概述

10月全国土地供应持续保持高位，却没有带动市场重新活跃，成交面积同比、环比持续下滑，尤其是三线城市，土地市场转冷迹象明显。重点城市新建商品房成交套数和面积连续2个月同环比下跌。二手房市场方面，100个重点城市二手住宅挂牌均价连续两月下跌，但城市间分化仍十分明显，环比上涨的城市仍然过半数。

10月北京土地市场供应面积大涨，成交额环比大幅上涨，环比上涨249.24%，连续2月上涨；10月销售均价为38183元/平方米，环比下跌0.11%。二手住宅成交8879套，环比下降41.9%，成交量下滑明显。挂牌房源方面，300-500万占比较多，高达33%，挂牌房源仍然以刚需、改善为主。

10月诸葛找房联合阿里拍卖发布线上拍卖市场数据研究报告，从线上拍卖市场角度反应房产市场情况。报告数据显示：北京线上拍卖市场共计成交83套，住宅占比61%。线上拍卖成交房源均价48759元/平方米，平均溢价率18.63%。朝阳区线上拍卖成交房源较多，高达21套。成交房源300-500万较受欢迎，线上拍卖市场较为火热。

1.1 政策持续坚持“保障刚需，抑制投资，回归居住属性”基调

01国务院：到2020年大力发展住房租赁市场

10月11日，国务院办公厅印发《完善促进消费体制机制实施方案（2018-2020年）》，提出2018-2020年要大力发展住房租赁市场，推动传统商贸创新发展，建设培育特色商贸小镇。《方案》强调，要大力发展住房租赁市场，并表示，住房城乡建设部、国家发展改革委按职责分工负责，要总结推广住房租赁试点经验，加快研究建立住房租赁市场建设评估指标体系。

02央行降准1个点 除置换MLF外将释放7500亿增量资金

10月7日，央行发布公告称，从2018年10月15日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点，当日到期的中期借贷便利（MLF）不再续做。中国人民银行将继续实施稳健中性的货币政策，不搞大水漫灌，注重定向调控，保持流动性合理充裕，引导货币信贷和社会融资规模合理增长。

03住建部：保持调控政策连续性稳定性 遏制投机炒房

10月28日，住建部网站公布了《中共住房城乡建设部党组关于巡视整改进展情况的通报》，将巡视整改进展情况予以公布。住建部党组表示，要加快建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制。推进形成租购并举的住房制度。保持调控政策连续性稳定性，落实地方主体责任。坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制投机炒房，促进房地产市场平稳运行。

1.2.1 10月全国土地市场供应放量，成交量却连续4月下滑，市场持续低迷

从全国主要地级市土地市场数据来看，土地供应方面，10月份土地供应面积26174万平方米，环比上涨17.37%；土地成交方面，10月份土地成交面积15976万平方米，环比下跌11.53%，同比下跌21.65%，土地成交面积同环比双双下跌，环比连续5个月下跌。

进入四季度后，在供地计划压力下，全国各地加快土地供应节奏；但在政策调控高压下，房地产市场预期逐渐稳定，转冷迹象明显，房企拿地更为谨慎。

数据来源：中国土地市场网、各地国土局；整理：诸葛找房

1.2.2 一线城市土地成交额大幅回升，三线城市土地市场愈发低迷

从各能级城市土地成交额情况可以看出：一线城市土地成交额环比大幅上涨，二线、三线城市土地成交额持续下降。

受供应放量的带动，以及房企对一线城市市场长期看好，一线城市土地成交额环比上涨145.61%、同比上涨14.15%。受市场预期影响，二线城市环比下跌19%；三线城市环比下跌17.42%。

数据来源：中国土地市场网、各地国土局；整理：诸葛找房

从各能级城市土地成交面积情况可以看出：二线城市土地成交面积较为平稳，但三线城市土地成交面积受棚改政策调整、当前项目销售逐渐转冷以及对后期市场信心不足等影响，开发企业拿地意愿降低，土地成交面积连续4月下滑，同比下跌29.41%，且降幅有所扩大。

