在本届博鳌房地产论坛上，中国银行协会首席经济学家巴曙松发表主旨演讲，演讲主题为中国房地产市场新特征与新趋势。巴曙松表示，从总人口、增长率、出生率及就业率占比的指标来看，确实伴随着中国快速的城镇化所推动的大规模的增量房地产建设的时代正在告一段落。增量时代的需求在逐步放缓。

供给趋于平衡

从户均套数来看，中国的指标已经超过1，结合从日本和美国的经验来看，当数值达到1.1到1.2之间的时候，基本上就是一个供求大致平衡的增量房的增长达到它的峰值阶段。这就是为什么现在决策者有这么大的决心，这么严厉的措施来调控房地产。

巴曙松分析认为，现阶段房地产开发投资对宏观经济的拉动作用确实在减弱。这是我们需要面对的现实，越来越多的城市二手房的交易占主导，这是要面对的另外一个现实。

巴曙松认为，在存量市场时代，流通率仍有很大空间，围绕房屋本身的服务正在崛起。

巴曙松继续表示，当下除了是一个存量市场时代，也是一个品质时代。与国外相比国内住房面积平均相对还有改进的空间。随着改善性需求的上升，“品质居住”成为市场主流。

另外，房地产对经济的带动，从原来的开发投资阶段，转变为越来越多地围绕房屋构建的相关的产业。这也是为什么那么多开发商开始改名字，试图沿着这个产业链去延伸他的布局。

人口向城市圈集聚

“逃离北上广是一个伪命题。为什么呢?就以北京小学招生人数、在校人数、幼儿在园人数为例，数据每年都在增长。”巴曙松说。

俗话说人往高处走。从人流来看，人口往房价高的城市圈靠近，人口在向城市群、城市圈集聚。人们一边喊着逃离北上广深，一边给自己打脸。从幼儿园的在园人数、常住人口、小学在校人口来看，实际上并没有逃离北上广，而且仍然向北上广深这些城市群集聚。

流动人口占比跟房价的相关性非常大，房地产现有的市场向几个主要的城市圈集中，这个趋势也非常明显。所谓3+6城市群，三个城市群是：环北京、环上海和环深圳广州，6个城市群是长江中下游城市群，这四个城市的二手的交易量的占比基本上在半数以上。

流动人口占比跟房价的相关性非常大

巴曙松分析道，从全国的趋势看，一些二线城市还会继续享受城市化加速的相关的红利，但是不会像排名前列阶段，可能全国不同地区都是几乎同步的往上升，人口在流入。中国这个阶段的城镇化，或者包括下一阶段扩大内需，突破口很可能是城市群的建设，中心城市带上周边的二三线城市以及连接这些城市群内部大中小城市的基础设施的建设，很可能会成为下一阶段中国扩大内需的政策重点。

随后他表示，三四线城市棚改货币化的支撑作用在慢慢的减弱，规模、销售的占比慢慢的降低。这也是市场存在的一个错配，把地批到了三四线城市，但是人流在一二线城市。棚改把三四线城市原来的土地下降得很快，新增的土地在下一步怎么匹配，这也是政策需要考虑的。