曾经20年时间，一直以房地产新房销售代理业务为核心的UONE优望，三年前开始着眼于长租公寓领域。在那个长租公寓市场还未被提及的年代，UONE优望就已经看到了这片广阔的蓝海市场，果断的布局和精细的定制化产品定位，使之很快敲开了租赁市场的大门。

以下是在华本地产峰会现场，UONE优望董事长丘运贤接受搜狐焦点专访的实录内容：

记者:首先谈谈优望发展现状以及核心业务。

丘运贤：我们团队自身之前是做房地产的新房的销售代理这业务的，做了快20年的时间，在这个领域里面我们做到了全国的前十，每年大概在700个亿的销售额左右。

但随着整个大的宏观形势的变化，较近几年在新房领域的增量模块上面，其实我们遇到了比较大的压力，就是在新增比例上面可能难度比较大了，所以我们对存量房的理解无非是两个模块，从住宅的角度来说，一个是存量的交易，也就是二手房；另外一个就是给住户提供租住的这么一个租赁市场。

目前存量交易市场在中国已经非常成熟了，每个区都有寡头，模式也很新颖。

那从另外一个模块来说，反而从居住角度来说，租赁市场从供给方的角度来说做得非常不好，从现在的市场的反应来说，现在新的85后、90后这批租户进入到市场以后，我觉得需求端发生比较大的变化。基于这样一个变化，我觉得未来在中心市场上面应该会有一个比较好的一个机会，所以我们在三年前就正式进入到这个领域里。

记者: UONE优望长租公寓和市场同类产品的差异化在哪？

丘运贤：我们是以一个专注于运营管理的定位，我们三年前的时候就是用两条腿走路，一个是基金模块，专注于投资重资产；另一个是专注于做运营管理的轻资产模块，做到轻重分开运作，应该说我们是基金运营模式的开创者。

这几年我们一直专注于在运营这个模块上的一个突围。应该说长租公寓领域目前分成几个派别，排名前列个叫地产派，那我们就把它称为富二代；第二个酒店派就是酒店转型，他以酒店连锁的理念来做这件事情；第三个就是像我们UONE优望是服务派，就是从地产服务甚至二手中介服务这样的模式转换过来的，这是服务派。

从目前整个形态来说，各方格局都不同，未来的路径到底谁能够走出来其实现在也还不知道。但是我们对自己的定位非常清晰，因为我们自己有自己企业基因，我们企业经营就是B2C的服务商的概念，这么多年我们原来的代理服务也是从开发商买房子给消费者，现在我们是从B端主租到了集中式的公寓在租给我们消费者，其实在这过程中我们的服务的理念是在这里面的，这是我们整个原由和我们现在整个发展定位。

记者: 刚刚您介绍说三年前我们就已经开始在接触这个长租领域，其实当时我们这个市场上并没有长租公寓概念，而您看到的几个需求点，包括存量时代的到来，以及85后90后对居住品质需求发生了变化。那么，针对这些客户群的变化和以及我们看到的市场蓝海，UONE优望的产品服务具体有哪些独特的点，可以迎合他们的需求，做到您所说的差异化体现？

丘运贤：租赁业务不是一个新业务，它是一个非常传统的业务。个人也能做，你能做一间，你能做十间，一百间都有。但是我们现在做的租赁，又跟原来的租赁有本质不同。

我们其实主要做三件事情不一样，排名前列个我们打造的是叫温馨舒适的居住空间，那温馨舒适的居住空间说起来简单，做起来难。首先讲一讲空间感想，大家知道其实在原有的租赁文化里面能够做多少就做多少，因为它为了利润，但是实际上居住是要有一定的舒适度，我们自己的理念叫做不仅有转身的空间，更有拥抱的空间，就是我们给它提出来一个概念，所以我们希望空间尺度能够做到相对更好一些。

第二在收纳和其他制度模块上也有很大的差别。租住空间跟生活的居家空间较大区别在哪里？居家空间它有客厅、有厨房、有卫生间，有各种有房间。但是对租住来说，只有一种空间，在这一间房间里将承载他的所有，所以我们首先考虑收纳非常重要。

