东京占据全球较佳住宅投资城市榜单榜首位置，同时也是被列为对投资者而言较佳的城市，东京以其独特的多变性和城市亮点吸引着众多的投资者。那么，现在是投资房产的时机吗？我们从东京房产优势和市场情况分别来看。

从房产的投资观点来看，东京都圈不会出现大幅人口的减少，安定的房租收益和较低的空室率的良好持续的发展，相信将来在东京买房的人会只增不减，东京房产也将受到更多海外投资者的青睐。

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人口流入及房价增值

作为全日本不多的人口正增长城市，东京房产的未来增值及投资回报率将比较可观，特别是东京市中心地铁沿线的20-50平方米的小户型房源，有望成为投资者的较爱。东京房价与上一年同期相比已增长了9.4%。

与国内一线城市相比，东京的房价并不算高。高租售比及地价升值高租售比是让中国高净值人群更加愿意投资日本房产的另一关键。目前，东京、大阪中小户型的年均租金回报率都可以达到4%-6%。而国内一线城市的年均租金回报率都低于2%。

日本全国地价近年平均年涨2.99%，东京、大阪、名古屋、福冈等城市的地价都超过了全国平均涨幅，尤其是东京中央区、千代田区、港区、新宿区这些核心地段。日本房产市场更具吸引力与世界各大城市房产市场相比，同等租金的条件下，东京的房地产价格仅仅是新加坡的六分之一。

不难看出，具备合理投资性的东京房地产市场，相比世界其它城市更具吸引力。与世界各大城市相比，东京高端公寓平均租金净回报率达4%左右，具有明显的投资收益优势。

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东京主要地段综合性价比解析

由上图不难得出，从人口变化来看，2016年东京23区的人口总数已经增加到910万，在过去的10年间增长了7.8%，与其他二线城市（如大阪）比较，增速非常快，显示日本在国内人口增长乏力的背景下，大量居民迁移至东京城区的人口变化趋势。

新公寓供应方面，目前东京23区新公寓供应量保持在较低的水平，平均销售率保持在70%以上。从租金指数变化来看，东京23区中的中央5区租金更为稳定、抵御风险的能力更强，并且在市场企稳时租金的增长也更为迅速。从平均租金的角度分析，东京中央5区的平均租金约为4,200日元/平方米/月，在过去3年中增长了5%，而23区整体的平均租金约为3,700日元/平方米/月，在过去3年中增长了4%。

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日本及东京房产市场近况

自2012年底开始，东京首都圈二手产权公寓的销售价格就连续上涨。东京作为世界大都市的魅力不仅在日本，在全世界范围内都受到关注，它必将会吸引更多的投资人和年轻人，变成越来越有魅力的大都市。

目前，每100个被调查的东京物业中只有少数几个空置率低于90％，其中，过去一年的平均每月入住率较低为87％。其中东京中央五区的平均入住率依旧维持在96.7％左右的健康平均水平。

投资东京房产，租赁制度健全，市场稳定，加之人口密度高、消费集中等特点，使东京繁华地区房地产年净利润超高。现在正是投资的好时机！

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一个地区的居住房屋类型与其人口密度、土地所有制、城市规划、居民日常使用的交通工具、居住习惯等有关。

东京都人口密度高于北京。好在铁路将东京圈的一都三县（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）连接成一片，一定程度上降低了人口对于城市的压力。

东京都占地面积 2,191km²， 2015 年的推算人口为 13,506,607 人，人口密度为 6,160 人 /km²（数据出处：日本总务省统计局）。而北京市占地面积为 16,800km²，都市地区面积 3,820km²，2014 年时的人口为 21,009,000 人，按都市地区面积计算的人口密度约为 5,500 人 /km²。

以上资料来源：《东京人口密度比北京还大，为什么还能一家一栋房？》知乎日报 方大

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近日，日本政府计划从明年开始推行补贴制度。

补贴制度的对象是愿意从东京23区迁出就职的人群，可领取政府的搬迁补贴，较高达300万日元。

对于这个政策小池百合子表示：能否达到理想的效果还需要再观察。毕竟，前提得是东京住民啊！

你会发现在东京生活，总有一种人越来越多的感觉，其实，这并不是幻觉。在日本，每3个人当中就有一个人住在东京圈。

人口过于密集，这样只会像滚雪球一样，各方面的压力会变得很大，对于这样的问题，日本政府也有想过对策。

也有鼓励民众从东京迁移到其他地区的主要城市，像是东北的仙台或者是北海道的札幌。

早前日本政府为应对东京老龄化激增的趋势，设立了“地方补贴”，鼓励老年人能离开东京圈移至别地，目的是为了缓解东京圈的医疗和养老的压力。

但并没有十分出色的改善，日本的新增人口少于死亡人口已经不是新鲜事，这样的状况持续了9年了，而东京圈的人口却逐年攀升。（东京圈指的是：东京都、神奈川县、琦玉县、千叶县）

据统计，搬到东京圈居住的人已经连续22年超越搬出者，迁入人口连续4年超过10万，目前没有下降的趋势。

作为超级都市的东京，正如北上广深，对于全国人口以及资源的吸血作用，使得其人口密度成为亚洲数一数二的位置。    

东京公寓售出量

面对租房和买房选择五五开的日本人，您还担心东京的不动产投资吗？