哈喽大家好！我是捍卫刚需的血拼哥！

北京的房价相信稍有了解的都知道，首付没个百来万想都别想，除了共有产权房。

所以如果有新房项目，甚至五环内临铁的纯商品房，跟你说首期只要45万，你会不会心中一动？

但是接下来，反应过来的朋友一定会问，“首期”是个啥操作？和“首付”有啥不同？

最近，粉丝线报，有个南五环内的项目，不仅临铁交通便利，还打出了首期45万的广告。想问我这个项目怎么样。

咋一听“首期”我有点炸毛，下意识回复“不能买，这不是首付贷吗？”

啥是首付贷呢？为啥不能碰？

这么说吧，假设一套房子 100 万，首付 40%，按揭 60%，

这就意味着买房时你已经付出了40万，欠银行 60 万。

假设房价突然跌了 41%，也就是这套房子突然只值 59 万了，

而你现在还欠银行 60万，你会怎么办？

断供呗！及时止损。

接下来银行收不到现金流，手里只有房子，房子折价，银行坏账就出现了。

这种情形严重了就叫「区域性系统性金融风险」。

40%首付，我们就说现在的杠杆率是 1/40%=2.5倍的杠杆率，可以承受房价 40% 的下跌。

以此类推，你能发现，首付率越低，杠杆率越高，为了避免坏账所能承受的房价下跌幅度就越小，或者说风险就越大。

于是法律法规就规定了银行放贷所能接受的最低的首付比例。

那么首付贷是什么？

首付贷实际上是一种绕过上述法律规定，进一步提高杠杆的操作。

极端情况下，零首付，也就是你一分钱首付都没出，

法律规定的首付款，由地产或者中介机构垫付

这样，你欠银行60万，欠机构40万。

这时候，杠杆率几乎就是100倍，房价只要有任何下跌，就可能面临断供。

这样的首付贷就是个定时炸弹，所以被叫停了。

回到这个项目，我后来去了解发现，北京监管还是很“北京”的，此“首期”非首付贷，贷款性质不存在。

但是， 售楼处会和购房人约定一个月后或更长的时间点后补齐首付款完成正式签约，这个“首期”相当于定金，所以百来万的首付还是没跑，只是延期了而已……

哪个项目这么敢玩？后台回复字母【 JLXC】获取楼盘名称~

其实像这样的“首期”在北京的新房市场也不是啥新鲜事物了，一般在去化不是很理想的时候会被拿出来“炒作”。

北京的购房者还是很幸运的，起码监管让不少危险的操作不敢明目张胆招摇撞骗，但是北京的购房者又是很难的，因为作为一线城市的北京也并不是“遍地黄金”。

楼市分化之后，如今年，不少价格“洼地”出现，但有些片区即便降价、低总价，大家也还是要慎重了解再下手。

今天，血拼哥就先从区域的角度帮大家“避避坑”，捋一捋最近几个价格“洼地”到底值不值得出手。

PS:任何地方的房子，既然存在就一定有对应的刚需，血拼哥只是根据大部分的刚需的需求来分析，给大家买房做个参考，具体还是要根据自身来判断~

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昌平回龙观

真跌了

今年，昌平回龙观的房子明显跌了...

回龙观下跌明显的房子主要是大社区，因为同户型的竞品实在太多了，房东为了尽快出手变现，也就只能降价才能有人买。

比如，融泽嘉园的房价从年初的7万/㎡左右，降到了6.6万/㎡左右了，其中卖的比较好的两居室，也从原来成交价在570-580左右左右，现在报价已经到了550万左右了。

回龙观曾连续两年成交量稳居北京商圈前五名，但今年的成交量也不乐观了。

最主要的原因就是改善不起了，刚需接盘侠也少了。

回龙观大部分的居住人口从事互联网行业，近几年互联网红利也助力了回龙观次新的需求。再加上回龙观本身经适房居多，次新改善盘就仨，前几年暴涨的码农置换需求炒出了回龙观的独立行情，但是今年以来互联网寒冬已至，买房意愿收缩后，回龙观“裸奔了”。

像风雅园、龙华园、蓝天园这些90年代的小区，成交量下滑幅度甚至比次新小区还大，刚需接盘侠也越来越少了。

行情好的时候大家都在吹，回龙观涨幅第一，但是有心人统计过，回龙观改善次新的上一轮涨幅确实有40%，但是刚需盘的涨幅并不算高，超过20%的都不多。

那么回龙观适不适合“抄底”呢？

回龙观是成片的居住区，与海淀的北部产业区紧邻，是海淀码农们的理想住处（够不上海淀房价的情况下），从这个角度出发，其实是不愁接盘侠的。

但是板块刚需房居多，楼龄偏大，其中经适房主要是2000年左右，基本都是以龙字开头的，户型以80-90的两居和120左右的三居为主。剩下一些老房子，比如龙华园、慧华苑、北郊农场宿舍等，霍营那边的华龙苑南里、华龙苑中里、霍营小区等，小区楼龄都在95年左右。

