2018年9月13日，北京住房公积金管理中心出台通知，对公积金政策进行调整，引起广泛关注，一时间公积金无用论被广泛谈及。恪守生活是具体的原则，只是定性的谈论政策的好坏，以及有用无用都是没有意义的，作者尝试透过普通职工首套房需求的视角，对新政策的影响进行分析。

1. 公积金新政变动

（1） 从9月17日起网签的购房在使用公积金贷款的时候，将执行“认房又认贷”的政策，“认贷”指全国范围内，此前公积金执行“认房”政策；

（2） 公积金贷款首付比例提高，和商贷的首付比例基本一致，以首套普通型住房为例，首付比例提高至35%；

（3） 公积金贷款将与缴存年限挂钩，每缴存一年可贷10万元，缴存12年可以贷到较高的120万元；

2. 新政调整原因

援引《北京市住房公积金管理中心 关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》，政策的原因在于坚持房住不炒的定位，引导市民合理住房消费，抑制投机性购房行为[1]。

从政策对“认房认贷”的调整来说，公积金政策支持的市民基本住房需求局限相当大；首付比例和贷款额度的调整，援引新京报政策问答的回复[2]：

公积金中心相关负责人表示，此举是落实国家“租购并举”的政策，不鼓励年轻人刚工作就购买住房，有了一定积累后再买房。

从作者的视角来说，新政策充满了顶层设计的意味，利于纾解北京非首都职能，对于实际造成的影响，一般会出乎政策制定者的预期。

3. 新政策的具体影响

（1）认房认贷

认房认贷原则上对于首套房需求是没有影响的，但是基于实际角度，非京籍人士存在在家乡所在购买升级型住房的需求，新政策调整后，会对这些人士造成影响。但是从定量角度来说，影响更多在于没有的还款金额上，详见3分析。

（2）首付比例调整

以北京购房为例，首付比例的调整实际影响较小，援引链接2017年《北京购房大数据报告》[3]，北京房价均价约6W元，原始公积金较高贷款额度120W，单纯以公积金贷款的可能性较小，实际中以组合贷为主；政策调整前，北京组合贷首套房首付比例35%，新政调整后对此结果不产生影响。

（3）贷款额度调整

根据链接2017年《北京购房大数据报告》[3]，毕业后3-5年购房的占比超过90%，对于这些购房者，公积金贷款比例从120W降低至30-60W（注：公积金新政，缴纳比例不到一年以一年计算，即毕业5年购房者较多贷款60W），相应商业贷款增加。

援引报告中，北京交易二手房均价6W计算，假定毕业三年后买房，购房面积为占比较大的50-90平米的70平米，贷款期限25年，公积金贷款利率3.25%，商业贷款利率4.9%，首付比例35%，则可简单计算如下（忽略其他交税等因素）：

新政前：组合贷 120W公积金 + 153W商贷，每月还款约9497元；

新政后：组合贷40W公积金 + 233W商贷，每月还款约10597元，多还1100元，一共多还约33W；

4. 公积金无用了吗？

以年轻就业者角度，公积金的作用主要体现在两点：租房和购房[4]；新政的调整不影响租房提取公积金，对于购房来说，从上面分析的新政影响来看，主要对贷款额和还款额度方面有影响，但是购房提取公积金方面无影响，所以不能得出公积金无用的结论。

新政策确实对于毕业3-5年购房刚需的年轻人，产生一定冲击，主要体现在月供的增加上，即公积金的作用被削弱了。

根据《全国住房公积金2017年年度报告》，2017年住房公积金缴存总额在12.48万亿，缴存余额约5.16万亿，其中北京市2017年单年缴存总额1711亿，缴存余额3719亿，2017年年度提取率73.73%，高于全国平均水平67.98%[5]。

参照报告2017年个人贷款发放情况，北京市放贷5.78万笔，贷款发放额约535亿，其中住房贷款占比94.11%。

从以上两个数据可以看出，北京市公积金的规模，使用率还是高于全国平均水平，且高于普通人猜测，在购房行为中还是起到一定作用，本次新政策的调整，对于贷款发放额度的影响可以预见，衡量新政影响主要看放贷数，需要等2018年年度报告时予以确定。

5. 租房市场是否受到影响？

根据云房数据研究中心统计，2018年上半年，北京二手房成交总量76132套，与去年同期相比，下降13.09%[6]。以此数据估算，2017年北京市二手房成交总量约17.52W套。根据《全国住房公积金2017年年度报告》，2017年北京市住房公积金贷款发放5.78W笔，占比约33%。再考虑新政对实际购房者的形象主要在于月供方面，从发展的、动态的角度来看，月供问题随着薪资增长会有所缓解，所以新政策对于租房市场的实际影响较小，更多在于心理层面，需要关注租房中介恶性涨价的可能。

参考文献

1.http://www.bjgjj.gov.cn/北京住房公积金网，较新重要通知文档原文；

2.https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzU1MDUwNDE2Nw==&mid=2247489914&idx=1&sn=d75e9e2bbfc15e14cc9962972a1c1d02&chksm=fb9ecaf2cce943e4a26b15c4072ffa3064ca2a167ea4eecee6b585f2ffb9f7d60afb4d538936&mpshare=1&scene=21&srcid=09130YCugqdYlNoN0odBgmKq&pass_ticket=nfc%20EOFn1sOQ4g/rbPl0ClAfgpTAqkJ0DT3pLkkcGFMxZ/L6Wxn3DSz2NIWQNA5Q#wechat_redirect京房字

3.http://www.mouse0232.cn/beijinggoufangdashujubaogao.html北京住房大数据报告，转载

4.https://36kr.com/p/5153372.html住房公积金10问，Q1使用公积金场景

5. 提取率指当年提取额占当年缴存额的比率，援引2017年公积金年度报告原文注释

6.http://www.yunfangdata.com/news_001/3750.html2018年北京二手房交易量价齐跌