9月20日，《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式发布，并于9月30日起正式实施。这里为大家推送详细权威的解读。

先概述一下：

1、和征求意见稿较大的区别就是政府持有的产权部分不出售——【封闭运行】，金融属性被大打折扣，作为抵押物价值降低。

2、“房住不炒”的理念进一步落地。大家买房时总关注的一个问题：自住兼顾投资或不适用于共有产权住房。共有产权住房更多自住属性，甚少投资属性。

3、人较难的是知道自己究竟要什么？刚需买不买？近郊次新小两居商品房VS三居共有产权VS位置稍好的两居共有产权房，买哪个，每个人心中都有杆秤，请留言评论。

4、不管什么制度，制定时需要考虑公平与效率；在执行时需要相对稳定，贵在坚持。拭目以待。

5、有人评论说“与民争利”，还是“与民让利”，没有意义。

6、有人担心买了共有产权房，因为投资属性相比商品房较差，财力上有可能会距离购买普通商品房越来越远。等待时间验证。

7、不管怎样，共有产权住房对买房人多提供了一种选项，是好事。也是政府解决住房问题的探索，值得肯定与鼓励。

提醒

请继续往下滑，重点条目均有分注解。

排名前列章  总  则 

排名前列条  为深化本市住房供给侧结构性改革,完善住房供应体系，规范共有产权住房建设和管理，满足基本住房需求，根据住房和城乡建设部等六部委《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》(建保〔2014〕174号)，结合本市实际,制定本办法。 

第二条  本办法所称的共有产权住房，是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。 

本办法适用于本市行政区域内共有产权住房的规划、建设、销售、使用、退出以及监督管理。 

第三条  市住房城乡建设委负责建立本市共有产权住房工作协调推进机制，具体负责共有产权住房的政策制定、规划计划编制和指导监督工作。 

市发展改革委、市财政局、市规划国土委、市民政局、市公安局、市人力社保局、市地税局、北京住房公积金管理中心等部门按照职责分工做好相关工作。

注解

房屋用地、建设标准、户籍、非京籍购房资格审查、贷款、单身与家庭购买、管理系统等等方面完全规定了责任单位，做好了配套，避免政令不通。这个在其他城市有失败先例。

区人民政府负责组织本行政区域内共有产权住房的土地供应、建设、配售、使用、退出以及监督管理等工作。 

第四条  市、区住房城乡建设委（房管局）应确定保障性住房专业运营管理机构，代表政府持有共有产权住房政府份额，并按照有关规定和合同约定负责具体管理服务工作（以下简称“代持机构”）。代持机构决策、运营、资金等的管理规定，由市住房城乡建设委会同相关部门另行制定。

第二章  规划建设 

第五条  市规划国土委、市住房城乡建设委应当根据本市共有产权住房需求、城乡规划实施和土地利用现状、经济社会发展水平等情况合理安排共有产权住房建设用地，并在年度土地利用计划及土地供应计划中单独列出、优先供应。 

各区人民政府根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地，用于满足本区符合条件的居民家庭及重点人才居住需求。其中，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。

注解

对新北京人的关爱。举个例子：某处共有产权住房位置好、配套好、交通便利，颇受市场欢迎，共1000套，申购踊跃。按规定至少300套房应供给非北京户籍的家庭，这种情况下可能会出现京籍未申请到而非京籍申请到的情况。

此条要结合第十一条综合看。

市住房城乡建设委可根据中心城区共有产权住房需求和土地紧缺情况等，从城市发展新区统筹调配房源使用，促进中心城区人口疏解。 

第六条  共有产权住房建设项目应当根据城乡规划要求，结合城市功能定位和产业布局进行项目选址，优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域，推动就业与居住的合理匹配，促进职住平衡。

注解

对普通购房人来说，是个利好。

第七条  共有产权住房建设用地可采取“限房价、竞地价”“综合招标”等多种出让方式，遵循竞争、择优、公平的原则优选建设单位，并实行建设标准和工程质量承诺制。 

第八条  市住房城乡建设委会同市规划国土委制定共有产权住房建设技术导则。开发建设单位承诺的建设标准高于技术导则标准的，相关管理部门应按承诺标准进行规划设计方案审查，并依法进行日常监督。 

共有产权住房户型以中小套型为主，套型设计功能布局合理，有效满足居住需求。

第三章 审核配售

第九条  申请购买本市共有产权住房的家庭，应符合以下条件：

（一）申请人应具有完全民事行为能力，申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女。单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。

