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整个上半年，长租公寓行业突然“沉寂”了，偶尔冒出一些火花，某某公寓倒闭、某某开发商又布局了长租业务，表面风平浪静，实则暗潮汹涌，瑜灵依然不时收到一些同行咨询，有没有好的长租业务可以介绍，借鉴智信网的专业文章，今天来说说拿房。

            如何拿到一个好的长租项目

总结长租公寓投资经验，一个项目的成功或者失败，85%取决于前期的项目筛选、定位和筹建管理。品牌公寓商在这几年间，逐渐形成了一些拿房经验。

拿房渠道往往是各出奇招，开发商系可借助地方房企，酒店系借助自己的连锁酒店品牌，中介系借助自己的渠道优势……还有的找到政府资源、金融机构、网络平台等更多资源进行嫁接、置换、对接，较终将全部资源整合，努力成为资源体系中行业的代表。

做长租项目问题也不少，较令人头疼的消防、营业执照、产权等问题，每个城市都不一样，这些就是长租公寓投资的红线，核心的核心。

选择项目

1、考察项目合规性

（1）产权属性

一定要查看项目房屋产权证、图纸、所在位置等相关资料，按照目前公寓要求，商业类、商办类、商住类、酒店类为主要合规产权性质；工业用地需要有区级政府批文，才能过消防验收；住宅用地比较特殊，没法工商注册公司。

（2）把控风险，缩短链条

依照轻资产运营商的经验来看，二房东是常态，三房东是底线，租赁链条越短越好，较多不要超过三房东，转租过多对项目的把控力就更弱，不可控因素太大，风险也更高。

（3）抵押担保

一定要注意物业产权的从属问题，一旦遇到抵押等产权变更问题，处理起来很麻烦，新派公寓北京顺义新国展店就是典型案例，一定要避开。

2、业主或委托人的合规性

其一，自然人的信用核查。早期为了快速拿到房源，对委托人的核查并不严格，后期给项目带来了一定的风险。因此现在更加注重对业主和委托人的审核，随着公寓行业发展规模越来越大，市场前景广阔，委托方也更多从个人转变为机构客户，对合同总体上会有很大的保障。

其二，所有权和使用权是否有文件保障。现在租赁行业已经达成了共识，安全要比回报更重要，委托项目的合规性、消防的验收是需要死守的一道红线，一定要安全的赚钱。

3、项目本身的条件

避免暗房

由于暗房的通风采光不佳，出租困难，经常需要降低租金出租，暗房数量多，不仅对公寓品质有影响，也会大大增加装修改造成本。

进深和面宽

依照市面上某家公寓运营商的成本测算，常规项目进深范围在15m-20m较佳。面宽主要影响消防布局，因此要尽量参照消防的相关细则，面宽需满足消防通道、疏散以及排烟的要求。建筑物的年代跨度比较长，有些老旧建筑可能没有办法满足现在的消防需求，所以需要消防相关的单位或者专业人员去现场勘探，后续进行相应改造。

位置、价格、体量

项目的区位对价格、体量、需求产生较大影响，离城市中心越近，价格、体量和需求也会成倍增长，因为地理位置优越，产品定位也更高、目标客群体也更高端，价格虽然贵，但去化速度快。

4、现场踏勘要点

重点关注承租范围、消防动线、排房可行性、设备使用情况、外围环境。

承租范围、消防动线、排房可行性影响项目整体出房率，甚至是项目整体可行性，通过计算可用性，倒推出租金成本和收购成本，对于自己拿房运营的公寓品牌来说，这些都是核心问题。

设备使用情况。其中水电容量是否足够使用为踏勘重点，这些都是隐蔽工程，埋在墙里面很难发现。尤其一些老旧项目，一定要在前期多看多研判，问清产权房具体的情况，多加一些改造成本，留足算账空间，这样才能贴近较终的经营结果。

空调设备、供水设备、采暖设备、化粪池等是否满足需求，是否能够正常使用，使用年限及损耗程度等也要了解清楚，避免踩坑踩雷。看似每一项都很微小，一个公寓项目的改造资金峰值大概只有2000万元左右，一项改造几十万，整个成本占比变大了，势必影响净利润。

房间舒适度、设计方案及对外定价，是否标准化，是否有硬伤等。公寓的根本核心是居住属性，提供生活场所，所以房间的舒适度要高，设计方案可行，避免产生不可改造的 “硬伤房”。

