编者按：前几周，这张头图引发小编关注。

天琅说：同样价格，为何不买别墅?

小编想：同样的价格，同样是别墅，为何买天琅?所以有了这篇文章。

背后的深层次原因还有很多。

2017年的北京高端新品市场，出现多抹亮色，大平层以万科如园的“空中院子”为代表，合院以棠颂•璟庐、和光尘樾为标杆。

如果从产品类型上说，挑战难度较大的自然要数叠墅，也是引发全中国关注的“既生瑜，何生亮”的一场龙虎斗——金茂逸墅PK首开龙湖•天琅（以下简称天琅）。

为何说一款产品能引发全中国、全行业的关注?这是因为，叠墅的创新较难，也较见功力。说得俗气一点，难就难在花1毛钱，要办1块钱的事。说得专业一点，洋房要和别墅一样有天、有地、有院，不仅要克服联排别墅窄面宽的缺陷，还要有别墅的元素，天、地、院都要利益均沾，开发商要实现利润较大化。

较难的事，才较有挑战，也较显产品力水准。

我们选择金茂逸墅与天琅互相PK，不仅是因为这两个项目皆是品牌开发商打造，且以产品力见长，也不仅是因为两个项目相邻（同处北京亦庄），属于竞品项目，更主要的是，落实到产品上，两者皆极尽研磨和用心，突破了北京传统叠墅的诸多先天限制，在居住舒适上，甚至超越传统的联排产品，让叠墅真正回归别墅的居住感受。

或许有人说，都是取舍，都有优劣。较讨厌这种车轱辘话。不装逼能死啊！

举个例子，如花姑娘割了双眼皮，似玉姑娘割了单眼皮。不好说谁割得对，但割皮后，谁好看，谁难看，比较还是能分高低。而且，这种车轱辘话，抹杀了前期设计人员的心血，小瞧了客户智商。

比如说天琅，据说请了数位京城高手参与前期设计。但天琅从开盘至今，锦衣夜行，颇为低调，错失品牌宣传好时机，甚是奇怪。

好了，闲话少说，进入PK正题：同等面积比功能，同等功能比配置。

两大玄机

对阵双方是：金茂逸墅210平米下叠PK天琅240平米下叠。都是下叠，面积尺度都差不多。

先来看两个项目的先天资源。

天琅

金茂逸墅

再来看两款下叠产品呈现的画面：

从图表上分析，总价区间接近，金茂逸墅更显实惠，花园面积、地下室、地上都比天琅多，在“有天、有地、有院”上，更显别墅范。

而且，金茂逸墅做了[四室两厅两厨三卫]，天琅只做出[三室两厅两厨三卫]。 

从面积看，两个户型基本相当。如果加上，金茂逸墅地上使用面积约260平，天琅约265平。而且，金茂逸墅更符合二孩家庭的升级需求。毕竟，260平的使用面积做出四间房，这是改善中的“刚需”—有天有地有院固然重要，但房间数够用，才是“发展中的硬道理”。

如果简单地量化分析，金茂逸墅完全秒杀天琅，似乎是情理之中，理所当然。

我们再来看北京房地产交易管理网披露的一组数据：

销售率：

金茂逸墅2016年12月销售证的销售率达52%；天琅2016年11月销售证的销售率达85%。

成交均价：

金茂逸墅是53934元/平米；天琅71480元/平米。

销售率势均力敌，但成交均价却是差别巨大。这是为什么?

而且，金茂逸墅的墅感更强，且多出一间房，天琅为什么要舍掉一间房?这里面又有什么玄机？

破题

既然问题来了，我们就要来破题。

先来看金茂逸墅下叠首层的平面图。

▲金茂逸墅下叠首层

从平面图上看，金茂逸墅设了3部电梯（留给了中叠和上叠），但是——没有给下叠留下一部。下叠地面两层，地下两层，总共4层，上上下下都要“神行太保”，而且日常生活都要有“神行太保”的脚力。这是“不能承受之累”，特别是家里有老人和小孩，更是苦不堪言。

再来看天琅下叠，从首层的平面图看，配了四部电梯，其中下叠配备了私家电梯。

上下四层，私家电梯是刚需还是改善?当然是刚需！

既然是私家电梯是刚需，为什么金茂逸墅弃之不用?我们假设下叠增设私家电梯，又将会产生什么不一样的变化?

假如金茂亦墅下叠增加增设私家电梯，我们看到的下叠首层交通核位置将要出现5部电梯（从3部变成5部），而且会影响下叠首层北侧的次卧和下叠二层的书房（下叠二层的书房将被三部私梯团团围住）。

所以，金茂逸墅下叠取消私家电梯的逻辑也就理清楚了：为了保证上叠直通地下车库，中叠直通地下室和地下车库，同时保证下叠首层的舒适度，金茂逸墅放弃了下叠的私家电梯。换句话说，下叠二层多出一间卧室，是对下叠私梯缺陷的补偿。

如果金茂逸墅也做出私家电梯，那么，交通核位置就要从3部电梯变成5部电梯。下叠二层北侧次卧就要彻底取消。所以说，虽然金茂逸墅下叠取消了私家电梯，但充分保证了中叠和上叠的品质和舒适度。

我们再来看天琅的处理：交通核4部电梯，上下叠均有私家电梯；为了避免下叠私梯带来的打扰，天琅直接将西侧空间做成储物间。

▲天琅下叠首层

▲天琅下叠二层

反观金茂逸墅下叠多出的一间房，因为二楼的北端次卧紧邻电梯，而且是3部电梯（电梯属阴，煞气重，有噪音，通常会远离卧室），北侧次卧作为卧室，并不合适。如果是二孩家庭，更不宜将此处改作儿童房，建议退而求其次，改作书房。

▲金茂逸墅下叠二层

谁押对了宝?

