发布机构：中国投资协会、《环球》杂志、标准排名  

调研支持：全联房地产商会

“坚定不移贯彻新发展理念。理念是行动的先导。新时代抓发展，必须更加突出发展理念，坚定不移贯彻创新、协调、绿色、开放、共享的新发展理念，推动高质量发展。”在中央经济工作会议确定的2020年重点工作中，“绿色发展”被着重强调。

在新冠肺炎疫情期间，人们在房间里居住的时间变得更长，而建筑的绿色健康、安全舒适就显得更加重要，这也使得绿色健康建筑迎来重大发展机遇。

“绿水青山就是金山银山”，中国早已表达出对绿色可持续发展的重视和倡导。杀鸡取卵、竭泽而渔的发展方式已走到尽头，顺应自然、保护生态的绿色经济昭示着未来。

习近平总书记1月在云南考察时指出，只要坚持生态优先、绿色发展，锲而不舍，久久为功，就一定能把绿水青山变成金山银山。5月，习近平总书记在山西考察时说：“把加强流域生态环境保护与推进能源革命、推行绿色生产生活方式、推动经济转型发展统筹起来，坚持治山、治水、治气、治城一体推进。”

作为绿色经济的重要一环，绿色地产日渐展示其成长的魅力。顺应国际国内潮流，在中国投资协会、中国建筑节能协会等的支持与帮助下，标准排名已持续五年开展绿色地产调研工作，并编制发布中国绿色地产指数TOP30报告。调研以公开、客观、公正、诚信为原则，在调研数据的基础上，再结合政府部门披露数据、环境信息监测数据，进行交互比对，用绿色事实说话，引导中国房地产建筑业成为建筑节能减排和绿色发展坚定的践行者和引领者，用绿色杠杆撬动行业转型，推动高质量发展。

一、气候变化视角下的全球房地产建筑业

（一） 气候变化成为倒逼行业绿色发展的推进器

气候变化的研究进展和结果仍有不少争议，但其已有众多科学证据支撑，并成为全球民众较为关心的话题之一。

联合国环境规划署2019年11月发布的年度《排放差距报告》警告说，除非未来10年全球温室气体排放量每年下降7.6%，否则《巴黎协定》提出的将升温控制在1.5摄氏度之内的目标将无法实现。

联合国政府间气候变化专门委员会（IPCC）2018年在《IPCC全球升温1.5℃特别报告》中称，要将全球变暖限制在1.5摄氏度之内，亟待在土地、能源、工业、建筑、交通和城市方面进行“快速而深远的”转型。到2030年，全球二氧化碳排放量需要比2010年的水平下降大约45%，到2050年左右达到“净零”排放。

房地产建筑业是全球变暖限制在1.5摄氏度的关键之一。全球建筑建设联盟2020年1月22日发布的《2019年建筑业全球形势报告》指出，建筑业能耗量占全球能耗量的36%，相关二氧化碳排放占全球排放量的39%。其中，建筑材料（如钢铁、水泥和玻璃）制造占全球温室气体总排放量的11%。2017~2018年，全球建筑行业排放增加了2%；全球建筑能耗量增加了1%，自2010年以来增加了7%。

2015年12月，《联合国气候变化框架公约》近200个缔约方在巴黎气候变化大会上一致通过《巴黎协定》。这是继《京都议定书》后第二份有法律约束力的全球气候协议，为2020年后全球应对气候变化行动做出安排。房地产建筑业的参与对于《巴黎协定》的有效履行至关重要。

世界经济论坛1月发布的《全球风险报告》强调，在长期风险层面，未来10年的全球五大风险首次全部与环境相关。世界银行预计，到2030年前要实现节能减排的目标，70%的潜力在建筑节能减排领域。

（二） 国家自主贡献计划成为行业绿色发展新引擎

目前，《联合国气候变化框架公约》已有184个国家加入。其中，绝大多数国家（136个）的自主贡献计划涉及建筑物。国家自主贡献计划给行业带来绿色发展新机遇。

2020版国家自主贡献计划（2020~2025）将更多地关注降低建筑物碳排放问题，并向低碳和可再生能源、低碳建筑材料、改善建筑围护、基于自然的解决方案以及系统效率提升转型。比如，为实现转型，2018年全球总投资额达1390亿美元。为了解决减排问题并提高能源强度，政府、企业和个人必须增加对能效的投资，以抵消建筑业排放的增长。

全球建筑产业价值链各方正在努力采取行动，以实现全球建筑存量的低碳转型，并提升能源效率。

中国国家自主贡献目标将继续引导中国经济发展与碳排放逐步脱钩。2020、2030和2050年，中国人均GDP分别约为2005年水平的3.2倍、5.2倍和11倍；而通过实施国家自主贡献，同期中国能源相关二氧化碳排放只分别相当于2005年水平的约1.8倍、2倍和0.84倍，中国经济发展与碳排放实现进一步脱钩，中国经济发展对碳排放的依赖日益减轻，这将为进一步向低碳发展路径变迁创造更有利的条件。

中国国家自主贡献计划体现了中国积极应对气候变化，努力控制温室气体排放，提高适应气候变化能力，并深度参与全球治理，承担国际责任的姿态和决心。

规范新建建筑能源绩效的政策是应对未来碳排放增加的有力手段，越来越多的国家开始采用自上而下的监管来实现变革，绿色建筑法规正得以加强。比如，印度颁布了其住宅领域的排名前列个住宅建筑节能规范Eco-NiwasSamhita2018，卢旺达通过了绿色建筑较低合规系统，等等。

