撑住还是出手?刚需族买房的求生指南!

始从2017年开始，门头沟潭拓寺非自持限竞房地块被成功摘下之后，北京进入限竞房时代。在这将近三年的时间里，北京楼市风云变幻，各大开发商开始崭露头角。有人说，限竞房发展至今，已经发展了三个阶段，初始阶段-发展阶段-高峰阶段，直至2020年，不限价地块的频频出让，让限竞房市场仿佛发展到了“后限竞房”时代。不过，无论北京房地产市场如何发展，在京置业，对于刚需族来说，还是很难。不限价地块的不断出让，挤占市场份额，使得限竞房剩余房源对于刚需族来说，更加珍贵，可能是刚需上车的最后机会了。2017年发展至今，北京总计出让限竞房宅地114块，面世项目也有百余个，其中售罄的有15个，只租不售的有3个，尾房的有13个，未入市的楼盘有13个。您可以微信搜索小程序“拼房帝”详细咨询此项目，同时如果您有买房问题还可以添加小助理微信号：goufang02  群里购房专家有问必答

限竞房的初始阶段-搬起石头砸自己的脚

有人的地方就有江湖。排名前列批入市的限竞房，当时开发商拿地溢价率比较高，很多开发商都觉得卖限竞房应该就跟卖白菜一样，高低配，户型差，也会有人买单。结果，真真是搬起石头砸自己的脚，房源根本卖不动，推进很困难。无奈，开发商又开始使用打折降价套路，以此来吸引购房人，拿位于房山的某盘，从刚开始开盘的均价3万8元/平米，现在降价到36000元/平米，但是尽管如此，购房人还是比较理性，压根儿不买账，从开盘开始到现在，从期房卖到了现房，至今去化仍然不是很理想。

限竞房的发展阶段-拿购房人当人看的房企才有发展

拿购房人当人看的房企才是好房企，才能有发展。有了上一阶段发展的教训，开发商开始冷静思考，把购房人开始当人看了，开始注重户型的设计、开始搭配简装修来吸引购房人，拿大兴的金地悦风华举例，89平米的三居两卫开始出现，符合北京市场的心理预期，很快就售罄了。这样的例子还有很多。限竞房的发展开始本着“客户就是上帝”的原则，开始扎实的研究产品。

限竞房的高峰阶段-各大网红三居开始频出

各大网红三居的频出，吸引了不少购房人的目光。不少区域从名不见经传发展到热火朝天，成为刚需的聚集地。限竞房的刚需集聚地在南城。目前南城限竞房主要分布在大兴黄村、旧宫、庞各庄、瀛海、亦庄河西、亦庄河东、魏善庄和采育等，其中购房人主要关注的版块有黄村、亦庄版块和瀛海三个版块。您可以微信搜索小程序“拼房帝”详细咨询此项目，同时如果您有买房问题还可以添加小助理微信号：goufang02  群里购房专家有问必答

黄村版块-成熟配套的先天优势

黄村版块相较于其他版块来讲，成熟的配套是它的先天优势，加之后天开发商在户型产品的优秀设计，使得黄村版块一度成为刚需购房人的优选之地。除了金地悦风华已经售罄之外，比较具有代表性的楼盘有江山风华和招商雍和府。两者PK，难分伯仲！招商雍合府与江山风华价格一致，都是限均价55800元/平米，且位置也相近，紧邻4号线清源路站。

从户型上来讲，江山风华主力户型为89㎡全明三室两厅两卫，比招商雍合府的84-87㎡两室两厅一卫更符合刚需的心理预期。且两个项目都是毛坯交房，不过江山风华是金地悦系进阶之作，物业公司也同为金地物业，这点算是个加分项，毕竟金地物业还是比较受到市场的认可。招商雍合府为了应对江山风华的压力，采取“低价跑量”的做法，经常推出特价房，比如它的两居特价房总价340万起，不过现在是尾房在售，只有下跃产品了，小户型都已售罄。

由于两者区位上属于大兴黄村，配套比较成熟，学校、医院和大型商超均有。

亦庄版块-国家扶持的宠儿，名企聚集地

亦庄是北京不多的高级开发区，同时享受高级经济技术开发区、国家高新技术产业园区的双重优惠政策支持。亦庄分为河东和路东，河东定义为国家高新技术产业园区和商务区；而河西则是亦庄经济开发区比较宜居的版块，周边新房名企林立，未来规划比较好，尤其是名校分布，环顾大兴区域，好学校真的不多，但在亦庄目前较为有名气就占了四个，亦庄人大附中、十一学校、北京二中、建华亦庄分校，其中有三个都分布在河西区域。目前北京二中、亦庄人大附中正在紧张的施工进度中。许多购房人也是本着好学校来的。此版块除了名校之外，龙湖天街的到来，仿佛弥补了河西版块商业的缺失。不仅如此，有人居住的地方就会有医疗需求，三甲级同仁医院的加持，使得河西板块更加添彩。美中不足的是，河西版块的轨交发展暂不完善，距离有轨电车车站还有约1公里的路程。

瀛海版块—后起之秀，独领风骚

提到瀛海版块，不得不说中海先后在此拿下三块住宅用地，作为8号线首站瀛海站，中海可以说是独具慧眼，看中了这个地方红利。瀛海府的售罄，我们并不意外。89平米的小三居，三面宽朝阳，面宽超过10米，南北通透，全明格局，接近优质。

有人说瀛海的发展跟天宫院有些相似，同样是首站，一个是4号线延长线的首站，一个是8号线的首站，似乎都占了轨交的红利，但是不同的是，天宫院的发展更有运气些，似乎赶上了房地产蓬勃发展的黄金十年，房价从1万多跳过4万大关，而如今，瀛海版块的限售均价目前已经达到了5万+，这似乎在价格上都不太匹配，不过，天宫院的发展一靠地铁，二靠商业，这似乎他们又有相似之处，瀛海版块除了地铁之外，还有中海环宇城和国瑞商业街，未来发展值得期待。

写到文末：

2020年，随着不限价地块的频出，众多房企激烈争逐肯定有它获利的道理，但是无论以后不限价地块入市后卖到8万+还是10万+，跟刚需族置业仿佛关系不大，毕竟劳斯莱斯的新款上市，并不妨碍买夏利车的人，刚需族还是得根据自己的需求出发，选适合自己的房子！您可以微信搜索小程序“拼房帝”详细咨询此项目，同时如果您有买房问题还可以添加小助理微信号：goufang02  群里购房专家有问必答