调控愈严，买房犹艰。

曾任财政部“头号智囊”的经济学家贾康，剑指“北京加码房地产调控”：

为防止房价暴涨，误伤大量刚需！

今日（7月8日），华夏新供给经济学研究院首席经济学家、财政部财政科学研究所原所长贾康在“2018中国财富论坛”上表示：

现在北京房地产不断加码，所有能想到的限制都在那儿了，看起来是防止了房价暴涨的冲击，但实际上误伤了大量刚需。

贾康认为，下半年北京房地产市场将延续这样的情势，“不管别的地方怎么风云变化，北京不会有太大的变化。”

贾康直言中国人在房子上像“进了赌场”、“撞大运”，称楼盘摇号就是“天上掉馅儿饼”，看谁能接着。他以因“万人摇号抢房”走红的成都举例：

“某楼盘说只要符合条件都可以报名，报名1000人；突然又说两天之内要把200万打入指定账号，可能就变成500人、200人按号摇。没摇到的，还心存希望，希望下次能摇上。”

现实中，普通人买房，恐怕还要祈祷摇号就像撞大运、掉馅饼这么“简单”。

前阵子，西安一楼盘的摇号丑闻让全国购房者倒吸一口凉气——一份内容详实的“摇号关系户名单”曝光，35名公职人员受到处分，开发商12家子公司上了“黑名单”。

西安某摇号楼盘被曝出的关系户名单

原本应该随机分配的房源，活生生变成了一栋“家属院”！监察大队、供电局、不动产局、城管局、国土部门等各路领导及亲属纷纷上线，一展本领。

一张表格足以令人咬牙切齿，更令人毛骨悚然的是，这只不过是冰山一角！房产开发过程中的各路牛鬼蛇神众多，从开发立项、到规划建设、再到预售销售、最后交房验收， 一路下来要过层层关卡。

血拼哥的老朋友“楼市相对论”（公众号：focus-bj）妙手解谜：

西天取经，途径九九八十一难；

卖出一套房，要求助多少“各路神仙”？

房地产开发各阶段需要对接的部门

老大：规划局

规划局掌管这一个项目从头到尾的生死关节。从《建设用地规划许可证》开始，到《竣工规划验收合格证》为止，包括中间各环节都需要规划局的“首肯”，其中任意一个环节出问题，或者卡住几天，都会给开发商带来巨大损失。而这只是“基本操作”，如果要做一些“额外动作”，更需要规划局的“鼎力相助”。

举个例子，开发商想要在有限的容积率里偷点面积出来，所谓“偷面积”就是设计凸阳台、设备平台等不计入容积率的面积，在施工时又改建成可使用的房间一部分。假设原来容积率做满有20万㎡的楼盘，每一户多偷出10㎡的面积，那么可售建筑面积就能到22万㎡（假设平均一户100㎡）。销售额直接增加10%，比什么都管用，而这都要得到规划局的默许。

还有诸如日照时长、楼间距、管线分布、建筑面积等等都是开发商的命门，甚至在土地面积上也有文章可寻。土地交付以道路进行划分，但是这个划分究竟是在道路边上，还是以路中线划分就属于可做文章的地方，如果能以路中线划分，那么净地面积增加，容积率不变情况下就能多盖几层来卖，岂不美哉？

老二：国土局

国土局办下来的《国有土地使用证》是“五证”中的排名前列证，然而国土局只能屈居次座，这里面是常年来国土局和规划局在房地产开发中利益争夺的结果，也只能说规划对于房地产开发来说更加要命。

但这并意味为着国土局就“手无缚鸡之力”，国土局掌握着土地最核心的要素：土地。国土资源局掌控土地的征收和招、拍、挂出让工作。早年哪块地可以出让，以什么形式出让，都是国土局说了算。而开发商还没拿地就要和国土局跑通关系，有时仅仅是提前和开发商通知下次将要出让的土地，都能让开发商有备无患，提前安排。

