前一段时间，闹得沸沸扬扬的“拆围栏”事件让人无语，自住房和商品房在一个小区不得用围栏相隔，让房屋总价差到10倍，物业费差到5倍的两拨人该如何共处？该事件的处理成了一道难题。

当然，这只是楼市发展和政策探索中的一段插曲，相信事件会很快平息。不过，由此引申出另一个问题却与未来买房有关：是不是该选一个纯粹点的社区？

有朋友直接问：应该去哪儿找没有自住房的新房社区？看来围栏一事还是在买房人中引起了震动，甚至影响到一部分人的置业条件了。

“老项目，新产品，尽可能买别墅。”『地产营销人』如是作答。

因为近三年的新房项目基本都存在“混居”的情况，只有更早的项目在土地出让时没有这些附加条件，可以保持相对理想的产品纯度。而且，别墅项目的开发和营销周期一般较长，相比普宅在市场上或许有更多的选择。

除此之外，买“老项目、新产品”还有什么好处呢？

1、  回归主流板块

其实，近三年北京土地供应的一大特点便是向待发展的新城倾斜，比如门头沟、房山、平谷等地，这与城市未来的规划密切相关。

但相应的问题是，新城有一个漫长发展过程，显然不如已有的主流板块成熟宜居。以别墅市场为例，买在三大主流别墅区（奥北、中央、西山），直接享受的则是历经20年的发展成果。不仅交通便利，生态友好，其物业价值也已得到楼市检验。

不过原来也提到过，主流板块也不太容易找到“余粮”，中央别墅区“贵”，西山别墅区“无”，仅有的选择便是在奥北别墅区寻觅机会。

还好，今年是奥北别墅区发力的一年，如果仔细挑选，还是能找到十分“纯粹”的项目。

2、享受优质产品

很多人担心，老项目是老产品，尚不能满足升级换代的需求。其实，『地产营销人』强调的是，要关注老项目推出的新品。

仍以别墅为例，一方面老项目拥有现在项目所不具备的规模优势和低密优势，其容积率足以低到不可想象的地步，这便带来相对较高的居住舒适度。

另一方面，产品组合的纯度也非新项目可比，不仅不可能有保障房混居的可能，连常见的“高低配”都极少见到。优质的别墅产品形态，如联排、独栋等形制保证了入住业主的层次，也有助于良好社区氛围的构建。

对购房者而言，最关键的是一部分产品要素直接决定了不可再生性。譬如：占据特别竞争优势的花园面积；丰富的扩展空间；面宽等相关户型尺度的充裕等等。

3、占有少有资源

对少有资源的理解，不能陷于狭隘。过去我们对少有，总是拿地段来定义，但资源实际上包含很多方面。

譬如：多年不见的温泉，是不是资源？十年前，北京还能偶见配有温泉入户的房子，但现在几乎消失殆尽。作为一种宝贵资源，温泉对于保健和养生具有明显作用，那么配有这种资源的房产放置如今必然是少有的。

再譬如：生态环境的优越，作为一种自然资源也是不可复制的。历经多年开发的别墅项目，无论外部自然环境，还是内部社区绿化，都日臻完善成熟，高大成树，林荫庇护，不是一般新项目可瞬间长成的。

所以，如果在预算许可的前提下，跟随老项目回归主流板块，购得优质而纯粹的产品，占得稀有资源，无疑是当下规避闹心的置业选择。

放眼市场，真有项目抓住了这一时机，推出了令别墅置业者格外心动的产品。

上周，『地产营销人』参加了奥北别墅区经典项目——金科天玺召开的“建极”全球启幕活动。

金科天玺全项目实景区优质展现，私享生态醇墅产品借势推出，再度重启奥北温泉健康墅新时代。

何为“建极”？

“建极”源自太和殿乾隆帝亲笔“建极绥猷”匾。金科天玺借建极之名，感恩天地厚赐，坚守建筑信仰，表达酿造产品的优质之心，亦透露出金科地产在北京楼市的万丈雄心。

启幕仪式上，金科地产北京公司天津公司总经理刘宏兵先生谈到，“金科•天玺，承载了金科集团对于华北地区的战略厚望，也展现了金科公司为提供高端人居的美好愿景与不懈努力。”

金科集团品牌中心总经理姚科先生也在现场分享了金科城市深耕布局及鉴筑城市美好生活的决心，并通过近年来金科对生活、教育、公益以及健康医疗的探索与支持阐释了金科的品牌理念及品质人居不可撼动的地位。

迄今为止，市场上豪宅别墅产品多数选取酒店、示范区等地举办产品发布，金科天玺此次于项目实景区举办产品发布活动，其产品自信与品牌实力可见一斑。

地脉之极

金科天玺位于小汤山奥北别墅区的核心位置，传承千年帝王专享的小汤山温泉皇脉，可谓上风上水、禀赋出众。

整个项目地块形似元宝，被葫芦河和蔺沟河两河环抱，南侧紧邻温榆河绿色生态走廊，西侧近万平米的原生古树带由数百棵树龄20年以上的原生古树组成，与项目融为一体，构建了项目周边山水交融的珍贵自然资源。

如今小汤山周边未来科技城、新中央商贸区等产业园区云集，已经发展成为中国高新技术的“最智慧”之地。以科技精英人群为主的人口结构，令整个区域进入发展的快车道，净山湖、彼岸清滩、太伟三大高尔夫球场环绕，以及多所国际学校、三甲医院云集，为金科·天玺提供了优质的生活配套。

建筑之极

作为金科的先进产品，金科天玺别墅项目的容积率仅有0.72，其产品以类独栋和联排别墅为主，形制纯粹，不可多得，是奥北别墅区经典的低密度高端社区。

金科天玺为精琢传世大宅尊贵大气、坚实耐用的品质，坚持用亿年沉积的纯正石材，不惜投入大量时间与手工制作成本，呈现出具有独特徽标的恢弘宫殿法墅。

源自凡尔赛宫、卢浮宫的法式宫廷风格建筑尊贵典雅，立面的石材选取世界先进的葡萄牙米黄大理石和德国的莱姆石，质感细腻，温润如玉，令建筑历久弥新。

令『地产营销人』深感意外的是，金科天玺连别墅的围墙都由石材砌筑，体现出金科不惜成本，优质用心的营造态度。

产品之极

金科天玺的联排别墅户型面积为550—600㎡，类独栋面积在600㎡左右，户型的面宽达到8.4米—23米，层高从3.3米到4.5米，空间尺度疏阔宜居。此外，类独栋的南北花园的面积近260㎡，于北京别墅市场所罕见。

项目在园林风格上采用的是与建筑风格相一致的法式园林风格。五重景观体系，真正做到4季有绿，三季有花，形成浓郁的法兰西风情。

增值服务之极

金科天玺高达4.5米的地下室内空间配有私家泳池，同时一并实现温泉入户。

据了解，这是奥北别墅区最后一个温泉入户的别墅项目，同时也是不多一个拥有私家泳池的别墅项目。

同时，项目为业主准备的东软熙康健康配套为住区家人的健康再添一份保障。

金科天玺作为奥北核心区的典藏巨作，其项目纯粹性预示着将来较大的增值空间，热销态势随即爆发。

今年，北京“金九银十”的行情已毋庸置疑，等你看清一切，只怕时机已晚。