买房过程中我们经常听到“满二不多”和“满五不多”这两个名字，那么这两个名词的含义是什么，有什么区别和联系，买房时如何计算营业税?这些都是我们买房,特别是购买二手房的时候必须要知道的,不然可能就会吃大亏了。

不满二、满二和满五不多的区别

以成交价格130万，网签价格100万的房屋为例，不满二、满二和满五不多的区别如下：

满二、满五不多怎么区分

“满五”是指购房者拥有房屋的时间满5年。具体判断方法如下：

1.商品房与经济适用房：均以契税票填发日期或房产证登记日期为准。 2.已购公房:一看房产证填发日期；二看原始购房合同签署日期；三看排名前列笔购房房款的银钱收据日期。以上三个时间只需一个满5年就算“满五”。

3.继承的房产以原房产证为准计算是否满5年。“不多”是指购房者是家庭不多住房。也就是说业主在该省份内，登记在国土局系统里得只有这一套房子。

满五不多的房子有哪些优势？

满五不多的房子，可以享受税费优惠政策。(注意：各个地区的价格界定不一样，应以所在地区的政策和价格为准。)满5不多：没有增值税及附加和个人所得税。

满5年不是不多的房子：没有增值税及附加，个人所得税是差额的20%。

购买普通住宅若同时满足“满五”“不多”两个条件，可以免征营业税即个人所得税，因此，“满五且不多”的二手房在市场上十分畅销。

具体规定如下： 

1、房产证满5年，并且是不多住房的不需要交个人所得税;

2、房产证满5年，不是不多住房的需要缴纳房产交易盈利部分的20%或者总房价的1%;

3、房产证不满5年，需要缴纳房产交易盈利部分的20%或者总房价的1%;

满二不多

财政部于2015年3月30日新公布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》中将5年标准降为2年，具体如下：

1、个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;

2、个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;

3、个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。通知自2015年3月31日起执行。

注：不多，指的是以家庭为单位名下有且仅有一套住房，家庭指夫妻双方和未成年子女。通常情况下，房屋满足满五不多的条件即可免缴增值税和个税；但是满两年不多的房屋只能减免增值税，个税要求达到不多标准的同时也要满足满五年的要求才能减免。这样一来，房屋满五年不多是较节省税费的出售状态，而满两年不多中的不多并没有什么实际作用，这一点需要购房者注意！

满二、满五不多区别：“满二不多”中的不多不需要是不多住房。但是，满二不多只是免征营业税，该交的个税还是要交的，而满五不多可免双税，这里需购房者提高注意。

【附录】二手房税费详解：1、契税

首套房：面积≤90平，契税税率为1％；面积＞90平，契税税率为1.5％。

二套房：面积≤90平，契税税率为1％；面积＞90平，契税税率为2％。

三套：契税税率为3%

注：北京、上海、广州、深圳等4个城市，购买普通住房享受上述首套房契税政策，购买二套房、非住宅、非普通住宅，契税税率为3％。

2、增值税及其附加税

不动产证未满2年：增值税及其附加税税率为5.6％（增值税税率为5％）。

不动产证满2年：免征增值税。

注意：北京、上海、广州、深圳等4个城市，不动产证满2年及以上的非普通住宅、非住宅，二手房增值税及附加税税率为两次交易差额的5.6％。

增值税及其附加税计算公式：房屋的计税价÷（1＋5％）×5.6％

3、个人所得税

个人在出售房屋时，需要缴纳个人所得税。税率为计税价格的1％或者房子当初买入价与现在卖出价差额的20％。

满五不多的房子，可以免征个税。即要免征个税，需要同时满足不动产证满5年且是出售人不多房产等2个条件。

4、中介费

在进行二手房交易时，如果是通过中介进行成交，则还需要缴纳中介费。一般征收成交价格的1％－3％不等，具体看中介的收费标准。

5、印花税

印花税包括交易印花税和权证印花税，交易印花税为交易额的万分之五，权证印花税为5元／本。

印花税相关规定：

非住宅：交易印花税＝地税局评估价或网签价（取价高者）x0.05％，权证印花税5元／本。

住宅（含普通、非普通）：交易印花税免征，权证印花税5元／本。

注：从2009年至今国家暂免征收住宅印花税，目前只征收权证印花税。

6、交易手续费

按照房屋的面积来征收，住宅一般为4－6元／平方米不等。

7、权证登记费

个人住房登记收费标准为每件80元，非住房房屋登记收费标准为每件550元。房屋登记收费标准中包含《房屋权证》工本费和《土地使用权证》工本费。

8、贷款评估费

二手房贷款时，通常会由银行指定的评估机构对房产进行评估，收费也会有差异，一般为评估价的0.1％－0.5％不等。

买二手房的时候，二手房的价格有很多，有网签价、评估价、指导价、实际成交价等不同的价格。一定要问清楚具体以哪个价格为计税价格，以做好买房预算。同时，在买二手房的时候，较好选择不动产证满2年的房子，以便少缴纳一些税费。