度，同时在海外的投资行为，也能服从并服务于国家战略，如一带一路等。在这一价值诉求下，不符合要求的投资会被警示、被叫停，执意而为者，如果产生金融风险，会被依法打击。

所以，当我们在讨论万达的时候，其实不不仅仅在讨论万达，而是在讨论万达这样的民营巨头在上述宏观和产业背景下可能遇到的问题，所以我在标题中用了“王健林们”的称呼。

较后，我们再将焦点集中到万达进一步做微观审视。（这部分是比较专业的讨论，对一些读者来说，可能会觉得吃力，尤其是若未能透彻掌握上述宏观和行业环境的话。）

首先，从财务报表上看，应该说万达的资产负债还处在不错的水平，既不存在债务危机，现金流也没有问题。

截至2016年底，万达商业地产货币资金为1002亿元，总资产为7511亿元，负债合计为5278亿元，资产负债率为70%。其中，短期借款为12亿元，一年内到期的非流动性负债达233亿元；长期借款和应付债券分别为1183亿元和817亿元。

根据万达商业的说法，2016年末公司短期借款同比减少22.78%，原因是公司增加了成本较低的债券、中期票据等筹措资金的方式。债券的偿债资金将主要来源于公司经营活动产生的收益和现金流。2016年，其合并口径营收和净利润分别为1298.55亿元和379.76亿元。

为进一步查明万达的动态财务状况，我还特地从网上扒到了万达2017年排名前列季度的资产负债表。如下图，就资产来说，截止排名前列季度，万达的资产为7712.64亿元。在2016年末，这个数据为7511.46亿元，两相比较，增加了201.18亿元。

再看万达商业的负债，见下图，截止2017年排名前列季度总计5446.03亿元。而在2016年末，这个数据为5277.70亿元，增加了168.33亿元。

也即是说，到2017年排名前列季度，万达的资产负债率都维持在70%。这一负债率水平，对一般企业算是高的，但是对地产型企业来说，只能说是中间水平。

更何况透过这次出售甩掉债务并还贷后，万达商业的负债率还能再下降5%，只有65%左右，可以说财务更为稳健。所以，万达不存在债务危机，这个应该是客观事实。

那么，问题来了，既然万达不存在债务危机，为什么要急火火卖掉手里的77家酒店和13个文旅项目呢？

一个可能的答案是，万达想甩掉地产，尽快上市。

为什么要甩掉地产才能上市？就回到了我上面的宏观和产业背景。

我上面说过“金融要服务于实体经济的要求，对当前正寻求上市的地产型企业来说，不啻于晴天霹雳。以房产为主业，曾是很多企业撬开A股市场大门的加分项，但在今天，却成了减分项。”

而万达商业，或者对更大的万达集团来说，在此次甩卖之前，仍然是个以房地产为主业的企业，至少地产标签明显。对于以商业地产为主业、且已经从港股退市，正寻求在国内A股上市的万达来说，这是一个难以翻过的山头，如果不甩掉地产，在当前的金融政策导向下想上市IPO，基本上属不可能。

更何况，这些地产项目盘子太大，流通性太差，负债率本身也比较高。在整体金融环境收紧的情况下，今天不缺钱，不代表明天也不缺钱。王健林也要未雨绸缪，如果等到大环境再进一步收紧，缺钱了再出手，就不一定能出得去手了。

（作者注：万达的上市之路真是不顺啊！

2005年，万达集团排名前列次赴港红筹上市，却因国家部委联合下发的“171号文”而夭折。2007年，万达集团抛出回归A股IPO计划，较终却因应对2008年金融危机的楼市调控而腰斩。2009年，万达集团重拾信心折回H股上市，又因定价分歧流产。2012年，万达集团回A计划再度折戟于重拳下的楼市新政。

2014年圣诞节前夕，万达商业顶着“近三年港交所较大IPO”桂冠登场，然而上市之后，偌大一个万达，市值居然比在国内上市的小房企还小，结果王首富一怒之下，就决定在2016年从港股退市，致力于在国内A股市场整体上市。谁知道转过年到2017年是这样一个情势！你说，王健林先生会不会焦虑？）

看到这里，各位读者可能还会问，那王健林为什么要这么焦急今天上市？老实说，对这个问题，我也和各位读者一样好奇。

但我知道的是，在国际和中国证券市场，有不少企业，在谋求上市的过程中，都会和投资人签署对赌协议，承诺在无法按时上市或按要求上市的情况下，接受一些惩罚性措施，有时候甚至会导致失去经营权。

