导 读

此前，北京市共有产权养老试点——北京朝阳恭和苑开售，截止1月2日，一期143套已全部售完。但医卫慈善用地出售产权，分割定向销售，和国土部相关政策有冲突。此外，共有产权养老究竟是一家受益还是盘活全局，是否推广、怎么推广又引人遐想。

此前，市民政局、市规划国土委和市住房城乡建设委联合发布本市不多一个“共有产权”形式的养老服务设施试点项目——朝阳区恭和家园：每间居室5%的产权由投资商永续持有，另外95%出售给家有60岁以上老人的居民，不但不限购，还能获得房本。

医疗卫生慈善用地可出售产权，一石激起千层浪。这个有着政府背书的共有产权养老试点项目究竟是一个房地产项目，还是一个养老设施呢？

医卫慈善用地获得房地产预售证

双桥恭和家园位于广渠路北侧，与杜仲公园近在咫尺。项目建筑规模3.68万平方米，由“养老居室”“长期照料（医护）床位”和“公共空间”三大主体部分构成，融合了居家养老、社区养老和机构养老的优势。其中养老居室365套、养护中心39间共计68张床位，目前已经出售143套。

据查询，双桥恭和家园是乐成老年事业投资有限公司于2010年9月30日以协议出让的方式获得的地块，土地性质为医疗卫生慈善用地，土地出让金2451.3912万元。

按照当时土地出让信息，这个现在被开发商命名为“双桥恭和家园”的项目，当时拿地名为“双桥老年康复医院”， 具体四至范围为：东至广播设备制造厂家属区，南至规划广渠路，北至双桥小区，西至杜仲公园，建设项目为“以亚急性康复治疗为主要功能的专业民营康复医院，是为综合医院急性治疗后需要继续接受专业康复训练、恢复身体机能的患者提供服务”。

虽然项目所属土地性质并非商品房，但双桥恭和家园却获得了商品房才有的预售许可证。根据北京市住建委提供的信息显示，该项目在2016年4月7日拿到预售许可证，编号为京房售证字（2016）35号，案名恭和养老中心；土地用途为地下车库及综合（养老及医疗用房），使用年限50年；开发企业为乐成老年事业投资有限公司，位于双井的恭和苑老年健康生活中心也是由该企业运营。

销售人员介绍，双桥恭和家园与一般的养老机构不同，由于是公开市场拿地，政府又有特批，因此是北京不多的“有房本”的养老院，产权年限为50年，购房者可以获得产权证。

对于为何这样一个以医卫慈善用地拿地的项目，较终可以获得商品房的预售许可证，日后该项目到底是应按照商品房管理，还是养老设施管理的问题，北京市住建委相关负责人明确回应：“恭和家园肯定不是普通的商品房，应该定义为养老设施，乐成老年事业投资有限公司也只是养老设施的提供者，而并不是开发商，该项目的管理是由北京市民政局来主导。”

违反上位政策的特殊政策

部分国土专家表示，不能以试点的方式去违反土地出让的有关规则。

据国土部发布的《养老服务设施用地指导意见》（以下简称《意见》）显示，养老服务设施用地登记为医卫慈善用地，使用权出让较高按50年确定，依据营利性、非营利性的性质差异，养老服务设施用地可分别采取租赁、出让等有偿方式和划拨方式供地。其中，经养老主管部门认定的非营利性养老服务设施用地可采取划拨方式供地。营利性养老用地应以租赁、出让等有偿方式供地。

“双桥恭和家园是划拨出让，如果对标国土部的文件，应该是非营利性，但又缴纳了土地出让金，因此在土地出让方面，很难界定是营利还是非营利。”一位不愿具名的土地专家如此分析。

此外，如果对标国土部政策，双桥恭和家园恐涉嫌违规分割销售与户型设计超标。

根据国发〔2013〕35号文件，严禁养老设施建设用地改变用途、容积率等土地使用条件搞房地产开发。为此《意见》从五个方面明确提出了监管措施，其中便有“在核发划拨决定书、签订出让合同和租赁合同时，应当规定或者约定建设用地使用权可以整体转让和转租，但不得分割转让和转租”，同时《意见》也强调，对养老用地内建设的老年公寓、宿舍等居住用房，可参照公共租赁住房套型建筑面积标准，限定在40平方米以内。

然而，恭和家园的销售人员介绍，这个项目一共包含七栋楼，总建筑面积5万平方米，其中住宅部分92%的户型是79-95平方米/套的精装修一居室，公共区域配有含60-70张床位、3000平方米的医护中心，以及2000平方米的节庆长廊等设施。

朝阳区恭和家园

换句话说，恭和家园不但涉嫌违规进行了分割销售，在户型设计上也涉嫌违反医卫慈善用地的规定，高达92%的单套户型超过40平方米。但上述销售人员也强调，“居室分割定向出售、公共服务空间持有经营”是这个项目获得的特殊政策，因此可以不受国土部政策的限制。

令人奇怪的高额服务费

据悉，该试点购房者必须满足以下条件才可购买：需要签订协议确认住户中至少有一位60岁及以上老人，而且每位老人的信息都要到民政部门登记备案审核；对于非京籍购房人，项目还规定了持有北京居住证、连续在京缴纳五年以上社保，或者连续在京缴纳五年以上个税的条件，但是名下是否有其他住房、有多少套并无限制。

在购房款外，恭和苑还收取一笔基础服务费。

销售人员介绍，购房者需支付每月3000元的“基础服务费”，这个服务费类似物业费，服务内容包括每月代拿一次药、基础诊疗、物业管理、各种老年课程等。“这笔费用，无论居室是否空置，都要收取。这样也是杜绝购买者以各种理由将养老房挪作他用。”

以试点项目每平方米4万元的售价计算，一户79平方米的项目，全款为316万元，50年所需缴纳的服务费为180万元，这相当于共需缴款496万元，合每平方米6.3万元左右，较周边普通商品房已无明显价格差异。

多数准购房者认为，既然是买卖，那么相关事后服务费就不应按照养老院，特别是民营养老院的标准来收取。

如若推广，将对养老行业影响巨大

如果试点的内容一旦推广，无疑将对整个养老产业产生巨大的影响。

众所周知，养老产业存在前期投入高、回本周期过长、利润相对微薄的情况。但如果可以实现医疗卫生慈善用地出售产权，企业便可以快速回笼资金，“轻装”上阵。

根据《共有产权养老服务设施试点方案》，恭和家园的养老居室由养老服务企业与符合条件的购买者共同持有，其中企业只占5%的份额，这无疑大大减轻了养老服务企业的投入成本，有利于资金快速回笼。

北京民政局副局长李红兵也表示：“共有产权试点，释放了社会资本的流动性，可以使投资方快速收回重资产投入，“轻装”开展养老服务。这种模式，预期将激活养老服务市场，吸引更多社会资本进入养老服务业，破解了建设养老设施资本流动性的瓶颈。”

但共有产权养老究竟是一家受益还是盘活全局，是否推广、怎么推广引人遐想。

（综合人民日报、北京商报、北京晚报报道）

完

编辑  杨俊凯

编审  张祚禄