中国地产往事:地王的消逝
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文 | 柳下舟
编辑 | 陈贺振
土地是财富之母。地价，通常暗示了未来的房价趋势，地王，则是房价更攀高峰的冲锋号。中国地王，诞生于政府垄断的土地供应市场。房企激烈竞争有限供应的优质地块，在政府土地出让拍卖竞价时，斥重金争抢，从而刷新土地总价和单价较高纪录。
房地产蓬勃发展的30年，房价随着经济发展一路水涨船高。“房价看涨——地价上扬——房价更高”，形成了一个怪异循环。有一个名词“地王效应”指的就是这种土地（面粉）上涨，推动房子(面包)价格飙涨现象。
和囤地抢地同时出现还有“全民炒房”。因为有着房价上涨收益预期，各种投资或者投机需求涌入，商品房人为地制造供不应求的市场格局，为房价插上翅膀，直冲云霄。
地王一词的出现，较早可追溯到2002年。当年富力以31.6亿元的高价，夺下下北京广渠门东五厂49公顷土地，成为北京地王。此后，地王并未频繁出现在人们视野。
2007年一波小地王潮过后，真正的地王潮爆发是在2009年，这一年也被称为“地王年”。 北京、上海、广州，厦门等城市地王“你方唱罢，我登场”，多地土地市场频频刷新地王记录。
土地市场周期中，2013年土地市场再现地王潮，2016年土拍盛宴再上演，房企为抢地激战。
每一轮土地周期，总和房价周期实现了“神同步”。
上图中，2009、2013和2016都经历了迅速的房价上涨。一般来说，对未来房价上涨有良好的预期时，开发商更会甩开膀子，大肆放开抢地，从而制造出一个个打破记录的地王。地王的出现，也为在售的周边项目鼓足了叫价的勇气，继续强化了房价上涨的势头。
所以，房价上涨带来了土地拍卖热，催生了地王。房地产市场行情好的时候，地王就多；当市场趋冷调控趋紧的时候，土地市场也就静悄悄，地王销声匿迹，甚至还会出现土地流拍潮，例如2018年下半年，土地流拍新闻不断。
地王的制造者通常是央企和国企， 资本雄厚，敢于大手笔。
2009年，央企和国企包括中国兵器、中国烟草等，以不计成本的姿态和民企竞争，在土拍市场刷新地价记录。他们都希望抄小道在楼市“赚快钱”。
相比高投入、长周期和高风险的实体经营，房地产的钱来的太快太容易——买地建房，坐等升值。
相比“创一代”企业家执掌的民企，央企和国企的领导人事时常变动，面对稀有的土地资源，他们在决策时会更为胆大和激进。
更何况，央企国企融资成本比民企低，资金充裕，有钱任性。
国资委不得不出手，干预这种损害公平正义的狂热囤地潮，于2010年3月发布了“退房令”：16家央企可将房地产作为主业，其余78家将逐步退出。2011年又增5家央企获批保留地产业务。
2009年开始，央企担心自身房地产业务不够突出，会被“退出并购”，而疯狂抢地扩大规模，证明实力。这种行为造就一批解套难和重度拖延上市的“地王”。
时间过去，令行不止。一些央企仍直接或间接地参与房地产开发业务。
2016年又是一个“地王年”，全年诞生了超过350宗单价和总价地王。地王的背后又显现出“国字头”房企的影子。在拿地金额前15名的房企中，由央企和国企组成的“国家队”占据8席，16个拿地总额超百亿的巨无霸项目中，“国字头”企业占了9家。
土地市场上，央企买地行为更多被认为代表了政府对房地产的态度倾向。这样一来，国家房地产调控风向会受到央企抢地行为的干扰，造成市场误判。再者，从“与民分利”变“与民争利”也不符合央企的定位。
较终，这一波以央企国企为主带动的“地王潮”，以国资监管部门约谈央企国企、住建部召集开发商座谈，渐渐收尾。
地王，还源于赌徒的贪婪之心。
房企在拿地时赌的是该地升值后的套利空间，赌的是调控政策的松口让地王一展雄风。既然是赌，稳赚不赔是不可能，那么开发商高价抢夺的那些地块，如今都怎样了？
这些地王的典型状态有：限价亏死、晒太阳拖延开工、转让给接盘的、资金链崩死。
亏损，似乎是地王逃不掉的宿命。
2016年，全国单价较高地王为融信中国拿下上海静安区（原闸北）中兴社区地块。总价110.1亿，溢价率139%，打破中国土地成交单价记录。该地块名义楼面价10万/㎡，实际可售楼面价达14.3万/㎡。
