实地探访：发展起步，小城百业正兴

南城容貌旧，小路通四方

同为京四环，南城北城却是天壤之别。

在CBD被连绵高楼遮蔽的天空，在这里豁然开朗。一出新宫地铁站，闯入血拼哥视线的是几幢流行于五线小城镇的老旧六层楼。

距离老楼不远处，是一片经济适用房型小区，单一陈旧的色调、密集的阳台窗格……眼前的全部画面灰灰暗暗，无甚亮点。

南苑的公路普遍狭窄。即便是坐拥地铁站的个中优质槐房西路，也不过仅有四条车道，刚过早高峰的街道显得格外空旷。道路两旁设施陈旧，白色护栏被铁锈攀蚀，早已看不出本来的模样。几辆自行车横七竖八地随意倚靠一旁，方圆200米内几乎看不到一辆鲜艳的共享单车。

（血拼北京楼市 拍摄于2018年4月3日）

公交车，是周围居民选择出行的首要公共交通工具。距离地铁站较近的公交车站，拥有至少16条线路，以新宫为中心向八方辐射：南到西红门，北到大观园，可直达南苑机场，只需要35分钟。其中包括联结附近多个小区（福苑小区、翠海明苑、阳光星苑等）的专线，给予有通勤需求的上班族极大便利。

（血拼北京楼市 拍摄于2018年4月3日）

南苑的路网规划比较周全：通久路东西贯通，天坛南路和大红门南路向南贯通，南苑东路向南新开了一条东西向主干道，京良路打通西边方向，以及槐房西路、警备路、西红门路许多网格支路，更有G104国道纵穿整个区域东部。

四通八达的道路网络，为南苑的发展奠定了良好的交通基础。

老房待翻身，新区正起步

槐房西路沿街的南庭新苑距离地铁站约10分钟步行路程，系南苑发展相对成熟的小区。这里底商众多，从餐饮到超市、保健到宠物一应俱全。但小区内的环境却不尽人意：没有停车场规划，汽车停在石子堆上；缺乏绿化，多是裸露的土地，绿化带搁置着久无人理的废弃家具；流浪猫狗自由穿行……对重视教育的家庭而言，较大的软肋则是附近教育资源匮乏。

南庭新苑南区旁边，有一座尚未开放的在建学校——北京教育科学研究院丰台学校初中部。

（血拼北京楼市 拍摄于2018年4月3日）

走出槐房西路，拐进一条仅能容纳两辆小型轿车同时并排通行的小道。刚从超市出来的中年阿姨拎着购物袋边走边唱戏，百无聊赖的小摊店主搬着马扎坐在屋檐底下玩消消乐，两旁笔挺的杨树枝间传来连绵不绝的鸟鸣。

这样规模的小路在南苑比比皆是。附近的类似窄道，随处可见破败、凌乱、盖着绿色织网的拆迁区。

（血拼北京楼市 拍摄于2018年4月3日）

原本零散分布的村庄被拆除后，其中部分地块将兴建回迁房，剩余部分则为即将兴建的北京南苑森林湿地公园开疆拓土。

谈及森林湿地公园，就不得不提此前引发北京南城全民讨论的大动作——《北京城市总体规划(2016年-2035年)》。其中明确北京南中轴的生态功能，包括永外-大红门-南苑森林湿地公园约26平方公里详细规划设计，面积相当于60个天安门，着实是大手笔。

（图片来源：公众号“南城这些事儿”）

除尚处规划阶段的“重头戏”森林湿地公园，南苑现有的绿道系统则包括了槐房西路－通久路－南中轴－南苑东路－小龙河沿线的城市公园环绿道，以及7座各具风格的公园。

隔着窄窄的公路，南庭新苑对面是两座在建的新楼盘——中粮天恒·天悦一号和泰禾·金府大院，数架塔吊正不停忙碌，一幢幢新楼已见初形。附近一个并不起眼的交叉路口，近十公里外、位于宋家庄的金茂府也在这里竖起广告。

南苑发展前景，可见一斑。

（血拼北京楼市 拍摄于2018年4月3日）

血拼哥又继续走访了西宏苑、城苑中里、和义西里等几座小区。这些小区普遍为低层建筑，周边街道窄小，配套设施远不如南庭新苑成熟，是储量丰富的二手房源。 

（血拼北京楼市 拍摄于2018年4月3日）

二手市场显成熟，新楼承载新期待

由于存在大量高龄小区，南苑的租房市场和二手房市场较为成熟，各个小区附近随处可见链家、我爱我家等房产机构。除了租房中介，在小区内部的公告栏里均可以看到贴了一层又一层的租房广告。