那么，万达在从香港退市到在国内A股上市的过程中，有没有签署类似对赌协议？这个，恐怕外人就不清楚了。 

然而对王健林来说，挑战还在于，就算甩掉了这些地产项目，就能如愿在国内A股市场“轻资产”上市吗？

恐怕还是个未知数！

万达集团的官网这样介绍自己：旗下有商业、文化、网络、金融四大产业集团。各位可以看看，这四大产业集团，哪个不是现在正严厉管控的产业？哪个符合“金融要服务于实体经济”的政策性要求？

所以我觉得，这才是王健林接下来要面对的真正难题！也是那些正寻求在国内A股上市的其它类似企业所面临的共同难题！

还钱，可能是资产甩卖的另一原因

这里还有另一个问题：如果是为了上市目的，这样的一个战略行为，对万达和王健林来说，应该早有周密准备。以王健林的工作作风，也应该不会如此被动。

要知道就在这次资产出售几天前，万达还在全国攻城略地，在昆明投资百亿建文旅城，王健林还亲自出席，和当地官员同场欢庆。才几天时间，怎么转眼就要把这些东西都卖掉了呢？所以，这些动作背后的理性动机到底是什么？

我个人认为，金融领域清理、整顿，清理之前的历史旧账，在金融机构内引发的紧张氛围措施，可能是王健林急于出售资产的一个重要原因。 

目前万达商业账面现金1000亿，加本次转让回首现金680亿，现金约1700亿，恐怕就是用来清偿大部分银行贷款的吧。

较后我要结合国家正排查对外投资一事，谈谈万达的海外投资话题。

在上面分析宏观和产业环境时，我说过“一些企业的大规模海外投资，构成了实质性资金外流，即加剧了外汇储备压力，又影响到了国内投资和经济增长。更要命的是，这些企业透过国内人民币负债，海外持有美元资产的方式，在把资产转移到海外的同时，把债务风险留在了国内。”

为解决这个问题，国家正在摸底排查企业大规模对外投资，我也说过“从国家的层面来说，肯定希望民营大企业能建立国家战略意识和责任意识，在国内经济低迷时加大在国内的投资力度，同时在海外的投资行为，也能服从并服务于国家战略，如一带一路等。在这一价值诉求下，不符合要求的投资会被警示、被叫停，执意而为者，如果产生金融风险，会被依法打击。”

那么，对着这些政策要求，我们看前些年万达大规模的海外并购，是不是会让人倒吸一口冷气？

我记得几天前看过一个消息，说是国家将对万达集团的六个境外投资项目作出严肃处理，这六大境外投资项目包括有万达以10亿美元收购美国北欧院线项目，以及以12亿美元收购美国卡麦克院线项目。并且，在这六大项目中，有四个已经完成并购交割，剩下的两个则尚未开工。 

对于上述已经完成并购交割的项目，相关部门做出的处理措施包括：

1、收购标的项目不得从我国金融机构融资，万达集团也不得以标的项目做抵押从我国金融机构融资；2、收购的标的资产不得被注入万达控股的境内上市公司；3、收购标的项目发生经营困难，万达集团不得从境内为其注资，也不得与万达集团境内资产进行重组；4、万达集团如果向其他国内企业出售标的资产，有关部门不得批准、备案。 

而对于上述还未开工的两个项目，则要求有关部门和金融机构在项目的报备、外汇、贷款等方面不得予以支持。 

你说，如果你是王健林，现在会怎么处理？

从这个意义上说，尽管对万达这样的优质企业，资产负债以及现金流等，都不成问题。但是对和王健林一样具有类似海外大规模投资的民营企业家们，他们的麻烦是不是才刚刚开始？

这是不是也是王健林表态说会“积极响应国家号召，我们决定把主要资产放在国内”的原因呢？

作者注：我当然完全支持国家的政策，因为金融领域确实到了必须彻底清理整顿的和加强监管的时候，否则的话，风险爆发，国家和大家都无法承受；同时，我也希望王健林们能够未雨绸缪地防范经营风险，承担起社会责任，因为民营企业已成中国经济重要组成部分，同时也是国家经济活力的重要表现之一。

较后我要再说一句，像我这样的京漂屌丝，在北京并没有5套房子，居然全凭个人兴趣，上查政策，下查数据，在工作之余费尽心血地写了这么一篇长文替王健林们担心。这即用实际行动批驳了前几天那篇刷屏的网文，替2000万仍然抱有情怀的新老北京人出了口气，同时也说明我TM真是无聊至极啊！