数据来源：中国土地市场网、各地国土局；整理：诸葛找房

1.3.1 房地产开发投资增速回落至个位数，开发商新开工加速抢夺市场节奏

从全国开发投资增速来看，1-9月份投资增速为9.9%，增速比1-8月份下降0.2个百分点，重回个位数。从房屋新开工面积增速来看，1-9月份新开工面积增速为16.4%，增速提高0.5个百分点。房屋新开工面积的增速进一步扩大，与多数房企预感到市场转向加速抢夺市场节奏有关。

数据来源：国家统计局；整理：诸葛找房

从全国土地购置面积增速来看，1-9月份土地购置面积增速15.7%，增速小幅提高0.1个百分点，土地购置面积涨幅仍维持高位。土地购置面积的持续增长，主要是因为政府加大土地市场供应力度，房企抓住机会积极补充核心城市和重点城市核心区域项目资源。同时也受统计口径影响，有一定的滞后性。

数据来源：国家统计局；整理：诸葛找房

1.3.2 全国房价小幅下降，销售加速以及重视回款带动房企到位资金累计增速继续回升

从全国商品房销售额及销售面积情况来看，9月份商品房销售额为14736亿元，环比上涨32.81%；商品房销售面积16839万平方米，环比上涨34.89%，销售额及销售面积均有不同程度回升。销售额涨幅小于销售面积涨幅，房价小幅下降。

数据来源：国家统计局；整理：诸葛找房

从全国房地产开发到位资金情况来看增速持续上涨，1-9月份，房地产开发企业到位资金121882亿元，同比增长7.8%，增速比1-8月份提高0.9个百分点。到位资金累计增速继续回升，主要依靠企业自筹资金以及销售定金及预收款，房企未雨绸缪加速销售回款，支撑到位资金增长。

数据来源：国家统计局；整理：诸葛找房

1.4 30个重点城市10月新建商品房同环比连续两月双双下跌

10月，30个重点城市新建商品房成交套数13.4万套，环比下跌6.58%，同比下跌0.51%；成交面积1389.78万平方米，环比下跌6.26%，同比下跌1.86%。新建商品房成交套数和面积同环比连续两月双双下跌。

从9月、10月重点城市新房成交走势上可以看出，今年“金九银十”也未能扭转局势，市场转冷迹象明显，市场预期逐渐发生变化并得到巩固。

数据来源：各地住建委、房管局；整理：诸葛找房

重点城市为：北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、武汉、南昌、成都、青岛、苏州、福州、厦门、长沙、哈尔滨、长春、无锡、东莞、昆明、石家庄、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、兰州、江阴。

1.5.1 100个城市二手住宅挂牌均价15314元/平方米，连续两月下跌，城市房价走势分化严重

数据来源：诸葛找房

1.5.2 各等级城市均价环比均小幅下跌，其中51个城市挂牌均价环比上涨

从不同等级城市挂牌均价环比情况来看，各等级均有不同程度的下跌，其中一线城市下跌较多，跌幅0.31%，二线城市、三四线城市环比几乎持平。100个城市的二手住宅挂牌均价中， 环比上涨城市51个，持平3个，环比下跌城市46个。分城市等级看，一线城市仅深圳环比小幅上涨，其他城市均有不同程度下跌。二线城市及三四线城市上涨城市数量略大于下跌城市数量，二手住宅挂牌价环比上涨城市占比分别为54.6%、53.3%。

数据来源：诸葛找房

1.5.3 环比涨跌TOP10中，以三四线城市为主

从环比涨幅TOP10城市来看，上榜城市中除昆明为二线城市外，其他9个城市均为三四线城市。其中南阳以2.63%的涨幅居于榜首，其次为银川及南通，涨幅分别为2.33%、2.26%。值得注意的是，涨幅超过2%的城市有4个，TOP10城市平均涨幅1.88%，部分城市的市场仍然比较活跃。

环比上涨TOP10城市

数据来源：诸葛找房

环比降幅TOP10方面，除太原外，其他均为三四线城市，其中东部城市占比60%，中部及西部均占比20%。由于东部部分三四线城市前期涨幅较大，市场受到调控影响后出现一定程度的回调。整体来看，降幅超过2%的城市只有2个，TOP10城市平均降幅1.61%。