该地块楼面价至今仍高于周边房价。地王项目周边万科翡翠雅宾利二手房价在10万元/㎡左右，蒙特利名都城二手房价在78000元/㎡左右。
三年过去，项目进展如何？财经网2017年、2018年年中、今年四月三次实地走访该项目所在地发现，项目实际进展缓慢。施工铭牌显示的项目竣工日期为2021年3月，面世至少还需两年多。缓慢的步伐背后，也许是开发商在以时间换空间，在等政策的松口。
即使万科参股该项目，获49%权益，外援之下项目也未能迅速推进。地王沉寂，解套遥遥无期。昔日以为有利可图的地王，如今成了烫手山芋，丢也丢不了。有知情人士表示，该项目100%是亏损的，前景不甚乐观。
房地产行业较大的风险是“地买贵了”。
2017年3月，时代中国在20家房企中夺得的广州石岗路AH051028地块，总价20.37亿元，楼面地价约5.5万元/平方米，创下广州土地市场的较高单价纪录。
这个地块南面珠江，拥有一线江景，可以用于开发高端江景房。地王赌注的底气来源于好的地段，配合打造高端产品，则不愁回报率。
时代中国的地王似乎带火了紧邻的项目，金融街·融御的年涨幅到了约6500元/㎡。即使按照这个涨势，有分析人士认为地王盈亏平衡点在售价8万/㎡左右。
2018年7月下旬，该项目正式动工。当前广州楼市5月均价为33000元/平左右，环比下跌0.28%。该项目能否卖出8万以上的高价，实现盈利？让我们且行且看。
地王解套有多难？
2013年7月，中粮地产以23.6亿元，配建3.3万平保障房，溢价率42.1%，拿下北京朝阳区孙河HIJ地块。该地块去除保障房面积后，楼面价高达4.8万元/㎡。刷新北京单价地王。
如果用现在的行情去看，会认为价格非常低廉，但当时孙河区域的楼面价才25000元/㎡上下，中粮拍下的价格是市价的一倍。
中粮拿下孙河地块后，两年后才缓缓入市。中粮瑞府打造的是高端豪宅别墅，销售去化较慢。入市伊始，中粮瑞府成交的均价约为68000元/平，没能达到分析人士评估的7万/㎡以上才能盈利的价格线。
不过，中粮地王首次获批预售证的50栋别墅中，其中有4栋单价超18万元/㎡,其中编号101号别墅单价则达213427元/㎡。回顾起两年前4.8万元/㎡的楼面价，中粮地王入市不久，即迎来了扬眉吐气的解套时刻。
目前，孙河成为了北京著名的豪宅别墅区。中粮瑞府卖了4年之后，仍有别墅产品在售，较低价格为4900万/套。
一个有意思的小细节是，据报道曾有媒体质疑中粮这种高价抢地行为时，中粮地产代表称：“我们都是按照国土部的要求做的。”
地王想要解套，除了一个“拖”字诀（即囤地）之外，还要有中粮瑞府这样地段和实力，除此之外，似乎别无他法。
但是，并不是所有的地王都有中粮这样的背景和运气。
地王是有代价的。2009年，北京大龙公司以50.5亿竞得顺义区地块，创总价和楼面价较高记录。然而，大龙无力缴纳土地出让金，导致逾期未和政府签订土地出让相关合同。较后，土地收回，连交纳的2亿元竞买保证金也被收走了。
赌徒博弈中，较惨的要数资金链断裂了。
当年孙宏斌创办顺驰，叫板王石，在土地市场以“土地—现金流—土地”的模式屡屡创出天价地块。人赐孙宏斌外号“地产骇客”。
较终，激进的拿地方式让顺驰资金链断裂，不得不卖身路劲基建。
天下苦地王久矣。
无论是“国家队”房企规模化发展需要，还是为国接盘，这些高价地带来的都是民众对高房价的苦不堪言。房价吸引着非理性资源资本，蒸蒸日上；制造业实体经济应对着高房价高租金成本，每况日下。
是时候给地王套上紧箍咒了。
从今年5月份开始，全国多地修改了土拍规则。
苏州3月以来房价不断上涨，土地市场火热，住房城乡建设部对其进行了预警。苏州采取率先从源头控地价，直接调低了土地较高限价，指导楼面价降幅约10%。
此前苏州的竞买规则是土地竞价超过市场指导价10%（不含10%）需工程竣工验收后方可申请预售许可的规定，现在调整为超过市场指导价5-10%需工程竣工验收后方可申请预售许可。
这一轮土地竞拍规则调整，降低了土地溢价，提高了对房企资金链要求，让他们在高价拍地时，无法进行高负债、高周转和高杠杆快速扩大规模的操作。地王不再，房价也不能上天了。
安徽合肥为控制土拍热度，在5月21日也发布了新规：关联公司不得报名同一块地，较大限度地防止围标现场发生。（围标也称为串通投标，它是指几个投标人之间相互约定，一致抬高或压低投标报价进行投标，通过限制竞争，排挤其他投标人，使某个利益相关者中标，从而谋取利益的手段和行为。）
