长租公寓还站在创业风口吗?

平安好房广西 2018-09-06 09:26:39

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之前被视为创业风口的长租公寓,站上了舆论的风口浪尖,也走到了事关前途的十字路口。今年3月,在上海拥有4000间房源的长租公寓爱公寓宣布资金链断裂,许多租客在不知情的情况下被申请了租房贷。 8月20日,杭州鼎家公寓停止运营,其主要原因是利用租房贷的高杠杆实现扩张,但运营能力跟不上,导致资金链断裂。这

之前被视为创业风口的长租公寓，站上了舆论的风口浪尖，也走到了事关前途的十字路口。

今年3月，在上海拥有4000间房源的长租公寓爱公寓宣布资金链断裂，许多租客在不知情的情况下被申请了租房贷。

8月20日，杭州鼎家公寓停止运营，其主要原因是利用租房贷的高杠杆实现扩张，但运营能力跟不上，导致资金链断裂。这一事件涉及400万元资金缺口、6家网贷平台、4000户租客。

租房贷引出“资本化”争议

过去几年，长租公寓实现了从零开始的快速增长。据58集团发布的《2018年一季度住房租赁市场报告》，截至今年3月，全国长租公寓品牌达到1200家，运营房屋数量已超200万间。

而在这种快速增长中，“二房东”的商业模式逐渐显露出盈利能力较弱的现实困境。因此，租客分期还款、公寓一次性收款的租房贷成为部分长租公寓经营的重要手段。

因为具有较为稳定的持续还款能力，许多金融机构与长租公寓企业、房地产企业合作开展了不少租房贷业务。

2017年11月，建行深圳市分行与包括万科、华润、碧桂园等在内的11家房地产企业签约，进军房产租赁市场，并推出“按居贷”，为租客提供纯信用贷款用于租房，起初执行4.35%的基准年利率，较高可贷100万元，较长可贷10年。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，租房贷在租客签约前看起来非常方便，但租后的各类问题仍然存在。例如，一旦租客在中途不想继续租住，或者房东中途需要收回房源，原有的租房关系被打破，租房贷是否还要继续足额还款，很可能会引起各方纠纷。

还有人表示，就借贷关系来看，如果租客不能按时还款便会构成违约，可能影响到租客的征信。而早在2015年，租房分期市场就迎来了一次洗牌，一些租房分期公司为了冲量与大量中介合作，且缺乏完善的风控体系，导致无法持续。

更加引人担忧的是，住房租赁企业可能以租房贷获取的资金用于抢占房源，从而抬高房租价格。

8月17日，北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。其中，住建委表示，住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

中国社会科学院经济所研究员汪丽娜表示，此次监管层之所以对租房贷采取更为审慎的态度，是因为有一些租赁企业通过租房贷从银行等金融机构获取大笔资金用于收房，实际上把方便租客还房租的工具变成了自身融资的渠道，而这类企业也缺乏对借款人的信用评级、抵押物等风控能力，存在很大的风险敞口。

盈利难、“To VC”增长，长租公寓或将洗牌

如果以2014年YOU+(优家)国际青年公寓获投资为起点，长租公寓已经过4年的发展。

在此期间，创业公司、房地产企业、酒店企业、房产中介机构等纷纷投入这门生意。

近年来，在拿地成本高企、调控政策严格的背景下，房地产企业开始将长租公寓作为重要战略布局。万科、金地、龙湖、旭辉、碧桂园、绿地等房企纷纷布局长租公寓。有统计称，百强房企之中已有超过30家布局长租公寓领域。此外，长租公寓投资额更低、服务人员更少、空置率更低等特点，也吸引了华住、铂涛、亚朵等酒店企业的入局。

而接近租赁房源和客源的中介机构也早已开展布局，链家旗下孵化的自如、我爱我家旗下的相寓等都是其中代表，并且在总体规模上遥遥先进。另外，专注某些细分领域的创业类公寓企业这几年也风头正盛，例如魔方公寓、寓见、新派公寓、青客公寓、水滴公寓等。

但是，由于资产价格高企，长租公寓的拿房成本仍然很高，而且市场利率比较高，长租公寓稳定盈利的难度仍然很大。

虽然盈利很难，但一些长租公寓在近两年明显加快了拿房、拓展市场的速度。以规模较大的长租公寓企业自如为例，2016年其出租房源约35万间，2017年达50万间，截至今年上半年，自如管理的公寓房间已超过70万间。

资本方面也对这类规模快速增长的长租公寓企业非常青睐。以另一家长租公寓企业蛋壳公寓为例，其3年内完成了数轮融资，今年已完成2轮共计1.7亿美元的融资，还曾发行总规模2.035亿元的公募ABS（资产支持证券）“天风-蛋壳公寓信托受益权资产支持专项计划”。

在盈利方式仍然未明的情况下，此类快速融资、快速拿房的增长模式在业内一直存在争议。