地产瞭望 

500万，听起来这个数字很唬人，在三四线城市，手握五百万怎么着也算富裕阶层了。但在北京，500万连刚需和改善的分界点都不算——改善房怎么也得800万起了吧？

有一个笑话，听起来让人觉得既好笑又有点心酸。话说，有一个北漂中了500万元，老家的亲朋纷纷道贺，并问这么多钱怎么花。北漂说：“买了套房。”亲朋问：“那剩下的呢？”北漂答：“剩下的，慢慢还……”

那么，问题来了：在北京，500 全能买到什么样的房子呢？

500 全能买得起老破小，但你忍得了吗？

90后的瞭望君眼瞅着奔三了，娶妻生子的压力也迫在眉睫，买房也渐渐提上日程。但随着北京住宅供地量的下滑，楼面价频创新高，地价高企导致8万+豪宅数量逐渐增加，北京豪宅化趋势越来越明显，家里拿出全部积蓄也仅够首付一套总价500万左右的房子。看完一圈，不多的感觉就是，买不起啊。

主城区的新房是没戏了，那就看下二手房。但绿中介上溜了一圈，心里拔凉拔凉的。

诸位看到了吗？

好点的位置，500万左右的总价，大都是这种房子。且不说户型和空间了，单从房龄来看，比我年纪都大。

不管怎样，瞭望君还是选了一个三环边上建于1983年的老公房去看了一下。虽然是主城区，但由于靠近菜市场，小区跟前的路很窄很脏，整个小区都是水泥地面，几乎没有绿化。走进小区楼道时，瞭望君就失望感开始倍增，楼道稍微宽阔的地方都堆满了各种杂物，自行车、纸箱子、木板、养狗的笼子……可以这么说，每层的楼道都像一个开放的杂物间，不但脏乱，大晚上走楼道的话估计也挺瘆人。爬了五层楼，终于看到了房子。这是套55平米两居，应该算两室0厅吧，进门有个幺关，几乎是没有客厅的。厕所很小很小，估计2平米多点。破旧的门窗，裸露的水管，裂开的墙皮、东西的朝向……总之就是，老、破、小。

看完房后，一位行业资深朋友的分析更加坚定了不买老破小。原因如下：

1

首先是物业配套不完善。这些房源多为非封闭式小区，无专业物业管理，小区内部公共区域空间规划不够合理，公共活动区域较少有，多为低楼层楼房，没有配备电梯，并且不具备充足的停车位。

2

户型上，老式户型不太符合现代人群居住习惯。卧室面积大，无厅或厅小，并且由于建筑框架结构固定，设计户型装修改造困难大。

3

楼龄老的房子更难批贷，贷款额限制更大、并且贷款年限更短。一般情况下，房屋的贷款年限是30年，老房子贷款年限=30年-房子房龄，一般贷款年限可浮动5-10年。贷款时，房龄是看评估公司的评估年限，评估年限首先看房本的建成年代，如果房本没有体现，评估公司会根据之前的记载和周边相似楼进行年代的评估。

4

剔除学区之外，老破小确实增值不如新房。主城周边接纳了太多溢出的刚需，购买力只剩下愿意留在主城的刚需，受供求关系影响，价格确实很难上去。

5

买房是为了让家人有一个比较好的生活环境，但是大部分的老破小原房主自己都搬走了，很多老破小住的都是租客，这个时候难免鱼龙混杂，在安全上难以保障。

在北京，500万你还能买到这样的房子

说起北京较有发展潜力的区域，当属通州。随着北京城市副中心宣布落户通州以及市政府的东迁，北京的经济中心、文化中心、高端的医疗配套、与国际接轨的外交集群都将落户通州，并形成“一核五区”的规划格局。从绿化和生态环境角度来看，作为北京的城市副中心，通州——通州正加快实施11个大型城市公园和9个湿地公园建设及4个公园景观提升工程，建设一批小微型公园。2020年，森林覆盖率将达到33%，绿化覆盖率达到51%，人均公园绿地面积达到18平方米，公园绿地500米服务半径覆盖率达到90%。

根据规划，北京城市副中心社区的教育、医疗、养老配套指标将全部高于中心城。而运河CBD、环球影城、市政府政务区等重大工程建设，交通、教育、医疗等关键民生配套全面跟进建设，让通州向国际都会蜕变。

在通州买套房，基本上就是买到了未来。基于这样的判断，瞭望君近期在通州考察了多个楼盘。让瞭望君欣喜的是，有个叫首开香溪郡楼盘还真挺可心。更重要的是，五百万左右的总价很能打动刚需族。

首开香溪郡位于通州宋庄镇，东侧200米为温榆河支流小中河，北侧200米为8.9万亩的京东较大的城市原生态森林区域——东郊森林公园。与北京市现有的很多森林公园不同，东郊森林公园将营造大面积的林间湿地，呈现林中有水、水中有林、林水相依的湿地森林景观。此外，东郊森林公园内还将引进260种乔木树种，公园还将建成贯穿全园重点景区的健康运动路线，各类体育设施和体育场馆完备。东郊森林公园入口距离首开香溪郡仅200米，住在这里，仿佛就生活在“天然氧吧”里，业主休闲之余可以到公园里进行有氧运动享受健康生活。

教育配套方面，首开香溪郡南侧一路之隔即为英才双语幼儿园，今年3月已开园营业。西北侧约3公里即有一所葛渠小学，6分钟车程内可到达北京理工大学附属中学，可以说，孩子在家门口就能享受到从幼儿园到高中一站式的教育服务。 

这里医疗配套也很完善。首开香溪郡北侧约3公里就是顺义儿研所，往通州新城方向十多公里，就有东直门医院东区、潞河医院、结研所等三甲医院，未来还有安贞医院和北京中医院等三甲医院入驻通州。

交通方面，有四横（京平高速、徐尹路、朝阳北路、京通快速路），四纵（六环路、通顺路、富壁路、机场二高速）公路交通。未来，更将开通 S6号线与平谷线等轨道交通，可以说，交通相当便捷。

作为通州现有、极为少见的住宅项目，而且房源又是低风险、无需等待的现房，首开香溪郡主推产品为4至8层墅质洋房，园林采用意大利托斯卡纳浪漫主义风格，整体容积率仅1.5，与周边别墅的容积率基本相当。产品整体规划为80~140平方米二至四居，全部一梯两户，南北通透。

副中心、公园旁、地铁房、配套全、交通便利、现房、总价500万左右……

反正我是心动了，你呢？