房子是用来住的，现在几乎是全民皆知，也是未来五年板上钉钉的事儿了；现在有人担心了，那么五年以后怎么办呢？如果放开调控，房价会不会报复性上涨。理论上说，一定会的；但是，锁楼、冻楼之后，会有更完善的楼市长效机制出台。

那有人会质疑，我们说市场经济，这样管来管去，还是市场吗？

问题是，市场不等于无序；自由市场理论早就被证明并不是完善的理论和模式了。楼市之前就存在在无序、捂盘等问题，让开发商和购房者完全不在一个水平之上；市场的精髓是平等，这时候咋就没人说，目前的楼市规则不符合市场规律了呢？

目前国内购房模式，可以说是一种B2C的模式，这种模式可以说是造成不平等的重要原因。

首先，地位不平等。开发商大块拿地，整体开发，再拆零卖，按照一平米的单价走；要知道“批发”总是比“零售”便宜，整体开发拆零卖就足够赚钱了，而且不一样的房子，一个价格，而购房者没有还价的余地，付出的总是比收到的要多。

其次，信息不对等。很多人都有这样的经历，看中了房子，总是卖掉了，开盘永远抢不到心仪的房子。为什么？因为开发商需要根据市场实际情况去做营销，好的户型和房子当然要留着吸引顾客；那会不会砸在手里呢？别忘了，开发商可不傻，他们可以把这类房子打包卖给三方销售公司，这样既不存在捂盘惜售，也及时回了款，至于三方销售公司，等待房价上涨，再当二手房卖出，赚个差价。这个过程，只有买房者像提线木偶一样被左右。

第三，交易过程复杂。当前模式下，没有市场经济的效率与快捷，反而是冗杂的销售过程。开发商盖了房，要想找到买房人，宣传自己的项目，就要砸广告，请渠道，找代理……层层下来，购房者看似是买到的新房，实际上各种价格和成本都加入到了房价中。

第四，羊群效应的副作用。众所周知，凡是以散户主导的市场，最容易收到羊群效应的驱动。“抢房大战”就是这样愈演愈烈，最终推动房价短期内非理性大幅上涨。

总之，目前的楼市规则，成为了炒房的土壤；未来落实“房住不炒”，短期看调控有效，长期则需要趁热打铁，建立一个长效机制，公开房产信息，建立交易平台；最终既可以让大多数分享楼市的增值和租金收益等红利，又规避现在这些弊端。比如类似REITs的房地产证券化，既满足了部分人投资的需要，也为开发商建设筹集资金，更重要的是，散户投资客将无力操控房价与市场；同时，由于是机构对机构的大宗交易，又避免了房价的大起大落。可见，仅仅是房产资产证券化，就可以解决很大一个问题，未来如果租售同权、共有产权，甚至共享房产等机制落地，对于散户炒房者的冲击将更为猛烈，炒房的没了路，恰恰就给买房人提供了路，给房地产正常的市场化开辟了路。

刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，房产投资炼金术课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。