环比下跌TOP10城市

数据来源：诸葛找房

2.1.1 城市政策

01 北京：违规转租、转借公租房家庭5年内取消申请资格

10月29日，北京市住建委发布《关于严格违规转租转借公共租赁住房家庭资格管理等工作的通知》，强调要加强公共租赁住房使用监督管理，加大对转租、转借等违法违规行为打击力度。《通知》宣称，被取消家庭各类保障房资格的，自取消资格决定作出之日起，5年内不允许该家庭再次申请公共租赁住房（含市场租房补贴）及共有产权住房。

02 北京大兴2000套共有产权住房开放申购 均价约3万元/平方米

近日，北京市大兴区住建委对外发布《大兴区四季盛景园共有产权住房开始申购登记的公告》。根据公告，从10月15日上午10时到10月30日下午5时，将开放四季盛景园共有产权住房项目的申购登记。四季盛景园项目共有产权住房总套数2224套，其中一居室4套；二居室1664套；三居室556套。销售价格29000元/平方米，全装修交房。

2.1.2 行业动态

01 北京统计局：前三季度房地产开发投资降3%住宅销售面积下降

10月22日，2018年前三季度北京市经济运行情况新闻发布会在北京召开。数据显示，在房地产投资方面，第三季度北京市第三产业（含房地产开发）投资下降9.7%，其中房地产开发投资下降3%。1-3季度，商品房销售面积407.1万平方米，下降27.9%；其中，住宅销售面积305.2万平方米，下降17.7%。

02 北京三地揽金98.14亿元 首开金地联合体朝阳连落两子

10月31日，北京市迎来“金九银十”的较后一场土拍，本次拍卖共涉及3宗地块，1宗位于石景山区，2宗位于朝阳区，总出让面积为10.33万平方米。较终，首开、金地联合体连落两子，中海、首钢联合体落子石景山区，3宗地总揽金98.14亿元。此次出让的3宗地块均设置较高限价，且采用“限地价+竞自持+建设方案投报”的方式进行拍卖。

03 北京10月挂牌14宗地 含2宗商服用地、12宗住宅用地

10月23日，北京国土局挂牌8宗地块，包括2宗商业金融服务业用地，6宗住宅地块，分别位于延庆、密云、顺义、丰台、昌平及大兴区。除延庆商服用地采用招标方式出让外，其余5宗地块均于在11月26日公开竞拍。10月22日，北京挂牌出让4宗“限竞房”用地，2宗共有产权房用地。4宗“限竞房”分别是白盆窑地块、昌平区北七家镇地块、房山区拱辰街道地块、大兴区采育镇地块。2宗共有产权房用地分别是顺义区后沙峪镇地块和顺义区北小营镇地块。

2.2.1 10月土地供应量大幅上涨，溢价率小幅下跌

从近一年来的土地市场供应及成交面积上来看，供应面积与成交波动均较大。10月份土地供应面积为95.39万平方米，环比上涨123.66%，成交面积为24.09万平方米，环比下跌50.4%。进入四季度后，在供地计划压力下，推地节奏加快。

数据来源：北京国土局；整理：诸葛找房

从近一年来的土地市场成交金额及溢价率上来看，2018年3月以来，土地市场一直较为低迷，10月成交金额仅有177.59亿元，环比上涨249.24%，同比下降36.97%。10月土地溢价率回落至13.41%。

数据来源：北京国土局；整理：诸葛找房

2.2.2 10月北京宅地成交共计177.59亿元，平均溢价率14.29%

热门地块分析

热门地块位置

数据来源：北京国土局；整理：诸葛找房

2.2.3 热门地块地处朝阳崔各庄乡，配套完善、交通便利

热门地块分析

热门地块位置

数据来源：北京国土局；整理：诸葛找房

2.3.1 北京10月新房销售额为210.45亿元，小幅回落

从过去一年北京新房销售额及销售均价来看，10月销售额为210.45亿元，环比下跌8.36%，连续上涨趋势被中止；10月销售均价为38183元/平方米，环比下跌0.11%。受调控政策影响，年初新房销售额持续走低，5月份后市场触底回暖，新房销售额逐步上涨。销售均价方面，由于新房市场受政府调控严格，销售均价本身就较低，今年以来销售均价整体呈平稳趋势。

数据来源：北京住建委；整理：诸葛找房

2.3.2 新房供应增加，但销售涨幅低于供应涨幅，新房库存进一步增多

从近一年北京销售面积情况来看，北京市场回暖下，新房供应面积及销售面积逐月上涨，但供应面积增速度远大于销售面积的增速，销供比从今年4月份开始逐月下跌。6月以来新房供应面积速度加快，10月北京新房供应面积为117.94万平方米，销售面积50.73平方米，使得10月销供比达到较低值，仅为0.43。

