前几天去某项目临展厅踩盘时，顺便去了同在北一环的世纪中心项目踩盘。这个项目体量不算大，受关注度不是很高。

因为之前有个同事在世纪中心入手了一套59㎡的70年产权公寓，写的是她自己的名字，用了全家不多的一张房票。

较近经常追问我，买的还靠谱吧？所以我去详细了解了一下。

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拿地2年没有动静 项目集全业态于一体

合肥世纪中心总建筑面积270162.2㎡，规划建设9栋楼。

其中，1#楼为底商+写字楼+酒店，2#楼为底商+公寓，3#、4#楼为底商+住宅(回迁房)，5#为商业、6#楼为底商+住宅、7#、8#、9#为商业。

▲世纪中心沙盘图

业态较全，定位集星级酒店、高档写字楼、精品住宅、文化街区于一体。

2015年6月9日北尚置业以1395万/亩碾压置地竞得庐阳区N1504号地块，楼面价4185元/㎡，总价4.53亿元，溢价率62.21%。

从开始拿地，中间整整2年的时间，项目没有任何动静。坊间传闻不断，真正原因不得而知。

北尚置业何许人也？问过很多业内人士，很少有听说过的。

有小道消息称北尚置业背后是世纪金源撑腰，我上网查了一下，关于北尚置业的信息少之又少，显示在当涂开发有项目。

世纪中心的开发商一栏上显示的是“锦尚置业”，同为一家。属于小开发商，实力不算强。

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公寓蓄客长达10个月 仅剩十几套房源

从2015年6月9日拿地直到2016年8月营销中心才“默默”开放，去年10月放出风声首期推出44-59平米精品住宅，开始蓄客，也就是项目的2#楼公寓部分。

然而，直到今年4月15日项目才正式启动预约。

▲世纪中心2#楼公寓沙盘图

2#楼公寓共31层，底下4层为商业、5层为架空，6-31层为70年产权公寓，毛坯房，共468套房源，备案均价15500.50元/㎡。

这个价格比周边其他二手房价格还要低4000元/㎡，但从价格上来说还算是良心价。

长达10个月的蓄客，今年的8月11日项目才终于开盘，据了解，前期卖的较好的是59㎡户型。

我去项目踩盘时，销售人员告诉我说只剩十几套房源，都是46㎡的户型，主要因为户型相对其他较差。总体来说，销售还不错。

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心里没底，世纪中心公寓到底怎么样？

对于小部分年轻购房者来讲，入手小户型，总价低，月供少，也不失为一种选择。

另外，北一环商圈内写字楼、商业较多，上班人士多，投资的话也比较好出租，租金也还算可观。

▲世纪中心效果图

但单纯从居住角度来说，2#楼公寓沿蒙城路主干道而建，居住噪音比较大。

整体项目为商住规划，不是纯居住用地，会有很多人投资或租作办公使用，导致商住混合，再加上小开发商，管理能力有限，因此后期居住氛围可能会差。

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世纪中心地段与配套分析

随着老城区建筑物的日渐饱和，越来越多的商业项目向外围拓展，市中心的地块越来越少。

从位置上来看，世纪中心位于北一环与蒙城路两条主干道的交口处，这两条路东西、南北相互贯穿，确实处在一个少有的地段。

▲世纪中心区位图

公交方面，12路、21路、22路、35路、155路、510路、705路等20多条公交车直达项目所在站点“白水坝”。

轨道交通5号线(规划中)蒙城路站出入口就规划在项目的西北角，从商业街负2楼可直接进入地铁入口。

▲世纪中心沙盘地铁示意图

商业配套方面，项目正对面北一环一路之隔即是新天地购物广场，西北面则为北京华联购物中心。

▲世纪华联购物中心

▲新天地购物中心

周边较近的小学为双岗小学，中学为47中，学区在庐阳区不算好。

整体来说，项目配套十分齐全。不过优点即是缺点，交通设施集中导致堵车限现象严重，北一环和蒙城路路况堪忧。

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大体量商业，能否做得起来？

公寓过后，世纪中心目前正在为商铺蓄客，老食街30-100㎡ 的商铺随后即将上市。

整个项目商业占55%，也就是说商业部分约占到14.86万方，有商业街，也有部分室内商场，体量比较大。

世纪中心对面的世纪华联购物中心人气还算不错，但项目对面一路之隔的新天地购物中心除了外部沿街和超市部分生意还可以，内部的店铺部分已经做死了。

我去踩盘的时候是中午时间，很多商铺店门紧闭，人气冷清，还有些挂了出租转让牌子。

▲新天地内部

另外，距离项目仅700米的豆瓣汇步行街，我采访了当年这个项目的负责人，了解到当年商铺销售十分火爆，卖的一套不剩。

但现在去过的人都知道，毫无人气，尤其是内部商业街全死光。

世纪中心大量内街商铺规划，如果未来招商、运营管理跟不上，很可能就会步入新天地、豆瓣汇的后尘。

结 语

主干道优势、地铁零距离加持，世纪中心的地段和位置没的说。尤其是商业项目，地段决定人气，人气决定商业的价值。

项目已经具备地段和人气，但后期管理运营能否跟得上不得而知，如此大体量，一般开发商很难hold住。

当下，房票紧张，又有部分坐不住的投资客把目光重新投向了无需住宅的商铺，要做到多方面考察，不仅前期要看地段、价格、人气，也要看后期的运营管理，谨慎投资。