海淀、朝阳、昌平三区交界 南眺奥森城市公园

北京楼市深度报道 2020-09-09 14:48:22
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东小口位于昌平,被海淀与朝阳环抱,这里历史渊源,要从大口城说起。

东小口位于昌平,被海淀与朝阳环抱,这里历史渊源,要从大口城说起。

《元史》中提到,金王朝在北京建立都城时设立了三个重要关口,即北口(八达岭)、南口(南口村)和大口(海淀清河镇东)。

后来,元代统治者为确保大口城的守备,在其东西两条通往大都的路上,分别设立了东西两个小口作为前卫哨所,驻兵戍守。

自明代以来,作为守备点的大口城逐渐被作废,但是西小口和东小口的地名却留存至今。

上期我们说到了西小口,不小心错过的朋友可以点击"城鉴 | 海淀西小口:皇家前哨的历史蜕变"了解,这一期我们来说一说,东小口。

01|东小口现状

东西二口,虽然相距不远,但是却一个在海淀,一个在昌平,现状发展区分明显。

从面积划分来讲,东小口比西小口大很多,主要分为三部分:东小口森林公园附近区域+太平郊野公园附近区域+小部分天通苑区域。

(东小口镇区位图)

东小口森林公园附近区域

目前并没有较近的轨道交通,在西边的8号线西小口站与东边的五号线立水桥站之间,分别在步行20mins左右的时间内可达。

社区聚集的地方,有社区底商+小型商超,满足基本生活需求;教育方面,有清华附小昌平学校、清华附小成志幼儿园。

(清华附小实景)

太平郊野公园附近区域

这部分住宅较少,仅有的是别墅-九台庄园,社区内配套齐全,其余商业、教育、医疗要依靠附近区域,不繁华,但是很清净。

(九台庄园实景)

小部分天通苑区域

这一部分,可以说是东小口板块内发展最完善的一片区域,但是人也最多。

交通首当其冲的便利,轨道交通有五号线天通苑站、天通苑南站,道路也是四通八达,唯一缺点就是人多,早晚高峰,道路拥堵,地铁站也是人挨人。

区域内,最著名的大型商超是龙德广场,一到周末四面八方的人民群众都会赶往这里,休闲放松美食一应俱全。

(周边商超实景)

医疗配套有著名的三甲级医院-北京清华长庚医院,是清华大学附属医院,医疗条件非常优越。

(清华长庚实景)

最后,要来夸一夸,东小口板块内强大的的公园绿地系统,仅内部就拥有东小口城市休闲公园、东小口森林公园、太平郊野公园及在建的霍营公园、贺新公园,连在一起总面积达7千亩。

02|东小口发展

东小口,南临奥森,西联海淀,东接望京,北靠未来科学城,又位于中轴线的重点规划线上,是北部上风上水的位置。

因此,这些年,东小口镇一直是政府的高度关注区域,规划密集,利好不断,并且正在以肉眼可见的速度变现。

目前最大利好当属13号线的拆分工程--13b线路将增设建材城东路站,不仅可以满足板块内轨道交通的不足,还可平衡区域内的客流密度。

由于疫情的原因,开通时间暂时不能确定,但是开通后,对东小口未来的发展将是第一大助力。

再加上,东小口两宗限价地块的入市,也将会带动板块内的各项发展,未来预期趋好。

03|东小口楼市

第一部分我们讲到,东小口主要分为三部分:东小口森林公园附近区域+太平郊野公园附近区域+小部分天通苑区域。

板块内的成熟社区同样主要分布在这三个部分,其中太平郊野公园附近区域社区较少,只有一个九台庄园,属于低密度别墅区。

九台庄园,均价在57864元/平,建于1998年,在2018-2019年间重新整体翻修。

主力户型,309-359平的独栋别墅,223-234平的联排别墅,绿化率达85%,容积率仅为0.27。

其余两个部分可选新房二手房众多,接下来我们着重说一下:

东小口森林公园附近区域

目前最火的新房,东小口两大限竞房就是在这一区域内,除此之外,还有二手房。

新房

奥森ONE

目前,奥森ONE的售楼处在地铁八号线西小口站b口旁,周末过去人山人海。

整个社区共15栋住宅楼,2279套房源,面积在59平-138平不等,共13种户型,朝向有东西向、纯南向以及南北向。

绿化率30%,容积率2.8,每栋楼层数不一,有9层、17层以及27层,梯户比含一梯两户、两梯四户甚至两梯七户。

除了住宅,社区内还配有3811㎡的下沉广场商业及幼儿园。

(奥森ONE售楼中心)

奥海明月

在奥森ONE项目的北侧,是奥海明月,两个项目地块相邻,产品类似,均价相同。

奥海明月是绿城的“明月系”产品,均价为58858元/平米,受7090限制。

面积区间在49㎡的一居-140㎡的四居,是7层洋房小高层以及12-18层小高层。

目前,奥海明月的售楼处在朝阳区红军营南路北,预计9月开盘,看房的人很多。

(奥海明月 销售中心

二手房

这片区域的二手房主要集中在东边,地铁五号线靠近立水桥站,经过多年的发展,这里已经成长为一片成熟的社区。

这一片分布着几个大社区,有溪城家园、佳运园、明天第一城等,周边配套也不错。

教育有清华附小昌平学校、清华附小成志幼儿园,就在溪城家园的隔壁。

虽然没有大型商超,但是社区底商可以满足日常购物需求,还有一个永辉超市,就在明天第一城的社区内。

下面我来分别介绍一下这三个大社区:

溪城家园,均价4.8万/平,于2010年建成,当年是由招商局地产建设开发的,共18栋楼,属于板塔结合。

(溪城家园实景

佳运园,共分为四个区,一区是1996年建成,共10栋板楼,小区物业是北京裕发弘瑞物业管理有限公司,均价在4.4万/平。

(佳运园实景

明天第一城,建于2005年,以小户型为主,多为40平-85平,主打低总价小户型,在当年备受市场关注,因为社区面积大,价格有高有低,均价在3.3万/平-6.9万/平不等。

小部分天通苑区域

目前这部分区域内没有新房,但是它是东小口板块内最繁华的地方,龙德广场是整个昌平区内最耀眼的商超,因此周边二手房社区非常成熟。

二手房

提到天通苑,大家第一个会想到区域内庞大且富足的社区系统,天通西苑、天通中苑、天通苑小区等等。

目前,均价在3.6万/平,但由于涉及小区房型等众多因素,因此不要确定价格。

(天通苑远景

区域内,还有高端一点的社区合立方,均价5.1万/平,建于2010年,共7栋住宅楼,板塔结合,物业公司是北京燕城物业。

还有建于2008年的北京北,均价在5.9万/平,共8栋住宅楼,同样是板塔结合。

还有高端豪宅塞纳维拉,均价在6.6万/平,建于2001年,共45栋,目前由锦江国际提供物业服务。

焦点评述

1.地理位置特殊

东小口位于昌平、海淀、朝阳三区交界之处,南边就是奥林匹克森林公园,是北部上风上水的位置。

再加之多年的发展,区域成长速度飞快。

2.新房二手房可选范围广

奥森板块多年无新房在售,这次出现的两个限竞房项目,一经推出就备受关注。

再加上区域内本就成熟的二手房社区,给想在东小口置业的人提供了更多选择。

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