南苑的出租户型多为58㎡和68㎡两居室，月租在4600-5200元之间。距离新宫地铁站较远的小区房租较低，70㎡两居室均价在5000元左右。

南苑的二手房源多为经济适用房和回迁房，建筑类型以板楼、塔楼为主，目前市场上多为小户型，58㎡均价在300万元左右，68㎡均价在400万元左右，80㎡均价在450万元左右。要注意的是，多数二手房回迁房源无房本，只有居住权，不能交易买卖。

（数据来源 诸葛找房）

由于南苑的发展刚显雏形，所以新楼盘还比较少。

（以上数据由 血拼北京楼市 整理）

较近几年，南苑相继迎来天恒金融街公园懿府、中粮天恒天悦壹号、泰禾金府大院几座新楼盘，公园懿府2016年开盘，金府大院2017年底开盘，天悦壹号近期开盘，户型多为别墅或百平以上较大户型，均价在6-8万元/平。

 （以上数据由 血拼北京楼市 整理）

天悦壹号和金府大院两个新楼盘都大力推广别墅，赋予了南苑一种高端的定位，也表现了对南苑发展潜力的新期待。

展望南苑：政策倾斜，优先布局

2009年，北京出台《促进城市南部地区加快发展行动计划》。丰台南苑坐落于四环南中轴之上，在南城计划下，这片区域的发展必将步入快车道。

生态绿色加分

上文提到的南苑森林湿地公园，是北京市南中轴规划的重点项目。通过大尺度生态空间的建设，打通一道绿化隔离带，完善首都城市公园环，落实绿色生态理念。

其实南苑乡本就被12大主题公园环拥：北京国际露营公园、槐新公园、花卉大观园、海子花园、公园、南苑公园、槐房钓鱼公园、高米店公园、老三余公园、花乡公园、兴华公园、寿保庄公园，风格形态各异、功能各有千秋。

在高楼林立的水泥都市，我们已经被夺去了蓝天，城市的绿化就显得格外珍贵。绿地、花卉、净水、公园，良好的生态环境能够净化视野、抚慰心境，是每一位城市居民所求。南苑被这么多公园包围，未来又有湿地森林公园加持，必将成为众人瞩目的焦点。

如果要赋予南苑一种颜色，那么它必然碧绿如翡翠。

交通四轨交汇

槐房西路南延线已开通，且直通五环。南中轴路南延，相当于延长京南动脉干线，这条主枢纽的延长让南城的发展继续向外扩展。轨道建设方面，8号线三期、16号线南段、19号线正在全力建设中，19号线接通了海淀和丰台，将实现京四环的南北牵手。

南苑未来将形成四轨交汇，4号线、19号线（建设中）、L5号线（规划中）、L6号线（规划中），且新宫作为南城轨道交通的枢纽，必然会将槐房板块乃至整个南苑引领为区域发展的核心。

配套设置周全

在教育方面，南苑有蓝天双语幼儿园、新宫小学、南苑中学等学校，加上在建的学校，总计超过48所；

（拍摄/血拼北京楼市）

在医疗方面，南苑在北京博爱医院、北京航天总医院、北京儿童医院新院等多家三甲医院的基础之上，有超过19所医疗机构正在新建、迁建和扩建；

南苑汇聚了宜家家居亚洲旗舰店、荟聚购物中心、万达广场等多个商业综合体，形成了公益西桥、西红门等大型商圈。根据采访，在建的天悦壹号北面还将会建立祥云小镇生活区，附近区域均能享受到相关配套设施的便利。

2017年至今，在四环外置业的客群中的半数选择了城南丰台，丰台区商品住宅销量占到四环内成交总量的52.9%，这里将成为新的房地产热点。

多年以来，南苑就像一块蒙尘的翡翠，默默放置在南城一隅。随着北京发展的新布局，这里也将被越擦越亮。它的光芒能照耀多远多久，我们还需拭目以待。

置业建议

槐房地块房源多为经济适用房，房价较合理，刚需者可入手；

南苑租房资源丰富，装修虽然比较简陋，但价格合理，交通便利，值得考虑；二手房正处于价格洼地，对住房水平无过高要求的购房者宜尽早下手，不宜错过时机；

天悦壹号、金府大院等别墅型住房正在兴建，高端需求购房者可持续关注；

南苑地处南中轴，生态环境优良，汇聚大批在建轨道，未来将处于南城枢纽地位，楼市发展拥有光明前景。