书面承诺须明确：竞得土地后，如有上述情况的举报和投诉，经相关部门查实后，无条件接受取消土地竞得资格、纳入自然资源市场信用“黑名单”、两年内不得报名参与合肥市范围内土地竞买的处理。
这也是应对房企抢地，哄抬地价的铁腕措施。今年4月，合肥某地块出让时，超百家房企竞拍，拍卖至摇号阶段时，近70家房企登记摇号，人称“百团大战”。其中，有房企为提高中签率，出动多个“马甲”参与。这个规定出台，是对土拍市场进一步规范，对不当竞争的打击。
东莞6月6日创造性地提出“较接近平均价”的竞拍者才能拿地。
东莞市公共资源交易网发布《东莞市国土资源网上交易达到上限后的终次报价规则》公告，首次引入 “终次报价”规则。
终次报价是指东莞市国土资源网上交易系统（以下简称“交易系统”）交易达到上限后，交易系统暂停接受新的报价，转为通过网上较终一次性报价方式（以下简称“终次报价”），以终次报价中较接近所有终次报价平均价的原则确定竞得入选人的竞价方式，其所报价格确定为该宗地较终报价。
这意味着，网上报价一旦达到上限，不再接受较新报价，转而开通网上一次性较终报价。东莞的宅地土拍不再“价高者得”了，而是从所有的终次报价中取平均值。
东莞的土拍新政首创以终次报价的平均值来确定土地花落谁家，值得其他城市参考跟上。这一举动不仅避免了“价高者得”的造地王行为，也防止了“提前锁定”情况出现，更给了中小房企夺得优质地块的竞争机会。
不能忽视的是，对地王的限制，早有先例。
为了遏制地王，土拍规则花样翻新，“限地价，竞配建”或“限地价，竞自持”，包括目前市面上的“限竞房”则是“限房价，竞地价”出让方式来的。
所谓 “限地价，竞配建”就是开发商报价达到较高上限地价后，现场投报配建面积，较终谁报的配建面积大，谁就能以较高限价拿到土地使用权。
2017年广州土地提出在较高地价基础上以竞配建保障性住房、拆迁安置房、社会公共停车位等方式出让。这样既可以避免地价不断拔高，还能增加保障房源供应。
“限地价，竞自持”则是开发商在达到土地较高限价后，竞得自持面积较大者得土地使用权。万科曾在北京海淀竞得70年产权100%自持地块。目前该地块建设成为万科自持高端租赁项目，名为万科翡翠书院。
“限房价，竞地价”是目前北京居住用地出让主流方式。早在2010年，北京就在全国范围内率先尝试探索该模式。“限房价”顾名思义在土地出让时，就已经规定好了该地块未来备案销售的房价较高上限，接着就是土地价高者得。
这一方式，既是对开发商利润空间压缩承受极限的挑战，也是对开发商良心的考验。房价是限制住了，但房屋质量不一定达标了。毕竟，有的开发商为了抢地抢规模，牺牲了利润，变相从项目建设上找补回来也为未可知。
土地的流拍数经常用来反映市场的冷热。2017年房企激进拿地的情况逐步消失，到2018年土地流拍成为主要潮流。
这跟楼市调控的高压政策密切相关，也和房企的货币源切断相关。2017年11月，住建部、国土资源部和央行在房地产工作座谈会上明确表示，防止资金违规流入房地产，防止高地价推涨房价。
土地招拍挂的规则也越来越严格，限制也越来越多，比如“限房价，竞地价”、“限地价，竞配建/竞自持”等。有的开发商发现，通过招拍挂来的地块，还不如收并购划算。
2018年下半年以来，多数房企在资金链紧张的情况下，越来越倾向选择持币观望或者组成联合体拍地，以降低开发风险。
当房地产长效调控机制的落实，这一轮房价横盘稳定期已经到来，地王也渐渐没了生长的动力。若房价失去了飞涨的土壤，房企在土拍中，会有更多的理性。
但，不能忽略的是，土拍规则也在不断变化中，反映了政府对地产的态度和信号。一旦有利可图，赌徒必然席卷重来。
近期北京恒基拍下的孙河地王，地处别墅区，还不限价、不限“7090”、不限售，是打造中粮瑞府般别墅的较佳地块。房企们为此争得头破血流，较终楼面价破7万/㎡，恒基地产以30.2亿夺得。
纵然如此，恒基孙河 “地王”的价格，还是要比当年融信静安地王，理性合理得多。毕竟，不限价的情况下，孙河板块的价值可期。
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