金融机构视角下的地产收并购变化

金融百宝书 2018-02-14 14:43
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在2018年1月地产金融新政前(特别是《关于规范银信类业务的通知》),大部分信托公司的地产业务都是通道型的债性投资(主动管理型业务仍可正常开展);新政后,通道业务明显收缩,各大机构纷纷布局主动管理业务,有些信托机构开始搭建自身的财富端。

一、信托公司

在2018年1月地产金融新政前(特别是《关于规范银信类业务的通知》),大部分信托公司的地产业务都是通道型的债性投资(主动管理型业务仍可正常开展);新政后,通道业务明显收缩,各大机构纷纷布局主动管理业务,有些信托机构开始搭建自身的财富端。因此一些大型信托机构开始加大存量物业的收购和运营,同时开始以体系外的主体或通道投资地产前期项目,如把项目“养到”信托资金或银行资金进入阶段,转让给开发商或找开发商进行合作。因此在收并购市场,后续将会出现开发商从金融机构收购项目的情形。当然有能力操作前期项目的金融机构都实力非常强,如此也导致他们后期拟挑选合作的开发商也是门槛甚高,因此也推动了地产市场“强者恒强”的累积现象。

二、资管公司

如上所述,资管公司在地产收并购市场扮演的角色,更多是从上下游的角度切入,而且资管公司会重点收购不良资产,以低价收入项目后,先行“抢占”仅仅因为资金断裂而无法继续开发或运营的“优质资产”。

三、保险公司

保险公司对不动产的投资有严格的限制,比如目前保险公司投地产项目的条件和要求大致是:

1.已取得国有土地使用证及建设用地规划许可证的项目;四证齐全的在建项目;四证及预售(销售)许可证的可转让项目;已取得产权证或他项权证的项目;符合条件的政府土地储备项目。且其中医疗、汽车服务不动产两证即可;养老不动产无需两证等。

2.投商业、办公、养老项目,偏好国企,民企要有好的抵质押,比较看重担保公司的信用(AA+及以上)等。

目前个别保险公司在向保监会申请不动产直投资质,因此也会逐步收缩债权计划或信托计划等投资形式。

四、私募基金公司

此处所说基金公司更多针对收并购存量物业的操盘方,他们一方面募集基金投向物业收购,一方面具备改造升级的操盘团队和能力,因此在存量市场有着重要的地位。2018年他们看好非一线的内陆重点市场,如成都、重庆、昆明、贵阳、武汉等地,并在成熟运作几个项目后开始转向资本运作的思路,把升级改造和后续运营等专业操盘事务外包至第三方专业机构,自身在资产证券化的金融环节中实现业务和盈利转型。

五、四大AMC

四大资产管理公司(长城、华融、东方、信达)在地产市场的角色中已逐步跳出传统的不良资产领域,他们更多通过自身的资金实力,直接在前期就进入地产项目,锁定前期开发权益,并与大型开发商形成稳定的合作关系,有时甚至是开发商看重某个项目,委托四大进行指定收购。同时他们在做地产融资项目时,不仅仅只看项目本身的还款能力,他们更多会“长期的眼光”去看待项目,即使短期收益无法保障,只要看好项目未来潜力,他们仍然可以直接收购后进行开发。比如会建议:融资方(开发商)先找地方AMC做代持债权,然后违约,再由四大的关联公司进行收购。不过此方法实操起来会比较复杂,而且成本不低,适用的项目不多。

六、转型的实业公司

市场上经常看到地产项目公司为“XX实业发展公司”,这些公司很大一部分是从实业(可能是私企,也可能是村实业公司,也可能是国企型实业公司)转型而来的“开发商”。在当前环境下,该类公司亦开始转战地产,而且首个项目更多是自身工改工或工改商住项目,在成功开发首个项目后,正式通过收并购的方式转型为开发商。这部分开发商大多会延续实业的经营风格和思路,对项目的收并购和开发,甚至寻求合作的开发商都会比较谨慎。当然他们跟其他开发商比,更倾向在项目的前期就引入专业的第三方机构进行专业服务,包括项目申报、开发报建、交易架构设计、法律风控、税筹以及政策适用等。

 第三方服务机构视角下的地产收并购变化

地产市场,一方面往地产多业态+资本运作的综合业态发展;一方面又有往专业化分工更细的方向发展的专业机构。如市场上专注土地/项目一级开发的第三方机构 ,他们运用自身对一级项目的资源锁定和专业化解决前期历史遗留问题的能力(一般搭配专业的开发报建、政策解读和适用、法律尽调团队)把“生地”做成“熟地”后,由开发商直接收并购后开发建设。

2018年是地产市场再次“去弱存强”的时期,无论大型开发商或中小型开发商,调整思维、抱团发展、取得过渡期的生存先机,于今年而言至关重要。通过及时把握市场动向和政策导向,再加上专业化机构的精准服务,仍然是开发商应该坚定不移的选择。

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。