《巴黎协定》设定的目标是到2050年全球实现碳净零排放，一些国家正着眼于减少施工过程中的碳排放。澳大利亚自2010年起强制推行“国家建筑环境评估系统”（NABERS），房地产开发领域的碳排放情况出现明显改观。

世界绿色建筑委员会致力于通过《净零碳排放建筑承诺书》推进新框架的设立。基于现代建筑方法（如装配式建筑）的技术创新，通过标准化流程和材料选择，也可以减少能耗、节约成本。房地产业规模较大的参与者将政策作为制定未来策略的基础，但推动变革不可能仅仅依靠法规。

绿色低碳建筑将拥有更广泛的市场，释放出遏制未来能源需求和碳排放的积极信号。许多国家制定了相关政策战略，以期在2050年或更早实现其目标，并提升净零排放建筑的存量。随着越来越多的国家将自主贡献计划作为其战略目标，现有存量建筑的碳排放标准将会受到持续关注。

（三） 绿色金融成为行业绿色发展新动能

为提升全球低能耗和低碳建筑体量，许多国家和地区都已陆续推出绿色债券，通过绿色金融政策推进行业绿色发展。

欧盟委员会成立了可持续金融发展专家小组（HLEG）和欧盟委员会技术专家组（TEG），以制定欧盟绿色债券标准、低碳投资策略基准和改进企业披露与气候相关信息的指南。此外，包括英格兰银行、欧洲中央银行在内的金融机构正不断向金融组织施压，要求将气候风险纳入产品定价标准。可持续发展投资和绿色金融的兴起将是所有市场的共同主题。

在欧洲，金融机构向房地产施压，要求后者更好地了解建筑碳排放及气候风险所带来的财务风险，并将其作为贷款审批的一项标准。对于能耗表现欠佳的贷款申请人，金融机构审批条款会较为苛刻。气候风险系数较低、可持续性发展更强的企业将享受更为优惠的政策。

欧洲非上市房地产投资协会（INREV）数据显示，2019年房地产新增投资融资总额超过2000亿欧元，达有史以来较高水平。

5月20日，欧洲建筑性能研究所（BPIE）发布了一份关于欧洲建筑行业经济机会的分析报告。报告称，至2050年，大幅度提高翻新速度和深度所需的公共资金总额每年将达900亿欧元，其中每年将分配760亿欧元用于支持建筑翻新，另外在创新基金中提供每年138亿欧元的资金，以按工业规模扩大建筑物的系列改造。每年对欧洲建筑进行深度翻新的总投资预计为2430亿欧元。欧盟委员会目前正在筹划1万亿欧元的经济刺激方案。欧盟能源专员卡德里·西姆森提出的“建筑革新浪潮”战略被认为是经济复苏的优先重点，将于今年9月发布。

东盟资本市场论坛（ACMF）于2017年11月发布了绿色债券标准。该标准于2018年10月修订，基于绿色债券原则（GBP）制定，旨在满足东盟的需求。该标准仅适用于该地区的发行人和项目，特别不包括与化石燃料相关的项目。ACMF还在2018年10月推出了东盟社会债券标准和东盟可持续债券标准。此后，ACMF还于2018年12月发布了使可持续金融与可持续发展目标保持一致的文件。

此外，巴西发布《2016年巴西绿色债券发行指南》，旨在为巴西固定收益证券市场的参与者提供有关发行绿色债券的建议，并期待为该市场在该国的发展做出贡献；日本环境省于2017年3月制定了《2017年绿色债券指南》，鼓励在日本发行绿色债券并对其进行投资；肯尼亚在2019年2月启动了其绿色债券监管框架，通过了有关发行绿色债券的政策指导说明和批准修正案。

气候债券倡议组织数据显示，2019年全年，全球共计发行绿色债券2500亿美元（约合人民币1.8万亿元），能源和建筑依然是主要投向，分别占比31%和30%。这显示出绿色债券的蓬勃生机和发展张力，凸显了房地产建筑业绿色发展的优势和前景。

（四） 房地产建筑业绿色发展挑战

目前，绿色发展相关的议题主要围绕新建建筑开展。但现实是，2050年的城市建设环境与现在不会有很大差别，30年后使用的建筑大多是现在已建成的建筑。对旧有建筑进行翻新改造，使其达到节能降耗甚至净零排放的目标更具挑战性。

房地产建筑业实现建筑的净零排放，很重要的一点是获取可靠的信息，并确保相关各方都可以使用这些信息。全球有不少建筑已获得某种形式的绿色认证，但这些建筑占当地市场的比例非常低。绿色的、可持续发展的建筑市场发展空间巨大。

绿色发展和投资的核心是信息披露，目前全球已有30多个国家和地区建立了上市公司环境、社会和公司治理（ESG）信息披露制度。信息披露要求逐渐从“鼓励性披露”，向“不披露就解释”和“强制披露”递进，并致力于建立更多的可量化指标标准。

房地产建筑企业在年度报告和可持续发展信息披露方面虽然略有进展，但披露信息仍然不一致、不完整。其结果就是，难以确保ESG风险被精确捕捉。金融市场的数据披露是有结构的、一致的和强制的。由于披露不足，ESG评级难以被视为与金融市场数据同等的评级。除非有政府部门监管授权，否则，专注于ESG问题的公司报告和可持续发展信息披露仍将缺乏一致性、完整性。

这也意味着，在ESG研究和评级初期，若将非结构化的、不一致的、披露不佳的ESG信息以另外一种高质量的、可比的和可操作的数据呈现出来，对于帮助刺激可持续发展投资需求，满足未来政府部门对ESG报告和信息披露的强制要求，具有重大意义。