注解

30周岁这个年龄段，在征求意见时期就争议较多。但这次并没有对30周岁的年龄限制做修改。有专家说“无论是哪个国家，也都没有刚毕业、刚就业的年轻人一上来就购买产权住房的。目前北京正在完善的住房体系，就是要完善各个梯度的住房供应，形成梯度消费。”另根据链家研究院的数据，2013年至今，北京购房者的峰值年龄，已经从30岁左右，推延到了约33岁，且每过一年，年龄增加一岁。这么看，30周岁，不晚。

（二）申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员在本市均无住房。

注解

其中限定的是在本市无住房。外地有房但在京无房的情况是符合条件的。在这一点上，主要是考虑了住房的区域特点。比如，在老家有一套房子，不代表在北京就有房子居住，这个家庭在北京还是需要解决住房困难的。

还有一点，在北京有商住，算是有住房吗？

一个家庭只能购买一套共有产权住房。

第十条  申请家庭符合本办法第九条规定条件，但有以下情形之一的，不得申请购买共有产权住房：

（一）申请家庭已签订住房购买合同或征收（拆迁）安置房补偿协议的。

（二）申请家庭在本市有住房转出记录的。

注解

限定了是在本市有住房转出记录的，外地的住房转出记录不算。

（三）有住房家庭夫妻离异后单独提出申请，申请时点距离婚年限不满三年的。 

（四）申请家庭有违法建设行为，申请时未将违法建筑物、构筑物或设施等拆除的。

申请家庭承租公共租赁住房、公有住房（含直管和自管公房等）后又购买共有产权住房的，应在购房合同网签前书面承诺腾退所租住房屋。 

第十一条  共有产权住房配售工作由各区住房城乡建设委（房管局）组织实施,房源优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭，以及符合本市住房限购条件、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。

注解

基本上可以看成是选房顺序。

再申请自住房不在市住建委平台上了，改成区里报名、区里监督摇号、区里定优先组顺序。

其中，非本市户籍无房家庭申购共有产权住房的具体条件，由各区人民政府根据本区功能定位和发展方向等实际情况确定并面向社会公布。

第十二条  共有产权住房实行网上申购，具体按照以下程序进行：

（一）网上公告。开发建设单位取得项目规划方案复函后，向项目所在区住房城乡建设委（房管局）提交开通网上申购的申请，经审核批准后准予开通网上申购并发布项目公告，网上申购期限不少于15日。

（二）网上申请。符合条件的家庭，可在共有产权住房项目开通网上申购期间内登陆区住房城乡建设委（房管局）官方网站提出项目购房申请，在线填写《家庭购房申请表》和《承诺书》，如实申报家庭人口、户籍、婚姻、住房等情况，并按照本办法规定的条件和项目公告，准备相关证明材料。 

（三）联网审核。市住房城乡建设委会同公安、地税、人力社保、民政、不动产登记等部门在申购期结束后20个工作日内，通过本市共有产权住房资格审核系统对申请家庭的购房资格进行审核，区住房城乡建设委（房管局）对申请家庭在本区就业等情况进行审核。经审核通过的家庭，可取得申请编码。

申请家庭可登陆区住房城乡建设委（房管局）官方网站查询资格审核结果。对审核结果有异议的，可以自资格审核完成之日起10个工作日内，持相关证明材料到区住房城乡建设委（房管局）申请复核。

注解

文后有北京共有产权住房名单。

第十三条  区住房城乡建设委（房管局）指导监督开发建设单位开展摇号配售工作。程序如下：

（一）摇号名单。区住房城乡建设委（房管局）应按照职住平衡、家庭人口等因素进行优先次序分组，确定摇号家庭名单，并在其官方网站面向社会公示。

（二）摇号配售。共有产权住房开发建设单位取得预售许可或办理现房销售备案后，在区住房城乡建设委（房管局）指导监督下，对符合条件的申请家庭进行公开摇号，确定选房顺序。摇号应当使用全市统一的摇号软件。摇号结果在区住房城乡建设委（房管局）官方网站和销售现场公示3天。

（三）顺序选房。开发建设单位应提前5个工作日，在销售现场和区住房城乡建设委（房管局）官方网站发布选房公告，明确选房时间、地点、批次安排等。家庭按照摇号确定的顺序选房，家庭放弃选房的，由后续家庭依次递补。 