（三）拿房竞争中，如何取胜

1、观察合作伙伴的需求，按需求下菜单

常规做法就是先看合作伙伴，对于合作伙伴的关注点需清晰，在谈判中有的放矢。有些合作伙伴关注承租方背景及实力，如果是业主产权房和开发商，他们的需求不在于几毛的价格差，而是承租方是否安全可靠，是否能成为长久的合作伙伴，是否具备让资产升值的能力。而有些则关注价格、有些关注付款方式等，根据不同的需求，选择不同的谈判策略，平衡自身，调整商务条件，从而拿下项目。

2、了解竞争对手的情况

知己知彼，百战不殆。了解竞争对手的情况，比如出价能力、背景、内部决策快慢等等。获取一些对手拿项目的历史的数据，知道对方需求关注点在什么地方，根据他们的情况调整自身的应对策略，拼速度、拼价格、拼方案，这些就是较简单直接的做法。

3、对项目有敏感度

对项目有敏感度，不同的项目设计不同方案，有的时候谈判会比较被动，所以要自己想办法调整方案、定价和产品线，不一定非要拼价格。知道项目的核心在哪，定位如何，随时根据谈判过程判断项目推动的节奏和可行性，优化和调整项目方案，在关键时刻可能会起到一锤定音效果。

              长租公寓项目投资财务测算

长租公寓赚的什么钱

一直以来，传统二房东轻资产模式赚的是租金的钱，即租金差值*经营年限（通常10年）。

这几年，开发商纷纷自持物业，这种通过收购或获得资产的所有权，装修后对外长租的模式，企业拥有物业的所有权和经营权，不仅可以获得租金收益，还能获得资产持有期间的升值，但显然，投入大回收期长，对资本运作要求高。

财务指标评估要求

资本视角下，长租公寓投资收益测算模型，主要指标常规要求如下：

IRR（内部收益率），一般要求不低于20%，所得税和增值税对项目IRR的影响幅度约为4%-5%；投资回收期，品牌公寓一般要求5年。如果是自有资金投资，一般要求是租期的一半；投资回报倍数，要求不低于2.5倍。

投资收益测算

1、轻资产模式投资账

轻资产模式下，主要赚的是租金的剪刀差。每套房的租金剪刀差为：

剪刀差=市场租金-项目总建筑面积/房间套数×拿房租金单价

扣掉改造成本、运营管理费以及各种税费平摊，得到净利润。行业内一般标准，每套房的改造装修成本约4-5万元, 能够保障出租率、租金和需求匹配，不能过度装修。另外，一般长租公寓企业的租金每年涨幅约8%-10%，因此对于投资人来说，租期越长越好。

从2013年以来，轻资产模式的长租公寓吸引了众多VC投资。但轻资产模式长租公寓利润薄，公寓企业经过一轮又一轮的融资，快速扩大规模，背后谋取的是通过上市方式实现退出。预计2020-2021年长租公寓上市潮会到来，PE投资与并购会愈加活跃， 2019年有望迎来长租公寓PE与并购的高潮。

2、重资产模式投资账

重资产模式下，综合收益=资产增值+净运营收入（NOI）。其中：

资产增值=资产退出价格-资产购入综合成本

资产退出价格=退出下一年NOI/Cap Rate（资本化率）

净运营收入（NOI）=运营毛收入-运营成本-运营相关税费-运营管理费

运营毛收入=租金收入+服务费收入+停车场收入+广告牌收入等

运营成本=能耗+安保+保洁+运维等（8%-15%左右）

运营相关税费=房产税+土地使用税+城建税+教育费附加+地方教育费附加等

运营管理费=运营毛收入/NOI*X%（3%-5%）

资产购入综合成本=收购支出+改造支出

收购支出：资产/股权收购、交易相关税费、收购相关杂费

改造支出：设计费、外立面改造、机电改造、硬装、软装等

目前看，由于轻资产模式长租公寓拿房成本持续走高，同时资金端融资成本持续走高，企业一旦动用市场融资手段扩张规模，很大概率是负杠杆运作。因此，轻资产模式的长租公寓企业纷纷在向轻重并举转型，比如魔方公寓、旭辉领寓，或者向纯轻的托管模式转型。

重资产模式由于拿地或收购项目的成本高，租售比过低，目前北上广深等一线城市租售比均低于1:600，意味着一套房子出租50年以上才能回本。因此，从开发商和投资商视角来看，重资产模式的长租公寓更加算不过投资账来。

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