另外，现在的孩子待在什么地方的时间较长？我们调查发现他们在卧室的时间较长，比如在床上玩手机，首先他一定是靠着的，那你的床靠背有没有没考虑到足够软，让他非常舒服，还有充电线无所不在，充电显示后面一拉过来就能用。比如说，女朋友睡觉，男朋友还要玩游戏，你不能影响对方，开灯不行不开的又太暗了，那么我们的万向灯床头拉过来就可以。那这个万向灯能不能灯光足够聚焦，既不伤眼睛又不影响别人，这些很多的细节我们都需要去考虑。

然后，因为空间有限，有些空间不能再装床头柜，那手机放哪里？我们能伸出一个板子给你放手机，充电器放在那里充电，线不会到处乱飞，要的时候拿起来，不要的时候拉下去。所有这些细节都没有考虑的。

还有，因为毕竟租赁它的利润比较薄，所以对控制成本要求也很高，所以我用的材料可能不是一个较豪华的材料，但我一定是较实用也得美观的材料。现在年轻人的社群化，我们是用色彩来体现的，我们现在有五种到七种的社群色彩，女生有粉红系列，男生有音乐系列、游戏系列。

同时，为了后期维修更方便快捷，我们提出整个房间能不能只有一种螺丝钉这种定制方案。让维修可以更简单，随便谁来都能修。时间关系很多细节不能讲完，欢迎大家到我们项目亲自体验。

记者:除了硬件的个性化定制，项目运营方面有哪些比较有特色的地方？

丘运贤：运营方面我们一直提倡做快捷安全的生活，什么是快捷安全？首先从快捷角度，我们做到线上系统化线下智能化。

什么叫线上系统化呢？就是我现在租客原则上可以做到从线上找房子，到看房子，到签合同到付款，到入驻到报修到退租，整个过程都在线上完成，不需要给我任何一个人见面。那要做到线上系统化，线下一定要有智能化的提升。比如进门人脸识别，你到了门口，因为你是我的用户，马上自动给你开门。比如水电都是智能显示和缴纳系统，再也不需要跟房东去纠缠水电费的问题了。

第二个模块，特别的安全。以前租房子排名前列件事情是要换锁芯，我们的项目是不需要的。智能化的一人一锁，你进来以后只要你合同一签，自动给你授权，你的朋友要来，父母亲要来，你不用请假送钥匙回家了，自动给它一个授权它就能够进去，你把它的脸拍的照片到了门口就给它开了，做到特别的快捷安全。

第三个叫轻松有趣。虽然现在年轻人总说社交公寓，其实很多人对社交并没有那么的热爱，他们可能更宅。例如很多人觉得在外边应付各种人已经很累了，回到家就是个人的空间，所以很多人并不喜欢酒店式服务。所以我们做的是距离服务，你需要我就在，你不需要就看不到一个人。同时，我们会定期组织一些活动，由我们提供场所，由客户自行组织发起，包括狼人杀也好或者什么也好都可以，这是一种社交线下的角度。还有就是账单分期，因为现在租赁押一付三是一个常规付款方式，按照目前年轻人的收入来说，其实要押一付三，一次性拿到四个月出来，其实压力很大，那现在其实各种金融机构也好，互联网金融公司也好，都在推进这个业务，那这个模式上，现在我们也全面导入到我们系统里面来，帮助租客轻松的实现它的居住。

记者: 我刚刚听完之后，其实我也是蛮心动的，有一些细节请您跟我们分享一下，比如刚刚提到的个性化、功能化和场景化的体现，其实对供应商配合要求很高的，咱们怎么把关？怎么设计？

丘运贤：确实，原来我们刚开始做这个产业的时候长租公寓是没有配套厂商的。刚开始我们跑遍了很多的厂商都不愿意配合，随着我们一点点推进开发，现在这种定制化领域的产品迭代速度已经非常快了。

在家居模块上，这个产业也是很传统的产业，原来的家具产业更多的是针对居家的，从来没有人去研究过租客的真实生活需要。后来刚好有个创业团队看上了这个机会，那我们就鼓励他能不能专门成立一个研发团队，针对租客来做集成家居。当时我们应该是全国较早做这种集成家居服务模块的企业。