（四）购房确认。开发建设单位应在选房现场对选房家庭申请材料进行核对，留存相关复印件，符合条件的，将联机打印的《家庭购房申请表》和《承诺书》经申请家庭签字确认后，一并报区住房城乡建设委（房管局）复核。复核通过的选房家庭可签订购房合同。 

第十四条  申请家庭取得的申请编码可申请其他项目，申请时须重新登陆区住房城乡建设委（房管局）官方网站对申请编码进行激活。申请家庭情况有变化的，应及时登录网站进行变更。市和区住房城乡建设委（房管局）按规定重新进行审核。 

申请家庭放弃选定住房或选定住房后未签订购房合同，累计两次及以上的，3年内不得再次申购共有产权住房。 

注解

延续之前同类文件的惩罚措施。

第十五条  共有产权住房摇号、选房过程和结果应由公证机构依法全程公证，主动接受人大代表、政协委员及新闻媒体监督，并可以邀请社会公众现场监督。 

第十六条  开发建设单位公开选房后房源有剩余的，应按照规定程序在区住房城乡建设委（房管局）官方网站发布递补选房公告，并组织其他摇号家庭依次选房。 

开发建设单位递补选房后满6个月，房源仍有剩余的，由市住房城乡建设委统筹调配给其他区进行配售。

注解

值得注意，之前自住型商品房部分楼盘弃选率较高。

第四章 共有产权约定 

第十七条  共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。销售均价在土地供应文件中予以明确。 

开发建设单位依据销售均价，结合房屋楼层、朝向、位置等因素，确定每套房屋的销售价格，价格浮动范围为±5%。 

第十八条  购房人产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定；政府产权份额，原则上由项目所在地区级代持机构持有，也可由市级代持机构持有。 

第十九条  共有产权住房项目销售均价和共有份额比例，应分别在共有产权住房项目土地上市前和房屋销售前，由代持机构委托房地产估价机构进行评估，并由市住房城乡建设委会同市发展改革委、市财政局、市规划国土委共同审核后确定。评估及确定结果应面向社会公开。 

第二十条  申请家庭选定共有产权住房的，夫妻双方应共同与开发建设单位、代持机构签订三方购房合同，作为购房家庭产权份额的共同共有人，未成年子女为同住人。 

购房合同应明确共有产权份额、房屋使用维护、出租转让限制等内容。 

共有产权住房交易合同示范文本由市住房城乡建设委会同市工商局制定。

第二十一条  购买共有产权住房的，购房人可以按照政策性住房有关贷款规定申请住房公积金、商业银行等购房贷款。   

第二十二条  开发建设单位、购房人和代持机构应当按照国家和本市不动产登记有关规定，向房屋所在地区不动产登记部门申请办理不动产登记，房屋产权性质为“共有产权住房”。登记事项记载于不动产登记簿后，不动产登记部门应向当事人核发不动产权证书，并按规定在附记栏注记共有人姓名、共有方式及共有份额等内容。 

第二十三条  已购共有产权住房用于出租的，购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分，具体应在购房合同中约定。

购房人应在市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息，优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租。具体实施细则由市住房城乡建设委另行制定。

注解

只能市级代持机构建立的网络服务平台发布出租信息，中介不能代理共有产权房的出租出售。

第二十四条  共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额，因特殊原因确需转让的，可向原分配区住房城乡建设委（房管局）提交申请，由代持机构回购。 

回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为共有产权住房使用。 

第二十五条  共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。

注解

共有产权住房政府所持的份额暂不出售！

（一）购房人向原分配区住房城乡建设委（房管局）提交转让申请，明确转让价格。同等价格条件下，代持机构可优先购买。

（二）代持机构放弃优先购买权的，购房人可在代持机构建立的网络服务平台发布转让所购房屋产权份额信息，转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。新购房人获得房屋产权性质仍为“共有产权住房”，所占房屋产权份额比例不变。

注解

这个是正式稿与征求意见稿较大的区别。原本，在征求意见稿是有这一条的——

“共有产权住房购房人和代持机构经协商一致，可共同向其他符合本市住房限购条件家庭转让房屋。新购房人取得商品住房产权。购房人和代持机构按照所占产权份额获得转让总价款的相应部分。另外，购房人取得不动产权证满5年，也可按市场价格购买政府份额后获得商品房产权。”