需要留意电梯维护、物业等问题，别小看这些问题，再住不用多，5-8年就可能遇到麻烦。

总体看，回龙观这边的短板是生活和商业配套，不过通过这几年的回天计划有所改善，但还是有一定差距。本区域属于刚需和初级改善区域，刚需留意楼龄和物业情况，改善预算800万以上还是闪吧。

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丰台河西

持久战

其实河西的规划还是挺好，就是需要时间来落实，而且丰台科技园周边工作的人，又把房子买到更便宜的房山，虽然这里地处五环内 ，但要想发展起来还是很难。

在丰台区的规划中，河西仅次于南中轴，处于二次重点地区。

今年的土地供应，丰台一共十宗地，河西就占了三宗地，分别是张家坟棚改项目、2块东河沿村B区棚改项目，但是成交市场显然不太给力。

从上半年的网签数据来看，拿地8个月后，位于丰台河西太子峪路的西山金茂府签约34套，网签率只有3.43%。同处河西板块的熙悦睛翠，网签量更是少的可怜。

丰台区的规划还是很有前景的，只不过这些还需要时间去落地，人口去拉动。

产业布局上，丰台区计划在河西建设两个丰台园。此外，还规划了两座高品质生活区，这是很罕见的住宅配套暗示。

另外，在轨道交通上一直存在空白，丰台河西的开发强度和人口指标满足不了地铁修建要求，规划的14号西延线，到2025年都没有排期。

显然这些都需要时间，但是更重要的是，产业跟着人走，而丰台区最严重的问题，其实就是人口的流失。

人口都去哪里了？房山抢走了。

丰台科技园带来的产业红利，大部分都被房山抢走了，主要原因还是轨道交通，从房山长阳上地铁，15分钟就可以到丰台科技园，可以达到良好的职住平衡，因此在房山买房显然比在河西，更具性价比。

总的来看，河西最需要的还是时间，但是很多人估计根本等不起，地铁如果能提前开通会好很多，但是这谁也说不准。

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通州非核心区

风险大

要说今年买房风险最大的地区，估计就是通州了。

一位北漂小姐姐去年八月在通州买的房子，最近一搜二手房价，同小区同户型的才355万，直接跌了45万，幅度令人膛目结舌。

通州这个地方是典型的预期高过价值本身，大部分的人对这里的期待值普遍偏高。

预期虽好，却需要时间和机遇来实现。

就拿运河商务区来说，目前已建成并投入使用的写字楼空置率就有80%左右。

据踩盘消息，截止11月，只有保利的写字楼实现了90%多的入住率，且基本都是国央企。

整个运河商务区人气并没有起来。

而且，今年以来金融行业萧条，运河商务区又以总部经济为主，想迅速发展起来，让大家看到希望，难。

不过通州置业的朋友也不用迷茫，你可以相信ZF，钱砸向哪里，哪里就是希望。

目前副中心新增设的各项大配套，均在东北方向，包括友谊医院、儿研安贞医院在内，直接服务副中心。

而副中心的重点在核心区；老城区的规划也在迭代，再加上距离城区近，本身需求就不少；运河东扩区因为职住平衡的原因，未来五年人员大批量进入，东北部配套先行区因职住平衡原因也会加大基础设施配套建设，将会引入大量的就业人群。

所以未来大概率 ：运河核心区>老城区>运河东扩区。

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远郊的邻高铁盘

通勤太难

你以为有地铁就能买吗？反正房山城关真不是这样。

房山整体产业布局不多需求不大，城关最早是房山政府驻地，但是目前政府也搬到了良乡。从板块价值来看，良乡和长阳板块还有一些发展潜力，而老城关区就真是没什么发展的意义了。

有地铁就能买房？得看性价比，城关发展不如良乡，通勤时间太长，所以就算是有地铁，也未必方便呀。

另外，这个地方房子想保值，还是算了吧。2017年以后，这里挂牌价才1.5-2万，5年了这里竟然一分钱没涨，卖不出去白白亏了几年的利息啊。

再说一下远郊怀柔密云的养老房，一直说这里要规划产业区商业区，想法是很好，但是现实挺残酷。

产业需要人口的拉动，密云人口密度低，产业自然很难发展起来，这些规划也就听听就行，没有产业带动经济，密云的房价也是一路走低。

怀柔这个地方虽然没有地铁，但是有个高铁，乘坐高铁20分钟左右可以从怀柔到朝阳，听着是不是挺方便，别高兴太早。

目前，怀柔南站至北京市区共开通10趟高铁，列车运行时间基本在半小时左右，票价15-27元不等，对于上班通勤来说，基本上就是下面这三趟车。

长期通勤的话，路费算是开销大头，30分钟左右进城也只针对东边，尤其东北那块上班的朋友，其他地方通勤，那可就得“路漫漫”了，可以但没必要。

像远郊这种地方，也就是环境好一些，但是大可去住酒店泡温泉，一样能够享受，为了一年去那么几次的地方，花二三百万想想真的值得吗？

这些远郊盘除了本地人自住买，其他人买三思。