上海楼市又出严政，一二线城市房价却会继续涨？

吴晓波频道 2016-11-30 09:04:21

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这次调控对我们的购房有什么影响，接下去的房价和政策将会如何？这会不会起到示范性作用？本文告诉你。

前天夜里，趁大伙不注意，上海楼市又丢下一颗重磅炸弹。而且这次出台的政策又多了一个新特点，晚上一出台，第二天立即执行，不留任何余地。

调控又升级了。居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%；在上海市已拥有1套住房的、或在上海市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

以往，信贷政策只认房，不认贷，这次的新政既认房又认贷。也就是说，只要有信贷记录，再买房都认定是第二套。

数据显示，今年11月来，已经超过10个城市在10月基础上出台了楼市调控政策。从9月30日开始算，这一轮的楼市调控已经有24个城市出台了50多次楼市调控措施。

有些楼市调控政策，一看就知道是走过场的；而这次上海的楼市调控，看来是真的上心了。

不过，大伙更加关心的是，这次调控对我们的购房有什么影响，接下去的房价和政策将会如何？这会不会起到示范性作用？为此，小巴请教了几位专业的大头老师。

刘德科（德科地产频道总编辑）：无法从根本上抑制房价继续上扬

上海的限贷加码，严到什么程度？严到直接针对首套房。其中规定，在上海无住房但有过房贷记录的，购买“非普通自住房”时，首付款比例不低于 70%。这是楼市调控有史以来排名前列个专门针对首套房现贷出台专门的文件。

以往的限贷政策，几乎都是针对二套房及以上。所以，这次限贷升级，是进一步抑制需求端，还没买房的人当然会受影响。

这样的政策，短期内可能会让市场降温，但中长期来看无法从根本上抑制房价继续上扬。

现在是“价格管制”时期，谈论房价涨跌是没有太大意义的。短期内的官方数据也好，真实市场也好，涨价的可能性是非常小的。

但是等政策消化期一过，市场原动力还是会反超行政干预力，房价上涨会回到相对正常的轨道。所谓正常的轨道，就是稳中有升。所谓政策消化期，差不多就是半年左右。

不仅上海如此，其他一二线热点城市也是如此。

齐俊杰（银库金融副总裁）：新政让上海楼市进入了成交的冰冻期

这次上海的调控力度超过了北京，还有一个较严格的政策，就是房贷收入比（按照工资基数算），调整为40%，以前通常情况下一般都是50%，虽然一直没怎么好好执行过。

算一笔账，上海一套房500万，如果是首套，35%首付，至少要准备175万现金，然后贷款325万元，月还款20500元，相当于家庭月收入要达到51250元，夫妻二人收入必须都得在25000元以上（税后才18000元），而这种收入在上海这样的城市的比例不过5%，这种收入群体里，有多少连一套房都没买过的，大概凤毛麟角了。

所以只要严格执行这个房贷收入比的政策，估计弄不好房贷能降到非常低的水平，甚至就是变相不批贷款了。

另外，已有房子的人肯定是卖不出去了。估计这次上海调控之后，成交量会跌九成，三、四个月之后，成交量会急剧萎缩，甚至连10%的成交量都不到。

对炒房的资金来说，基本上退不出去了。而对于那些想要改善住房的人来说，也不太可能了，因为排名前列是卖不掉，第二也买不起，这次新政让上海楼市进入了成交的冰冻期。

当然较难受的还是那些杠杆的炒房资金，资金如果有成本，可能会面临现金流断流的问题，被迫需要低价抛房。低价抛房也要算算，到底低多少能抛掉，很可能低很多都抛不掉。那么就会陷入两难的境地，背不住的话就会抵押再贷款，把资金链拉得越来越长。这就要看后期银行的政策，是不是会对抵押进行严格的监管和审查。

张大伟（中原地产首席分析师）：政策效果非常明显，降温趋势延续

制约房价上涨的办法非常多，较简单的列几条：

购房者对收入证明真实性负责，如果虚假罚款月收入的20倍；

全面认房又认贷；

土地出让后2年必须动工，每年完成25%以上；

土地出让标书以外部分的新增面积不得抵押转让；

房地产税改革推进，针对人均面积以上部分征收持有税费。

其实很简单，并非楼市调控不了，只是想不想而已，在经济下行周期的确没有太多的其他经济支柱。