而在正式稿中这条规定取消了。这就意味着政府所持有的产权暂不出售！

简单地说，就是原购房人可以转让个人份额的产权，但无论是原购房人还是新的购房人，都不可以购买政府份额的产权。

而且，共有产权住房的性质也不会变为商品房。要么代持机构购买了个人部分的产权，房子还是共有产权住房，提供给符合条件的家庭。要么就是个人将其份额的产权转让给下一个有共有产权住房资格的家庭，房子仍然也还是共有产权住房。

共有产权住房的属性始终不变，保障房仍是保障房。

第二十六条  代持机构行使优先购买权的房屋价格，应委托房地产估价机构参照周边市场价格评估确定。

购房人转让价格明显低于评估价格的，代持机构应当按购房人提出的转让价格予以回购。 

购房人通过购买、继承、受赠等方式取得其他住房的，其共有产权住房产权份额由代持机构回购。回购价格按照排名前列款规定确定。

注解

简单解释，就是如果获得了其他住房，那么原来个人的共有产权住房份额要被回购。个人也不可以购买政府份额后获得房子的完全产权。

以上具体实施办法由市住房城乡建设委会同相关部门另行制定。 

第二十七条  共有产权住房的购房人和同住人应当按照本市房屋管理有关规定和房屋销售合同约定使用房屋。 

共有产权住房购房人和代持机构，不得将拥有的产权份额分割转让给他人；不得违反本办法规定，擅自转让、出租、出借共有产权住房。 

购房人、同住人违反购房合同约定，有擅自转让、出租、出借或超过份额抵押共有产权住房等行为的，代持机构可以按照合同约定，要求其改正，并追究其违约责任。 

第二十八条  共有产权住房购房人和代持机构可依法将拥有的房屋产权份额用于抵押。其中，代持机构抵押融资只能专项用于本市保障性住房和棚户区改造建设和运营管理。 

第二十九条  共有产权住房购房人应当按照本市商品住宅专项维修资金管理规定，全额缴纳住宅专项维修资金。

第三十条  共有产权住房的物业服务费，由购房人承担，并在购房合同中明确。

注解

物业费、专项维修资金谁住谁付。可别指望政府承担一定比例。暖气费同理。

第五章 监督管理 

第三十一条  房地产经纪机构及其经纪人员不得违规代理共有产权住房转让、出租等业务。 

第三十二条  市住房城乡建设委应当建立全市统一的共有产权住房管理信息系统，为共有产权住房建设、申请审核、配售以及后期管理等工作提供技术服务。

第三十三条  违反本办法第十条、第十二条、第十四条规定，经查实，申请人不如实申报、变更家庭户籍、人口、住房、婚姻等状况，伪造或提供不真实证明材料，承诺腾退所租住的公共租赁住房、公有住房但在规定期限内拒不腾退的，禁止其10年内再次申请本市各类保障性住房和政策性住房，并按以下情形处理： 

（一）已取得资格的，由区住房城乡建设委（房管局）取消其购买资格；

（二）已签约的，开发建设单位应与其解除购房合同，购房家庭承担相应经济和法律责任；

（三）已购买共有产权住房的，由代持机构责令其腾退住房，收取住房占用期间的市场租金，住房腾退给代持机构后，由代持机构退回购房款。

第三十四条  共有产权住房购房人、同住人违反购房合同约定，且拒不按代持机构要求改正的，房屋所在地区住房城乡建设委（房管局）可以责令其腾退住房，禁止其10年内再次申请本市各类保障性住房和政策性住房。

第三十五条  申请人、购房人、同住人以及相关单位和个人有违反本办法规定情形的，行政机关应当按照国家和本市规定，将相关行政处理决定纳入本市信用信息管理系统。 

申请家庭成员在本市信用信息管理系统中记载有违法违规或严重失信行为的，区住房城乡建设委（房管局）依据相关规定限制该家庭申请购买共有产权住房。

第六章  附  则 

第三十六条  市住房城乡建设委、区人民政府应当按照人才工作需要，在重点功能区、产业园区范围内及周边建设筹集共有产权住房，用于满足区域范围内人才居住需求。具体建设筹集、申请及配售办法另行制定。

第三十七条  本办法施行前已销售的自住型商品住房项目出租、出售管理，按照原规定执行。

本办法施行后，未销售的自住型商品住房、限价商品住房、经济适用住房，以及政府收购的各类政策性住房再次销售的，均按本办法执行。

第三十八条   本办法自2017年9月30日起施行。