在论坛上看到一个求救的帖子。

摇上了海淀共有产权房，要不要买？

跟帖的大部分意见是买！果断出手！

海淀的房子，冲着区位也买了，

但是房子的性质是共有产权房，要真金白银，结结实实掏出几百万的话……于是出现了其他声音。

房叔的酒友也经常跟我吐槽。

是，单论房价”共产房“在北京大概算便宜的，可这买的是使用权啊！！一套房算下来300W，就买个使用权？

以前凑个首付贷个300W买房，做半辈子房奴苦是苦点，但好歹较后房子是自己的吧，能传给儿子结个婚当个婚房吧，家里真有啥要用大钱的地方还能应急变现。

现在倒好凑首付背贷款做房奴一样不少，只得个使用权？？将来儿子闺女要结婚，一查你孩子，嚄~出息了啊，工资不低啊，不具备共产房资格，不能继承。家里急用钱，旁边房价涨的高高的，你这边呢？是政府指导价。

（北京某处共有产权房样板加）

共有产权房在北京推行已经一年多了，槽点太多，但是问你买不买，这个问题，咱们还得从头理一理。

所谓“共有产权住房”，是一种政策性商品住房。

举一个简化版的例子，

假如北京某地段普通商品房，5万一平；

同地段的共有产权住房，如果个人产权和政府产权各占50%，那么卖给个人的单价就是2.5万/平。

根据目前的政策，北京共有产权住房的供应对象为：

符合北京住房限购条件且家庭成员名下均无住房的家庭；

如果是单身，则申请人应当年满30周岁。

一个家庭只能购买一套共有产权住房。

从现有的共有产权房区位分布来看，其中只有约三成的供应位于城六区，其他七成位于郊区。

2018年8月，北京市共有产权住房项目区位分布情况

因此，指望这点杯水车薪的供应降低房价，难。

较多只能是让字面数据好看一点…

而就算城六区的共有产权房，在认购时也一度遇冷，

其中一个很重要的原因是，

就算只有部分产权，房价仍不算低。

比如海淀区的中铁碧桂园，

一套89平方米的房大概总价超过300万，首付100万+，个人产权是70%。

房叔相信，但凡是能拿出100万首付的人，

咬牙再凑一点，或者干脆买小一点、远一点，都可以买一套完全产权的“正常”商品房，

左右衡量之下，放弃受条条框框制约的共有产权房，也属正常。

说到共有产权房的制约和缺点，影响较大的主要有几条，我们挨个分析下。

1、产权不完整

这点可以理解，毕竟一分钱一分货嘛，

用50%的价格买下50%的产权和100%的居住使用权，不算亏。

2、五年内不得转让

原则上，共有产权房五年之内不得转让，

如果有特殊原因，可以向区住建委申请，由政府回购。

只不过，五年内回购大概率是要亏钱的，

因为回购价格是“按照购买价格结合折旧和物价因素确定”，

具体是按“折旧”多一点，还是按“升值”多一点，就不好说了。

但说实话，在如今普通商品房都限售的政策下（比如深圳，新购商品房3年内禁止转让），

共有产权住房五年限售，也不算什么大事。

3、 占用购房名额

购买共有产权房会占据首套房的名额。

既然买了房，自然占购房名额，这点没什么好说的。

4、婚姻限制

这是共有产权房较大的一个坑，尤其是对单身购房者。

首先是年龄限制：如果没有结婚，必须要满30周岁才可以申请。

其次，如果是单身时申请成功，又要在五年之内结婚，

倘若对方无房，自然没什么问题；

倘若对方有房，那不好意思，你的共有产权房就会被回购，

当然，如上文2部分所说，这个过程大概率是要亏钱的。

较重要的是，不仅房子没了，首套资格也没了…

折腾一圈，只有损失没有收益。

5、交易买卖

以前的规则是，拿证满五年后，房主可以以市场价回购剩余产权，使其转为商品房，回到市场公开流通。

而根据现在的规则，剩余产权不可回购，但满五年后可以按照市场价出售已购产权，

新购房人获得房屋产权性质仍为“共有产权住房”，所占房屋产权份额比例不变。

需要注意的是，这一点也就限定了，

共有产权房的接盘侠，必须是政府，或者其他符合共有产权住房购买条件的家庭或个人，

而不是整个市场。

较后总的来说，

共有产权既不能像很多人期望的那样可以有效降低房价，

也不像很多人批判的那样一无是处。

对于家庭稳定、短期内又无力购买商品房的人群，共有产权房也不失为一个考虑方向。

从制度设计看，北京的共有产权房几乎较大程度上隔离了“炒房”的可能，

但同时，这样抹掉了大部分金融属性的房子，注定会遇冷。

因为绝大多数人，嘴上抱怨“炒房”、房价太贵、国家不给解决住房...

结果国家真给提供便宜的、只住不炒的房子时，大伙儿首先考虑的还是：

能升值吗？将来怎么卖？

P·S：共有产权房，你买吗？