北京的别墅市场是北京楼市的“乖孩子”。

首先是数据真实，它不像是商住市场真真假假的成交搞不清楚；

其次，市场是健康的，虽然也量升价涨，但量的涨幅远远高于价，没有泡沫化的嫌疑，并且当前国家政策的调控，对这一块的把控也比较严格；成交数据相对真实。

在整体别墅市场的表现中，中央别墅区仍是特别的霸主，作为传统板块，可谓宝刀未老，雄风依旧。

根据『鑫圆地产』的统计——

16年中央别墅区供应有所增加，成交套数翻了三倍，均价匀速上涨，存量小幅下跌，这是一个看起来非常健康的高端区域成绩表。

并且在16年，930新政之后，17年，317新政再次加码调控，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”，当前中央别墅区市场仍然是稳步前行，伴随着温榆河湿地公园的筹建，当前区域更凸出明显优势！

16年以来中央别墅区之所以出现成交火爆的现象，一方面是因为中央别墅区作为北京楼市的传统老牌富人区，不仅坐拥温榆河少有低密的生态自然资源，且其多年积累形成的高品质居住氛围以及相对集中的国际学校资源，使区域的市场认知度和成熟度远超过其他别墅板块。

另一方面，近年来，市场上真正纯粹的别墅项目已经非常稀少，多数项目因为用地规划限制不得不“拉高排低”，打造联排、叠拼等类别墅的产品，市面上的独栋产品奇缺。

而且，随着土地拍卖的区域越来越远，地王已走出六环之外，导致非成熟的地块过多，都需要相当长时间周期的培育，因此对于有实力的客户而言，其实选择也不多。

此外，不得不提的是，今年中央别墅区在原有的基础上不断蜕变，正在进行的改造与升级给予了更大的发展想象空间。在这一变化过程中，我们需要改变以往的传统认知，用新的眼光和视角重新看待这个区域。

“中央别墅区”已不同于以往的中央别墅区。

一、中央别墅区配套再升级

今年得以明确的是，中央别墅区的改变与升级主要集中在交通、商业以及医疗配套等方面，这些配套的升级完善将成为区域发展的新引擎，进一步提升区域价值。

交通方面，京密路快速高架计划于2017年开工，该高架桥正好穿过中央别墅区，全程约为11公里，直通三元桥，按照80公里/小时时速测算，从中央别墅区开车到三元桥只需大约10-15分钟的车程，如此时间距离让整个中央别墅区进一步强化了城市属性，成为当之无愧的别墅排名前列居所板块。

商业方面，位居天竺的重点工程——万达茂，也将于18年开建，该项目建筑体量约60万平方米，总投资150亿，包括：大型购物中心、特色城市商业街、高档写字楼等。万达茂建成后，中央别墅区的高端商业配套将得到质的飞跃。

医疗方面，中央别墅区的友谊医院将在下半年开工建设，与空港医院、首都国际机场医院形成三甲医院矩阵，可以说医疗配套的逐渐完善，为高端生活品质实现关键加分。

成熟愈加成熟，中央愈加中央。

二、中央别墅区的顶豪化趋势

实际上，两个特征可以作为中央别墅区顶豪化趋势的佐证。

一是今年以来中央别墅区的高端项目不仅增加，而且从总价的维度上，区域的顶豪化迹象也非常明显。

另一方面，随着区域内成熟核心地段土地供应的逐渐减少，诸如：后沙峪、天竺等中央别墅区传统核心区位新项目极少，因此导致血统正宗的别墅项目极度少有，由此价格飞速上升，顶豪趋势就此确立。

其次，随时孙河板块的逐步形成，首开，龙湖，中粮，泰禾，憨源，城建等拿地筹建的平墅，叠拼，独栋，合院产品，容积率都不高，已逐步满足了各方面客户的需求！

三、中央别墅区新老盘共舞

核心地段项目不断顶豪化的同时，新项目也在不断涌现，那么除了产品品质的对决，还有什么可以成为竞争致胜的“法宝”呢？

首先，充分发挥区域小配套优势。利用诸如健康、养老会所等辅助配套的用地条件，打造充满功能丰富，特色鲜明的主题会所，而往往正因为具备这样的配套卖点，成为项目获得特别竞争优势的关键所在。

其次，充分利用临近项目的公园、高尔夫球场等配套设施。毫无疑问，优质的公园配套，调性高端的高尔夫球场可以整体提升别墅区的品质，可遇而不可求。也只有少数中央别墅区项目能够享有这样的配套条件。

另外，要有足够的产品创新，这已有老生常谈之嫌。中央别墅区是引领北京楼市产品迭代升级的发源地，几乎较具有创新力的产品形式都会首先诞生在这个区域。

一个非常鲜明的特征，从15年开始，合院别墅的风潮就是从这里再度兴起。

在如火如荼，兴盛发展的中央别墅区，有一个项目无论如何不能绕过——优山美地D区。

数据显示，优山美地D区成为中央别墅区较受追捧的项目。

通州板块，鲁能地产另一个开发的项目，格拉斯小镇，也逐渐受到热捧！《格拉斯小镇 | 东北五环 温榆河畔 约3400亩独栋建筑社区》

当其他传统别墅板块逐渐没落的时候，中央别墅区却呈现勃勃生机之势，利好不断，新品倍出，气氛火爆，对于希望进驻这个区域生活的客户和业主而言，占据较好的地段，选择较优的产品，把握较佳的时机，可谓时不我与，分秒必争呀。