房地产企业的成长逻辑要发生转变了。

上周发生了一件大事:“万科11月5日傍晚公告，决定分拆万物云到香港上市。”

万物云其实就是大家熟悉的万科物业，今天给大家说说这意味着什么。

至于为什么要把这件事说给每一个普通购房者听，原因很简单；我们现在买房，买的是两年甚至三年后的房子，那时的周边发展、板块规划落实的怎么样，大家或多或少都会考虑到。

但你所买的房子是什么样的企业在操盘，这是一个切切实实所有人都有必要关注的维度，却是多数人都会忽略考虑的因素。操盘的房企靠不靠谱，直接关系到你收房有没有保障，甚至关系到你能不能如期顺利收上来房。

/01/说回拆分上市，这是行业利好

万物云作为万科旗下物业公司，上半年营业收入103.8亿，净利润10.4亿，妥妥的优质资产。

这回拆分对万科是直接利好，卖房子的企业除了房产外，大力发展其他房地产相关产业链了；

这对整个房地产行业来说更是起着带领性的作用。

为什么这么说？

思考一下卖房子和卖物业服务的区别在哪里，先给大家举个例子：

假如有两类企业，排名前列类企业营收一百万年赚12%，到了年底可以把利润都拿走；

第二类企业营收一千万也是年赚12%，但是所有赚取的资金必须要进行再投资。

如果然你选择持有，你选哪个？

卖房子其实就属于第二种企业。

开发商一有钱就得去投资新的楼盘，所有的利润都会锁在钢筋水泥以及未开发的土地里；这还不够，还得借一大部分钱锁进去。

不停的借款拿地造房子回款，再拿地再造房子再循环，手上的现金永远短一块。

这样的盈利模式高度依赖经营环节中的每一环，一旦出了差错，必然面临很大的资金风险。

但是物业服务不太一样，不管是物业管理费，上门维修费，绿化费、安防费等等，所有的利润都可以变成随意支配的现金流。

当然这类物业服务赚的都是小钱，卖房子赚的是大钱，可是物业服务的每一笔利润都是实实在在会落到你口袋里去的。

这两种产业有点类似滚雪球和吃雪糕。

卖房子就是滚雪球，开发商不断拿地囤地，这个雪球确实越滚越大，但最后你会发现没几片雪花你可以带回家。

卖物业服务就是吃雪糕，雪糕不大，但每一口甜头都能吃到自己肚子里，虽然一口吃不成胖子，但日积月累就是早晚的事。

房企雪球滚得再大，多数时候只是赚到了面子，而且雪球说硬不硬，说散也就是一下子的事。

/02/经历了黄金时代，却没人是赢家

过去的十年房地产经历了史诗级的牛市；

按理说购房者也好开发商也好，都应该共同成为大赢家，赚的盆满钵满。

但事实上每个人都背上了沉重的债务。

开发商有巨额银行欠款在身，这个债务风险已经大到一旦崩掉将直接影响我国金融经济的程度。

这也是为什么政府出台“三道红线”，要求房企剔除预收款的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不得小于1倍的原因。

而购房者呢？

很多业主别看他有房在手，但也是进退两难难变现，往往总身家资产有1005万，但手里现金却只有5万，每个月恐怕还得偿还上万元的债务，典型的伪富豪一个。

那么问题出在了哪里？

是现金流，就像姐前面说的一样。所以现在的结果就是房价是大涨了十年，可是很多开发商依旧资不抵债难前行。

今年诸多房企的暴雷，已经充分印证了这点。即使做到规模再大，手里没现金就会十分容易崩塌。

说到这有人可能会想说，万科大力发展万物云做物业，暴雷的恒大也有其他产业也不单纯是房地产。

确实是这样，但万科与恒大的区别就在于，万科发展的是物业、是商业、或是公寓，一直是地产上下游及相关产业链；

而恒大呢？是足球是汽车还是金融？恒大的多种经营，是恒大粮油、恒大冰泉、恒大乳业、恒大生鲜、恒大光伏、恒大汽车、儒意影业。万科最早从追地规模这条路换了车道，从单纯的地产开发商模式变为研究地产相关产业链的多种经营。几乎所有产业都是对地产行业的深度挖掘，恒大则是哪里有风口红利就开拓哪里，完全不同的两种铺面模式。

像外界媒体说的那样，两种不同的思路，使他们一个为自己挖了深坑，一个却是护城河。

/03/万难之下，地产企业终于醒了

其实除了万科发展万物云，另一位地产榜上的老大哥碧桂园，也早就有了行动。

今年上半年碧桂园营业收入2340亿，在这轮地产寒冬中股价接连的下跌，市值已经跌到1620亿了；

然而做物业的碧桂园服务上半年营收只有115亿，市值却涨到了1875亿。

当然碧桂园卖地产这块主业收入，是做物业服务收入的20多倍，可是地产这块的市值不知不觉间，已经被物业服务所赶超了。

所以不管是估值还是成长空间，单纯的卖房子和卖物业服务都没办法作比较，原因就在于物业服务拥有的是源源不断的现金流，碧桂园也正是认识到了这点。

在这些龙头企业的带领下，地产企业的第二成长曲线已经悄悄开启了。

逐步告别过去的高风险、高周转、高依赖的经营模式，我国的房地产企业势必要经历相关经营多样化的转型。

发展物业是排名前列步，像日本房企一样通过全产业链和全物业化布局，来获取行业各环节的收益，综合发展也是可能；

像香港一样，租售共进双驱动，来实现高利润增长也是可能，未来这些都可以是大陆房企的发展思路，我们共同期待吧。

房地产作为奔走在政策刀刃下的行业，像教培行业一样，刀刃落下必然凉。

不过幸运的是，在这个黄金转黑铁的时代，各种跑路暴雷层出不穷的同时，有人带头前行。

现在万科能不能成还是个未知数，但深陷泥潭的地产板块，明天或许就会出现排名前列屡曙光。

房地产行业不仅要活下去，更要稳健的千亿级。