数据来源：北京住建委；整理：诸葛找房

2.3.3 新房项目成交金额TOP10

新房项目成交金额TOP10可以发现，大多数城区均有项目上榜，表明市场新盘项目分布区域较为均匀，且热度大致相同。中海寰宇天下成交额领衔，朝阳上榜3个项目，上榜项目较多。

数据来源：北京市建委，诸葛找房整理

2.4.1 10月份二手住宅成交环比下降41.9%，调控高压下市场持续冷淡

10月份北京市二手住宅仅成交8879套，环比下降41.9%，但是10月份受十一国庆假期及公积金新政等因素的影响，二手住宅网签量环比下跌40%，网签量下滑明显，市场明显较冷。

数据来源：北京住建委；整理：诸葛找房

从过去10年北京10月份二手住宅网签数量来看，2017年受“317”政策影响，市场下跌较为严重，网签套数仅为6162套，为2009年以来较低，2018年10月网签8879套，虽然环比上涨较大，但网签量在历史上也处于较低水平。

数据来源：北京住建委；整理：诸葛找房

2.4.2 10月份二手房市场呈现量涨价跌，挂牌价环比小幅下跌0.66%

10月份北京市二手房挂牌价为63613元/平方米，环比下跌0.66%，挂牌价连续2月下跌。购房者积极性下降，观望情绪加重。随着政策的持续调控和深化，投资属性减少，市场整体处于平稳态势。

数据来源：诸葛找房

从单月挂牌价趋势来看，10月北京挂牌价波动较小，整体呈现下跌趋势，整个月份均价都在63000~64000元/平方米范围内。

数据来源：诸葛找房

2.4.3 10月北京二手住宅挂牌房源以刚需、改善型房源为主

从二手房挂牌房源价格段区间分布来看，300-500万占比较多，高达33%，其次为500-800万房源，占比27%，两者占比近6成。相比上月，300-500万房源占比增加1个百分点。

数据来源：诸葛找房

二手房挂牌房源面积分布来看，60-90平占比较多，为32%，其次为90-140平，占比31%。两者占比超六成。

数据来源：诸葛找房

从二手房挂牌房源居室分布来看，2居占比较多，占比43%；其次为3居，占比29%，两者占比超7成。挂牌房源居室占比分布于上月无任何变化，市场较为稳定。

数据来源：诸葛找房

2.4.4 西城均价较高，为104997元/平方米；朝阳区挂牌房源37610套

从各城区二手住宅挂牌均价来看，西城区以104997元/平方米先进，西城、东城、海淀、朝阳房价遥遥先进于其他城区。房山挂牌均价较低，为31458元/平方米。

数据来源：诸葛找房

从城区挂牌量上来看，朝阳区以37610套先进，是第二位海淀区的2.43倍。朝阳、海淀、丰台、昌平四区挂牌量较多。

数据来源：诸葛找房

2.4.5 10月份二手住宅降价房源远高于涨价房源

从降价房源量上来看，10月份北京降价房源量波动较小，单日降价房源量高达1895套，日均降价房源量在1224套左右。

数据来源：诸葛找房

从涨价房源量上来看， 10月份北京除个别时间涨价房源量较高外，整体较为平稳，日均涨价房源量在191套左右。

数据来源：诸葛找房

2.4.6 朝阳降价房源高居榜首，10月累计降价房源量12101套

从各城区降价房源量来看，朝阳区降价房源量较多且遥遥先进于其他城区，10月份共有12101套降价房源，其次为海淀区，降价房源量为4996套。

数据来源：诸葛找房

2.4.7 降价房源量TOP20小区

数据来源：诸葛找房

2.4.8 热点城区挂牌量普遍上涨，价格平稳波动

数据来源：诸葛找房

数据来源：诸葛找房

数据来源：诸葛找房

数据来源：诸葛找房

2.5.1 10月北京平均租金89.3元/m2/月，环比下跌5个百分点降幅明显

10月份北京平均租金89.3元/m2/月。从北京近一年租金及环比情况来看，2018年北京租金水平逐月上升，8月后受一揽子政策调控影响，9月租金价格开始回落，10月调控政策显效租金降幅明显，环比下跌5个百分点，预计未来租赁市场将逐渐趋于稳定。