开发商做土地抵押时，也要仰仗国土局。拿着办下来的土地证就可以去国土局抵押贷款，虽然地面还没建起来，但钱要快点到位好继续开发呀，所以这个时候国土局还得伺候着。

房地产开发中最重要的“五证”

老三：房管局

说到房管局，直接想到的就三个字：预售证。预售证全称“商品房预售许可证”，是销售经理最头痛的证了。主体建筑进度未到总层高的2/3，回去。备案价格高于去年同期，回去。还有更多时候是没有原因卡住，其实是因为这个楼盘太高端，怕一下上市了拉高了当月的销售均价。

房管局领导要是发话，你想卖1w的均价，甚至都允许你卖1.2w。领导要是不满意了，你这个盘就别想卖过8000。营销总盼天盼地，就盼着预售证批下来，赶紧让我们卖吧，早一天就能抢占客户，早一天就能多卖一天，早一天资金回正任务就多一天时间。你说重要不？

各地政府(尤其三四线)乐于与大开发商搞“签订仪式”

财主：银行

有人可能以为开发商的钱都是在购房人付的，但其实有多少全款拿下的？大部分还不是贷款？而贷款能不能批，批多少额度，什么时候批下来，都得问银行爸爸。一般而言，开发商都有一个指定银行，你办贷款得去他那办，为什么？因为开发商一开始借的开发贷就是从那个银行批下来的，后续房贷不给他说得过去吗？

银行掌控了开发商的资金，开发商的贷款是银行批的，购房者的贷款也是银行批的，甚至解押时也要求着银行。一般而言预售证要求房屋不得有抵押，而开发商不得不筹集大量资金先将银行的钱还上了，解押了房屋办好预售证后，再将房屋抵押。

但是，跟银行关系好就可以做出“神级操作”了：完成了上午解押，中午办预售，下午就抵押回去的操作。钱都不用调动了，资金压力大减！

“干爹”的亲儿子们

地勘、监理、环保、规划、强电、弱电、质监站、安全站、测量所……（太累了数不过来）

这一类部门不参与房地产开发，但是他们有一套特殊的途径介入，那就是——出报告。

给个地勘报告吧，找个监理机构，环评报告出一份，强弱电检测报告，测绘报告不一而足！而报告不是自己做，表面上是找市场中第三方检测机构，实际上只有跟这些部门熟络的代理机构才能够顺利完成报告。如同干爸爸们的亲儿子，前来视察一番拿走该拿的钱，之后出了一份报告，再给干爹们过目。这样的机制下你不给还不行，人家来测量你不得好生招待？

天兵天将各显“神通”

市政、管线、城管、公路、交警、建设局、物业验收、防雷办、白蚁办、拆迁办、教育局、消防、人防……（别让我再数，再数跳楼）

多如牛毛的部门开发商要伺候，不要小看他们，这其中任何一个部门关系不通，楼盘就开发不下去。市政验收不过？消防验收不过？人防验收不过？哪项验收你都不能不过，于是哪个部门你都不敢懈怠。堪称神迹的是“防雷办”和“白蚁办”，这些你可能都想不到的部门，也是房地产开发中需要直接问候的爸爸，按着他们的要求设计好东西，然后请他们做一番检查和布置，最后付钱。

城管你也得打点好，开盘时要点空地停车？城管说了算。做活动有竞争对手来捣乱？城管爸爸您受累！公路、交警部门也是同理。这些机构总结起来就是：他们来了，他们把钱收走了，他们走了。

某地政府网站公式土地出让细则：只接受指定公司竞拍

所以看到西安某楼盘给各路神仙的关系户名单一点也不意外。人家来买你家房子，高兴还来不及，关系都不用怎么搞了，还不赶紧多给几个点优惠伺候好了。“什么？摇号啊？小刘过来，你安排一下摇号软件买一个，对，就是要能内定的那种。”

涨，刚需苦；控，刚需苦。