为什么说楼市在调控，保卫资产的紧迫性更强？

在财富大洗牌的背景下，如何保卫我们的资产？这些问题是谁也绕不开的话题。从去年三季度的一房难求到较近几个月的市场退烧。

前几个月房价爆发的原因是信贷超发导致购房者出现了恐慌。这次楼市新政的确力度很大，从近一段时期各种数据反应的成交变化也基本达成了政府的预期，市场确实降温了。

那么如何判断市场大势？总结这么多年的市场变化，其实有几点：

1：买涨不买跌是一个共同现象没错，但是，如果当房价跌到一定幅度，就会有人开始入手，所以买房必须懂得选择时机。

2：每一次调控都伴随着唱空潮，每一次调控都会带来拐点论、崩盘论甚至银行破产论，但事实是调控不等于打压，调控是为了让市场更健康，而不是让楼市崩盘。

3：一线城市的土地少有，从资源角度看，一线城市是国内较值得持有的区域，城市化已经接近结束，这种情况下供应不可能突然增加。

4：调整布局的有力时机，特别是对于换房客户来说，选择一个更有价值的物业，才能迎接未来区域的继续上升。

o每次调控都是买优质价值物业的机遇！

对于并非投机的需求来说，其实关注几点，满足这些，什么时候都可以买！

1、 容积率为王，容积率越低的区域价值越高

2、 地段为王，规划利好越多的区域越有价值

3、 产品为王，附加值越多的产品越有价值

总价这些规律其实基本就可以总结出市场的区域选择！过去十年北京较典型的热点区域肯定是奥森：因为奥运会的巨大利好，从08年前到现在，从规划到建成到现在的养成，可以说这个区域代表了楼市价值的正确选择！

o—复盘奥森的十年物业升值奇迹！—

资金潮涌动，房地产也进入了新常态，在白银周期，房地产市场明显分化，不仅仅表现在一二线城市与三四线城市价格涨跌的分化。甚至一线城市内的市场也出现了明显的分化。

那么对于优质资产缺乏下的投资者来着，如何选择北京？如何寻找北京的较优质自住+投资标的物？

回顾历史：对于北京这样的市场来说：从2010年到现在，房价基本平均上涨了120-150%，但有几个区域的房价涨幅高达200%，这些典型热销区域的共性必然是规划利好较多+环境较好的区域。

举例来说， 2006年建设到2008年使用的奥林匹克森林公园周围的豪宅区，从市场数据看，这一区域可以说代表了较近几年北京房价的富矿。

供应已经多年少有，成交价格持续高位。整体看奥森周围板块，当下已经接近无房可售，库存少有，房价持续高温。均价从2010年来就上涨了200%以上。

区域内的典型项目个案：

1：紫御华府从2012年的签约均价51983元每平米，上涨到了较近成交一套单价14.35万签约。

2：目前的二手房项目澳林春天在2006年市场价格是6200元每平米，目前二手房的价格在11万左右，上涨了超过17倍。

o—如何选择下一个奥森？—

奥运的利好因素到底有哪些？

奥运会不单是硬件的改变，软环境也大力提升，房地产要完成这一系列的硬环境、软环境的改变，增大了市场空间； 交通会得到巨大的改善。市政设施，城市干道，高速交通工具都将全面改善

2001年7月14日，北京申奥成功的第二天，身在莫斯科的王石说，北京申奥成功，受影响的是房地产业。

历史经验表明，奥运级别的体育赛事将带来大量的基础设施建设投资，而自2003年开始，中国房地产市场进入“黄金十年”。

14年后，北京再次获得了2022年冬奥会主办权。又一场国际体育赛事的举办，将给北京及奥运会场馆周边区域房地产业带来哪些机会？

可以预计的是这将是又一次财富盛宴。

从奥森项目的资产升值表现看，其实这给了很多当下的价值投资者一个标准，买房需要看什么：奥运概念下的绿色地产。

下一个奥森在什么地方？复制奥森的财富奇迹在哪里较可能？

由于2022年冬奥会场地选址首钢，这是继1990亚运会、2008年奥运会之后，北京举办的第三次国际大型赛事，借此契机，首钢原厂区将打造成高级的创意文化产业园区，聚集国际目光和高级的投资力度，而以首钢为中心5公里辐射范围内，未来将成为北京继亚奥豪宅板块之后，较宜居和较具升值潜力的居住板块-冬奥板块。

从区域发展轨迹看：

奥森的发展基本是从奥运申办成功开始，快速发展周期基本是从2006年开始。这些都恰好是介入物业持有的价值爆发起点。

从典型项目看：距离首钢场馆4公里的门头沟核心区板块恰好接近目前的奥森发展趋势。

中骏·西山天璟位于门头沟的核心城区，门城地标永定楼北300米，开车走阜石路出西四环约一刻钟时间即可到达。

周边“三山两寺一阁一河”即灵山、百花山、妙峰山、潭柘寺、戒台寺、定都阁以及永定河与“三山五园”一脉相承，中骏西山天璟毗邻的正是永定河水量较丰沛的一段，河道宽约300米。

三面环山一面临水，距离永定河公园仅150米。这种城市浅山湾区生态条件在全北京都是少有的。

区域政府将投资近3000亿打造200多个产业项目。首钢工业遗址公园，将引入动漫产业，形成超越798的国际文化产业区。

2022年冬奥申办成功，首钢厂区成为冬奥组委会办公区，门城地区将会受到更多国内外关注，有利于加快打造西部奥运经济圈。

门城还将建成迪拜样本的全北京排名前列个七星级酒店，长安国际金融中心，太平洋国际广场，黄金交易中心等十二地标和中关村门头沟科技产业园，随着首都逐步发展成为世界城市，门城区域将为全球瞩目，影响世界经济潮流。

完善的立体交通网：通过莲石路、阜石路、长安街西延线等，可以快速连接市区。

滨河路、西五环、西四环、西三环四条城市纵线贯通南北，两轻轨S1号线和R1号线均将通车。

从区域大环境说，门头沟区目前的森林覆盖率高达98%，氧含量高出市区40%，粉尘含量低于市区30%。

项目南侧500米在建17万方商业，加上项目5万方商业，区域内形成22万方的规模商圈，是门城较聚人气且较快投入使用的商业配套。

门城核心区注定是北京未来向西发展的终点和较高点。

房地产任何时代的价值都是地占7成，产品占3成。从北京这一轮调控看，新建住宅现在的市场价格比同类型二手房价格低10%左右，这种情况下，买到新盘可以说说是笋盘。

但不同的区域可以说是不同的价值风口，有人选择京津冀、有人选择二机场。但看过去十年北京改变较大的风口其实依然是奥运概念。

这种情况下，也就验证了在1年前中骏·西山天璟这块地出让的时候，为什么会有几十家开发商拼抢，少有的总是有价值的，选择门城核心区其实就是选择了未来10年的资产升值风口。

文章来源：大伟看楼市