三分海水，七分火焰！这些城市的房价是真降了！

从今年“317新政”兴起，截至目前“五限”政策，新建商品房限价，预售证管理，住建部严查囤地等一系列调控政策，已经让百姓看到政府调控楼市，稳房价的决心。

那么哪些城市房价是真的降了，跌幅多少，未来又将如何演变？这才是刚需买房人较关心的问题。

苏宁金融研究院表示，今年各主要城市的房价变化，可以用“三分之一是海水、三分之二是火焰”来概括总结。

苏宁金融研究院近期的研究报告显示，根据国家统计局公布的今年前10个月二手房数据，在70个大中城市中，房价下跌的有23个城市，其中3个跌幅较大；同时剩余47个城市10月房价创出了新高水平。

苏宁金融研究院高级研究员左俊义表示，统计局每月会公布70个大中城市的新建住宅价格环比和二手住宅价格环比数据。由于各地职能部门可能会对新建住宅售价进行直接调控，比如规定新盘开盘或者二手房过户的封顶价格，所以这两个数据都不一定反映真实的市场状况。比较起来，二手住宅价格可能相对更真实一点，所以这里采用二手住宅价格数据来看2017年各城市的房价变化。

苏宁金融研究院的报告指出，使用统计局的二手住宅价格数据，来看今年前10月各城市房价的变化，主要结论有：

排名前列，北京、天津、厦门房价跌幅较大。根据各城市今年房价较高点和10月较新房价，计算各个城市的房价变化，结果显示，北京、天津、厦门三个城市的房价跌幅较大，跌幅都在2%以上，其中北京跌幅较大为-4.71%。

(图片来源：苏宁金融研究院)

第二，海口、郑州、济南等城市房价略有下跌。还有20个城市房价出现了下跌，但跌幅不足2%，这些城市以海口、郑州、济南为主。其中，海口、郑州、济南房价跌幅达到了1%以上，但部分城市如银川、福州、韶关、秦皇岛、安庆等城市的房价刚出现松动迹象，跌幅仅有0.1%。

(图片来源：苏宁金融研究院)

第三，长沙、北海、青岛等城市房价创出新高。有47个城市的房价今年不仅没有下跌，在10月还创出了房价新高水平，这些城市以长沙、北海、青岛为代表。其中长沙今年房价上涨11%，北海、青岛、武汉房价上涨9%，另外深圳、大理、西宁、呼和浩特等城市房价涨幅较小，约在1%以上。

(图片来源：苏宁金融研究院)

那么楼市调控到底将持续多久？未来房价将怎么演变？

调控将持续多久？

中国社科院-联合国人居署联合课题组首席城市经济学家倪鹏飞在12月初的观点认为，楼市严调控没有一个时间点。再者，房地产的基础性制度和长效机制建设，也应合二为一，需要两者时间的结合。还有，房地产调控已经机制化，之所以不放松，不动摇，是因为目前还存在着反弹、投机的可能性，有一些上涨压力，所以调控就不放松。

“如果真要说楼市调控到什么时候？我想应该是长效机制制度性建设完成以后，那时炒房的预期和需求不存在，房地产就进入平稳发展的轨道，这时所谓的调控，可能就可以被大众逐步的接受了。”倪鹏飞表示。

未来房价如何走？

倪鹏飞表示，2018年楼市进入“盘整期”，2025年之前还会有一波增长。

倪鹏飞指出，“我总的判断就是，2018年是进入一个‘盘整期’。各城市情况不太一样，增幅肯定是降低的，有一些城市会下跌的。前年是一线城市涨的快，去年是二线城市，今年是三线城市。明年情况肯定就变了，明年三线城市不可能涨太快了，一线城市我觉得会有一些新的变化，但是二线城市会有一些新的变化，总体上来看平稳的。”

“现在是一个波动性增长的，2025年倒觉得可能还有一波增长，但是现在应该是处在一个平稳的调整期下行的一个状态。我们不能只看房价、销售和投资，开发、投资、销售、价格需要合在一起。当然如果是刚需，随时可以买房。”

三四线楼市或进入低迷期

而苏宁金融研究院观点认为，根据49个大中城市1月房价的特别水平和今年房价的涨幅做散点图，可以发现：今年涨幅较好的城市基本上是年初房价在1万/平米以下的三四线城市；而房价在4万/平米以上的一线城市房价涨幅就很低。但三四线城市的短板是它无法像一二线城市那样源源不断地吸收周边的人口涌入，意味着这些城市房地产市场的购买力池子很浅，因此预计在三四线城市刚需集中爆发后，未来几年可能会进入低迷期。

而从三四线城市内部来看，把2016年12月的可售月数(可售量/过去半年月均销售量)和今年房价的涨幅来做散点图，可以发现：可售库存低的城市房价涨幅高，典型的城市如淮安和南宁；而可售量较充足的城市如马鞍山和赣州，房价涨幅相对就低很多。

从目前各城市的可售量来看，上海、杭州、南京的可售月数都在6个月以下，这三个城市的房价短期可能会有一定的支撑；金华、马鞍山、赣州、东莞的可售月数都在20个月以上，明年房价调整的压力相对会比较大。