叠墅=洋房+联排，实际上是指洋房的容积率，联排的品质（有天、有地、有院）。但是，实际生活中，叠墅的平面布局和功能是直接PK大平层。否则，就不会有买大平层还是买叠墅的市场纷争。

所以，我们将金茂亦墅和天琅的下叠首层PK。先来看金茂逸墅下叠的首层平面布局，从玄关处开始、客厅、餐厅、厨房自南向北铺排，交通动线长达13.85米，属于“驴脸联排”，传统的竖厅设计。

▲金茂逸墅下叠首层交通动线

“驴脸联排”的不便之处在于：厨房垃圾必须穿过客厅才能送出，公卫正对餐厅和客厅，无论是从老人房、厨房、餐厅、客卫进入公卫，都将一览无余，私密性较差，现场感尴尬。

再来看天琅的下叠首层。这里要强调一下，两个项目的下叠首层资源条件相当，面积相当，进深和面宽相近。但天琅下叠首层采用横厅设计（本来这是北京金茂府的专利），客厅和餐厅横摆，面宽8米，尺度适合（金茂逸墅下叠的首层面宽其实也很富裕）。

从平面图上看，餐厅南侧设备平台其实是，交房后，业主可以将餐厅直接推到南墙，餐厅和客厅的进深可达5.15米，总共约有41.2平米。脑补一下，41.2平米的客厅+餐厅，是副什么样的画面感！

▲天琅下叠首层宽厅及动线

但是，首天琅的下叠首层同样存在这样问题：洁污不分—进出厨房的动线，必须经过客厅；公卫正对楼梯，风水不吉（楼梯是室内气场流动的地方，直冲公卫，秽及阳宅各处，影响家人健康和运势）；客厅沙发背后没有靠墙，疑似“没靠山不稳”；餐厅通常置于室内里端（避免餐具收拾不及时显乱的尴尬），但天琅的下叠首层却是入户即视餐厅。

如果将天琅的下叠首层餐厅和老人房互相调换位置，老人房面积变大同时，既可以享受南向阳光，还有很好的景观面。但是，这又将牺牲天琅的餐厅的舒适度，从22.14平米缩减近一半近13平米，大客厅的奢华感也同时受损。

再换一种设计方案，将天琅下叠的餐厅和中厨卫生间对调后，必然导致中餐厅黑厅。餐厅是享受饕餮美食的地方，厨房是油烟场景，更好的南向采光自然应该分配给餐厅。

所以说，天琅和金茂亦墅下叠的首层平面布局，着眼点在于老人房的优先程度，是把老人房放在北侧还是南侧引发的平面大调整。

从市场的反馈来看，天琅押对了宝！

果真是这样吗?

因为两个项目都是毛坏交付，而且下叠的首层格局非常相似，所以，我们尝试将金茂逸墅下叠首层换作天琅，又将出现什么样的化学反应?

改造方案1:

▲金茂逸墅下叠首层改造方案1

将金茂逸墅下叠首层的东南侧老人房摆放到北侧厨房位置，原来的老人房变成餐厅。方案1的好处是：餐厅和客厅相连，实现餐客一体化，副作用是产生黑厨黑卫，厨房没有采光通风。

改选方案2：

▲金茂逸墅下叠首层改造方案2

将金茂逸墅入户门移至东南侧，采光井相应从东南移至西南侧，入户门正对客厅，西南位置摆放餐厅，北侧是老人房，仍然是方案1的症节—黑厨。

方案1和方案2都被枪毙掉，为何同样的平面，相近的面积，金茂逸墅做不出天琅的效果?终极答案在这里：天琅中厨位置有一侧开小窗；就是这扇缺失的小窗，毙掉了上面两个改造方案。

所以说，现有条件下，老人房摆放在东南侧1号采光位置，客厅摆放到南侧2号采光位置，厨房摆放到3号采光位置，这是较佳优选。

▲金茂逸墅下叠首层1-3号采光位置摆放

问题又来了，金茂逸墅下叠的首层可以开小窗吗?聪明的朋友，你来猜猜！

其实，这两个项目的终极PK还在于“有天、有地、有院”。我们来看看同样的下叠产品的“天、地、院”。两个项目的下叠都自带地下室和入户花园，但在面积和尺度上，金茂逸墅胜出。

▲天琅下叠二层

再来看看“天”，天琅下叠二层北侧和西侧各有一个，实现了“有天”。反观金茂逸墅，没有，没有“见天”，天琅胜。

两个项目的下叠PK完了，你是喜欢“单眼皮”呢，还是“双眼皮”?