东小口位于昌平，被海淀与朝阳环抱，这里历史渊源，要从大口城说起。

《元史》中提到，金王朝在北京建立都城时设立了三个重要关口，即北口（八达岭）、南口（南口村）和大口（海淀清河镇东）。

后来，元代统治者为确保大口城的守备，在其东西两条通往大都的路上，分别设立了东西两个小口作为前卫哨所，驻兵戍守。

自明代以来，作为守备点的大口城逐渐被作废，但是西小口和东小口的地名却留存至今。

上期我们说到了西小口，不小心错过的朋友可以点击"城鉴 | 海淀西小口：皇家前哨的历史蜕变"了解，这一期我们来说一说，东小口。

01|东小口现状

东西二口，虽然相距不远，但是却一个在海淀，一个在昌平，现状发展区分明显。

从面积划分来讲，东小口比西小口大很多，主要分为三部分：东小口森林公园附近区域+太平郊野公园附近区域+小部分天通苑区域。

（东小口镇区位图）

东小口森林公园附近区域

目前并没有较近的轨道交通，在西边的8号线西小口站与东边的五号线立水桥站之间，分别在步行20mins左右的时间内可达。

社区聚集的地方，有社区底商+小型商超，满足基本生活需求；教育方面，有清华附小昌平学校、清华附小成志幼儿园。

（清华附小实景）

太平郊野公园附近区域

这部分住宅较少，仅有的是别墅-九台庄园，社区内配套齐全，其余商业、教育、医疗要依靠附近区域，不繁华，但是很清净。

（九台庄园实景）

小部分天通苑区域

这一部分，可以说是东小口板块内发展较完善的一片区域，但是人也较多。

交通首当其冲的便利，轨道交通有五号线天通苑站、天通苑南站，道路也是四通八达，不多缺点就是人多，早晚高峰，道路拥堵，地铁站也是人挨人。

区域内，较著名的大型商超是龙德广场，一到周末四面八方的人民群众都会赶往这里，休闲放松美食一应俱全。

（周边商超实景）

医疗配套有著名的三甲级医院-北京清华长庚医院，是清华大学附属医院，医疗条件非常优越。

（清华长庚实景）

较后，要来夸一夸，东小口板块内强大的的公园绿地系统，仅内部就拥有东小口城市休闲公园、东小口森林公园、太平郊野公园及在建的霍营公园、贺新公园，连在一起总面积达7千亩。

02|东小口发展

东小口，南临奥森，西联海淀，东接望京，北靠未来科学城，又位于中轴线的重点规划线上，是北部上风上水的位置。

因此，这些年，东小口镇一直是政府的高度关注区域，规划密集，利好不断，并且正在以肉眼可见的速度变现。

目前较大利好当属13号线的拆分工程--13b线路将增设建材城东路站，不仅可以满足板块内轨道交通的不足，还可平衡区域内的客流密度。

由于疫情的原因，开通时间暂时不能确定，但是开通后，对东小口未来的发展将是排名前列大助力。

再加上，东小口两宗限价地块的入市，也将会带动板块内的各项发展，未来预期趋好。

03|东小口楼市

排名前列部分我们讲到，东小口主要分为三部分：东小口森林公园附近区域+太平郊野公园附近区域+小部分天通苑区域。

板块内的成熟社区同样主要分布在这三个部分，其中太平郊野公园附近区域社区较少，只有一个九台庄园，属于低密度别墅区。

九台庄园，均价在57864元/平，建于1998年，在2018-2019年间重新整体翻修。

主力户型，309-359平的独栋别墅，223-234平的联排别墅，绿化率达85%，容积率仅为0.27。

其余两个部分可选新房二手房众多，接下来我们着重说一下：

东小口森林公园附近区域

目前较火的新房，东小口两大限竞房就是在这一区域内，除此之外，还有二手房。

新房

奥森ONE

目前，奥森ONE的售楼处在地铁八号线西小口站b口旁，周末过去人山人海。

整个社区共15栋住宅楼，2279套房源，面积在59平-138平不等，共13种户型，朝向有东西向、纯南向以及南北向。

绿化率30%，容积率2.8，每栋楼层数不一，有9层、17层以及27层，梯户比含一梯两户、两梯四户甚至两梯七户。

除了住宅，社区内还配有3811㎡的下沉广场商业及幼儿园。

（奥森ONE售楼中心）

奥海明月

在奥森ONE项目的北侧，是奥海明月，两个项目地块相邻，产品类似，均价相同。

奥海明月是绿城的“明月系”产品，均价为58858元/平米，受7090限制。

面积区间在49㎡的一居-140㎡的四居，是7层洋房小高层以及12-18层小高层。

目前，奥海明月的售楼处在朝阳区红军营南路北，预计9月开盘，看房的人很多。

（奥海明月 销售中心 ）

二手房

这片区域的二手房主要集中在东边，地铁五号线靠近立水桥站，经过多年的发展，这里已经成长为一片成熟的社区。

这一片分布着几个大社区，有溪城家园、佳运园、明天排名前列城等，周边配套也不错。

教育有清华附小昌平学校、清华附小成志幼儿园，就在溪城家园的隔壁。

虽然没有大型商超，但是社区底商可以满足日常购物需求，还有一个永辉超市，就在明天排名前列城的社区内。

下面我来分别介绍一下这三个大社区：

溪城家园，均价4.8万/平，于2010年建成，当年是由招商局地产建设开发的，共18栋楼，属于板塔结合。

（溪城家园实景 ）

佳运园，共分为四个区，一区是1996年建成，共10栋板楼，小区物业是北京裕发弘瑞物业管理有限公司，均价在4.4万/平。

（佳运园实景 ）

明天排名前列城，建于2005年，以小户型为主，多为40平-85平，主打低总价小户型，在当年备受市场关注，因为社区面积大，价格有高有低，均价在3.3万/平-6.9万/平不等。

小部分天通苑区域

目前这部分区域内没有新房，但是它是东小口板块内较繁华的地方，龙德广场是整个昌平区内较耀眼的商超，因此周边二手房社区非常成熟。

二手房

提到天通苑，大家排名前列个会想到区域内庞大且富足的社区系统，天通西苑、天通中苑、天通苑小区等等。

目前，均价在3.6万/平，但由于涉及小区房型等众多因素，因此不要确定价格。

（天通苑远景 ）

区域内，还有高端一点的社区合立方，均价5.1万/平，建于2010年，共7栋住宅楼，板塔结合，物业公司是北京燕城物业。

还有建于2008年的北京北，均价在5.9万/平，共8栋住宅楼，同样是板塔结合。

还有高端豪宅塞纳维拉，均价在6.6万/平，建于2001年，共45栋，目前由锦江国际提供物业服务。

焦点评述

1.地理位置特殊

东小口位于昌平、海淀、朝阳三区交界之处，南边就是奥林匹克森林公园，是北部上风上水的位置。

再加之多年的发展，区域成长速度飞快。

2.新房二手房可选范围广

奥森板块多年无新房在售，这次出现的两个限竞房项目，一经推出就备受关注。

再加上区域内本就成熟的二手房社区，给想在东小口置业的人提供了更多选择。