记者: 接下来我们也了解一下现在目前市场的一个状况，随着2017年自持地块的出现，长租公寓领域新风口形成，一时间各领域纷纷试水租赁市场。优望如何收入现有的市场份额，同时展开新的市场探索？另外，您预测未来租赁市场会有一个什么样的发展趋势？

丘运贤：这个就回到我较早谈的定位问题。现在开发商大举进入市场，资产端其实也出现了更加多元的走势。总的来说这个行业他会有几个问题，先回到长租公寓三要素来看，资产、资金和运营。

首先讲资产，资产随着政府的人才房，以及这些各种各样的形式加大供给，品质住房推行的可能性增加，资产端未来会更多元，业主分散的情况。第二叫资金端，原来说实话长租的公寓资金解决是一个非常头痛的问题，银行也解决不了，但随着国家这种政策的鼓励，银行、产业、基金、业主都愿意来投这个市场。资金渠道变得很多元了。第三个模块是运营。目前租赁行业是很粗糙的，才刚刚起步。行业特点非常地域性。回报低、回报周期长，还有就是他受政策的波动影响比较大，太多很多因素，这些因素都将决定了这个行业未来一定要进入到精细化运营的决战当中去。

现在每个公司都在疯狂的去扩大规模，我们公司在这一点上面并没有特别的疯狂，我们还是比较冷静的，我们始终觉得未来决定这个行业发展竞争力不是规模，而是你到实际的运营能力。规模再大，如果没有运营能力，也会把你原有的成果全部给覆盖掉。所以说不求急，只求深。我们从开始定位做的事情非常精准的，就是做精细化的长租公寓，精细化运营管理上，我们现在就在探索精细化之路。

记者: 如您所说，租赁市场在变，企业运营的模式也在变，同时客群其实也是在变化的，较开始我们说到85后以及90后，出现了这种品质居住的需求，但是我们发现随着这种公寓产品的演变之后，租赁市场也不只是85后，90后为主的这样一个群体了。那客群的变化在未来会有什么样新的形势？

丘运贤：我们现在所有的长租公寓渠道定位都是青年长租公寓。这部分群体在租房需求模块上是较明显的，同时他更容易接受新鲜事物，所以率先从这个领域上进入这个模块。但这个领域我就讲青年公寓这个模块上，其实它的分类是非常多的。青年里面又分成非常高品质的青年，又有刚刚进入社会的初级青年，虽然都是年轻人，但其实他们对居住的诉求是不同的。

另外在类别上面，我们正在研究做一个宠物公寓，我发现现在很多年轻人喜欢宠物，愿意带着宠物。但是你没发现今年长租公寓好像都不允许带宠物，这个其实就是一个很大的悖论。为什么不能？这部分宠物对于很多不愿意养宠物的人来说是一个负担，或者对我的管理都是一个难度，你的卫生打扫完、消毒、你的宠物寄养等等这些问题怎么解决？所以我们现在探索出了一个新的模块。我们现在马上就出来一个叫宠物公寓，专门收就是那些养宠物的人。这是我讲的一个单独的一类，还有创业公寓、教育公寓等等。其实公寓分类越来越多，我相信这个市场未来还会有更多的细分，在某个领域上面去细分。但是万变不离其宗，无论做什么公寓，无非几个模块资产资金和运营，把这三个模式做好，这个企业就能做起来。

记者: 较后一个问题，随着优望精细化模块打造出不同类型的产品。我们会不会针对不同类型的产品，做出不同的名称划分，或者新的品牌标签？

丘运贤：目前企业的定位是这五年内还是专注在我们的青年公寓领域，所以我们依然还是这个品牌对外。未来会延展出来，其实现在也在探索有可能会有一些子品牌、分类品牌的出现也是有可能。那对于我们这些精细化来说，我觉得核心还是做好，无论它是哪种类型的产品，核心还是在于我的标准化，标准化完以后系统化。精细化核心背景是什么？就是系统能力，不是系统，是系统能力。从拿房到我们的产品设计到运营到销售，每一个东西如何做到系统化非常的关键。我们现在锻造的就是我们的系统能力。这是我们的发展路径。

记者: 好，谢谢丘总，那今天采访就到这里。