【原创】开发商开局不利，2019年房企格局将如何变动

●（非特别标注，文章皆为谭浩俊原创）

截至2月13日，29家内地及香港上市房企公布2019年1月销售业绩，共计实现销售金额3138.9亿元人民币，相比2018年同期下滑12.2%。引人注目的是，排名前列阵营的碧桂园、万科、恒大1月销售金额同比下滑幅度均在三成左右，下滑幅度居前。中原地产首席分析师张大伟表示，房企1月销售不利，除了房市整体降温外，2018年同期销售高基数也是原因之一，而1月龙头房企放缓很大程度上与三四线城市房市逐渐退烧有关系。

在这则消息面前，应当高兴者比不高兴者多很多。毕竟，开发商的“难过”，是对购房者较好的“回报”。而正是因为市场的低迷，才使得开发商的日子变得难过起来了。开发商日子难过，意味着什么呢?当然是房价下跌有希望了。

众所周知，从·2003年房地产市场放开到现在，开发商基本都是在舒心、畅快、满足、欣喜若狂中度过的，房价的一轮又一轮上涨，让开发商享尽了暴利带来的快感，也让开发商利益得到了充分满足。虽然开发商不是房价的较大受益者，但其获得的收益特别是其他行业、尤其是实体经济所无法相比的。不然，也不会出现实体资本大量向房地产领域转移、导致实体经济被掏空的现象出现。

别看绝大多数开发商都是债务累累，但是，那都是银行的钱，是欠的银行的债，真正属于开发商自己的钱，几乎没有。因为，真的出现资金链断裂风险，开发商顶多房子和土地都不要，全部抛给银行就行。不仅如此，无息债务也可以抛给政府，让政府来收拾烂摊子。而属于他们的利益，早通过各种途径转移的转移，变成其他方面资产的变成其他方面资产。

这也意味着，无论是市场火热还是低迷，开发商都是淡定自如，利益自己享，风险别人担。这也是为什么开发商敢于死杠房价的主要原因之一，杠好了，利益继续属于自己，杠不好，也不会让自己受到多大影响。

很显然，眼下的楼市又到了一个重要节点，市场持续低迷，开发商成交量下降，尤其是重点开发商，销售情况明显不如上年。在这样的情况下，开发商还会不会死杠房价呢？会不会通过降价来维持企业资金平衡呢？

值得注意的是，此轮楼市调控，并不像以前的历次调控，只要看到房价出现下降，立马就退出。结果，政策还未完全退出，房价已经超级反弹了。所以，此轮调控抓住了一个较为核心的问题，就是把权力和责任全部下放给了地方，由地方来决定市场的走向。如此一来，也就真正形成了“两个积极性”，而不是上热下冷、上紧下松、上用心下马虎。更重要的，彼此之间还要比一比、看一看，谁也不想在楼市问题上当负面典型。所以，调控的力度和稳定性就要强得多，对楼市的影响也要正面得多。

正是在这样的格局下，开发商在交易量下降、资金链紧张的情况下，可能会选择适当降价，以此来推动销售，用价格来换取销售量，达到企业资金平衡的目的。那么，整个市场就有可能在原来“涨”字为主的格局下，转变成“稳”字当头、价格略有下降。注意，是略有下降，而不是大幅下降。可能出现较大幅度下降的，只会是个别楼盘和极个别地区，而不是整体格局。

对开发商而言，则有可能形成实力不够的，关闭或被其他开发商兼并，导致一批中小开发商被大浪淘沙的现象，出现新一轮市场整合，整个市场会加速向少数大型开发商集聚的格局。所以，2019年很有可能是开发商大浪淘沙比较明显的年份。一旦格局形成，房地产市场也将真正的步入更加稳定有序的轨道。