数据来源：诸葛找房

2.5.2 西城区租金较高，为132.86元/m2/月，城区、郊区租金差异显著

北京各城区租金差异显著，西城区以132.86元/m2/月的租金价格高居首位，东城区其次，租金为127.55元/m2/月。海淀、朝阳分列第三、四位，租金水平均过百。各城区租金价格分布梯度较为明显，城郊城区租金差异较大，近郊方面，昌平受益于西二旗互联网产业工作人员旺盛的租房需求，以64.91元/m2/月的租金领跑郊区租金。而房山平均水平不及城区一半。

数据来源：诸葛找房

2.5.3 东城、西城、朝阳包揽商圈租金TOP20，西城金融街高居榜首

商圈租金TOP20由东城、西城、朝阳全部包揽，西城由金融街、西单，东城由东直门、朝阳门、东四十条等著名高端商圈带动高端租赁房源发展，朝阳由于有国贸、三里屯等高端住宅区域，高端出租房源较多，带动商圈均价较高。

商圈租金TOP20

均价以市场租房及品牌公寓等所有整租房源参与计算：商圈租金排名选取房源量大于20的商圈

 数据来源：诸葛找房

3.1 北京线上拍卖市场成交均价较为稳定，成交套数连续3月上涨

从线上拍卖市场成交趋势分析发现，近半年成交均价先涨后跌并维持平稳，成交套数连续3月上涨，10月北京线上拍卖市场成交83套，市场整体较为稳定。

数据来源：阿里拍卖；整理：诸葛找房

从各城区线上拍卖市场成交情况来看，各城区房源差距较大，朝阳以21套成交遥遥先进，郊区成交极少，顺义、昌平、房山仅各成交一套。

数据来源：阿里拍卖；整理：诸葛找房

3.2  10月北京线上拍卖市场住宅占比超6成，刚需小户型房源为主

10月北京房产线上拍卖市场成交83套，从物业类型来看，住宅占据拍卖房源的61%，表明现在北京住宅线上拍卖市场占据特别主力，商业线上拍卖占比仅为11%。

数据来源：阿里拍卖；整理：诸葛找房

从价格区间看，300-500万房源占比较多，高达38%；其次为500-800万中高端房源，占比为27%。可以看出，10月北京住宅线上房产拍卖市场以中低端房源为主。

数据来源：阿里拍卖；整理：诸葛找房

从面积区间来看，10月线上拍卖住宅中90-140平方米房源占比近三成。其次为140-200平方米，占比为25%。10月北京住宅类房产线上拍卖市场各面积段占比相似。

数据来源：阿里拍卖；整理：诸葛找房

3.3  10月500万以下成交房源占比超5成，刚需和改善为成交主力

从10月住宅线上拍卖市场成交价格段分布来看，500万以下中低价位房源占比近六成，占比较大；1000万以上高端房源占比自7月份开始逐渐缩小。表明目前线上拍卖市场以刚需型房源为主。

数据来源：阿里拍卖；整理：诸葛找房

从10月住宅线上拍卖市场成交面积段分布来看，各面积段住宅房源占比相似。90-140平方米与140-200平方米占比较多，市场对于刚需和改善需求较大。

数据来源：阿里拍卖；整理：诸葛找房

3.4 住宅线上拍卖市场溢价率波动运行，西城区溢价率30%高居城区榜首

从线上拍卖市场住宅成交房产溢价率趋势上来看，由于北京线上拍卖成交房源数量较少，溢价率一直处于波动状态，但基本稳定在15%-25%之间。10月北京线上拍卖市场成交房产溢价率为18.6%，仍处于较高水平。

注释：溢价率=（成交价-底价）/底价

数据来源：阿里拍卖；整理：诸葛找房

从10月份分城区线上拍卖市场住宅成交房产溢价率趋势上来看，各城区溢价率差距较大，西城区凭借优质的教育资源优势，以30%的溢价率遥遥先进，顺义以1%的溢价率垫底。

数据来源：阿里拍卖；整理：诸葛找房

3.5 拍卖房产竞争度TOP10

数据来源：阿里拍卖；整理：诸葛找房