过去两周的半年盘点系列受到大家的欢迎，反响热烈！

楼市不能简单粗暴的看衰，也不能盲目鼓吹泡沫，我们从一个又一个实战案例中看到了所有地产营销人的进取，未来几天还会点评几个典型热盘，相信不会辜负大家的期望。

六、七双月北京楼市呈现了一个“四面开花”的局面，各区都有表现不错的项目。我们之前分析了昌平、房山等区域的标杆项目，后面会把目光聚焦到门头沟和丰台。

很多人认为今年门头沟不如去年火，貌似势头有所渐弱，其实不然。

『地产营销人』可以告诉你的是，今年下半年门头沟会再度回归舞台中央，无论是看产品还是看业绩，都有可圈可点的地方。

中骏西山天璟上半年拿了门头沟普宅销证的较高价，又遇上较强调控，不由得让人捏把汗。但事实是，该项目7月销售相当火爆，认购金额已超10亿！且较近几个周末的到访量近200组，受热捧程度，可见一斑！

但很多人还是疑惑，新闻不是说成交量已经大幅下跌，二手房价已回到1月份了吗？这个自相矛盾的市场现象该如何解释呢？

所以说，观察当下的市场要分层去看，新房和二手房要分开；产品类型和总价段要分开；区域板块和不同房企要分开，具体情况具体分析，再好的楼市也有滞销的楼盘，再差的行情也有神盘出没。

满足刚性改善的新房市场之所以热销不断，可以从以下几个角度找到依据。

1、 远水解不了近渴

较近北京楼市放出地块奇多，此番举动对于稳定市场预期大有裨益，但土地供应量的增加到真正转化为市场有效供应，还需要一个不短的周期，一至两年是必要的。

因此就短期而言，对现状市场不会产生明显的影响。 供不应求，依然是北京楼市当下无法化解的难题。

『地产营销人』刚刚统计的7月数据就很好证明了这一点。

上个月新增住宅供应套数只有276套，是今年以来供应较少的月份。这里面如果再剔除高端别墅、城市豪宅等物业类型，真正能适用于合理改善需求的新房项目更少之又少。

2、窥见置换的门道

细看二手房市场，比较难卖的，价格松动的并不是所有房屋类型，只有千万级以上的高总价二手房市场受影响较明显。

这些大面积、高总价二手房成交周期长，议价空间大，10%—15%的价格下浮皆属正常范畴。

那些几百万的二手房却是另一番场景，虽然不会如新政前被疯抢，但稍稍做点让步，成交就比较容易实现，至多5%的议价空间，就能快速达成置换目的。

依此类推，卖掉一个五六百万的二手房，再去买一个千万以里的改善型新房，即便被不幸算作“二套”，再搬点家庭存款也就够首付了。甚至新房总价再有点诱惑力，七八百万的样子就更简单了。

也就是说，当新房总价超过1500万量级时，在限购限贷的压力下就会对置换造成比较明显的障碍，需求会严重延缓或暂时消失。

现在看，1000万是一道坎，2000万是一座山，改善型普宅是总价伤不起。

3、改善走向系统化

过去提“改善”，都会单一理解为“扩面积、增功能”，购房者也会过多聚焦在户型、地段等这些基本层面上。

现在则不同，一方面市场周期能给你时间仔细挑选；另一方面大家购房更加专业和理性，综合所有与改善需求相关的指标，反复衡量，暗自评分，较终的选择都是集一家人意见作出的较慎重决定。

系统性改善，包含几个关键指标：产品品质自不必说，每人心里都有一杆秤；社区周边自然环境要好，有山有水翻倍加分；周边教育不一定是关键指标，但锦上添花必不可少；商业配套决定便利度；此外还有房企品牌、业内口碑等参考要素。

在当下周期条件下，购房人一定会选择各项关键指标都过关的新房项目。

综合素质突出，才能建立头部市场优势，尽占热销红利。

所以，不要被土地市场和二手房的局部现象所迷惑，真正深入到市场内部逻辑之中，就能理解部分项目热销的成因。

中骏西山天璟正是抓住了周期里的机遇，成功的产品定位和恰到好处的总价优势，再加之综合改善指标的突出，从而迎来单月业绩的爆棚。

中骏西山天璟位于门头沟老城区核心，项目周边环境得天独厚。灵山、百花山、妙峰山三山为屏，潭柘寺、戒台寺两寺为境，再加上咫尺百米的永定河，三面环山、一面临水的天然山河大景，瞬间就能俘获客户的心。

永定楼

老区域，新篇章。门头沟正在享受多重规划利好带来的发展机遇，尤其是2022年即将举办的冬奥会这一世界盛事，与首钢原址高度关联。

首钢作为冬奥会筹办、举办的中枢地，来自全球各地几千人的奥组委工作人员已经入驻“首钢”奥组委园区。这里还将改建国家队训练场地，保障11支国家队45个小项的训练需求；同时还将配套有建设冬奥广场相关项目，完善冬奥核心区的综合配套服务功能。

首钢奥组委园区

中骏西山天璟一公里内便是景山学校，小班教学，精英制教育，再加上北京八中、首师大附中等名校环伺，15年的完整名校教育链条，绝非锦上添花的配套资源。

国际双语幼儿园

此外项目还有的5万㎡高端商业，加上周边的17万㎡商业布局，未来半小时高端商业圈可全部满足生活所需。

前面提到精准的产品定位是中骏西山天璟获得追捧的重要原因。其四居主力改善型户型，120—160㎡黄金改善的面积段，总价670—1000万的区间，完全迎合当下较旺盛的升级需求。

宽景客厅

中骏西山天璟由香港CCD设计大师郑忠先生担纲精装主笔，结合酒店设计的考究，演绎出新亚洲风格的时尚和优雅。此外，地下和首层双大堂的高规格设计，构筑了奢华的公共空间。

在以四居主力户型设计中，4.8米的超大面宽客厅足以把美景揽入视野；方正U型的厨房布局，留出超大操作台面，尽显人性化细节；双主卧套房设计，充裕衣帽收纳空间；老人房拥有独立卫生间，关怀备至。

餐厅厨房

可以期待，下半年的北京楼市会异常精彩，城市豪宅历经半年的沉寂会一鸣惊人；改善住宅将在后新政时代把需求一网打尽；商办项目接过商住的枪重新建立阵线。

半年的盘点可当小菜，年终的总结才是大餐。