撑住还是出手?刚需族买房的求生指南!

焦点北京新房 2020-07-30 8赞
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始从2017年开始,门头沟潭拓寺非自持限竞房地块被成功摘下之后,北京进入限竞房时代。在这将近三年的时间里,北京楼市风云变幻,各大开发商开始崭露头角。有人说,限竞房发展至今,已经发展了三个阶段,初始阶段-发展阶段-高峰阶段,直至2020年,不限价地块的频频出让,让限竞房市场仿佛发展到了“后限竞房”时代

始从2017年开始,门头沟潭拓寺非自持限竞房地块被成功摘下之后,北京进入限竞房时代。在这将近三年的时间里,北京楼市风云变幻,各大开发商开始崭露头角。有人说,限竞房发展至今,已经发展了三个阶段,初始阶段-发展阶段-高峰阶段,直至2020年,不限价地块的频频出让,让限竞房市场仿佛发展到了“后限竞房”时代。不过,无论北京房地产市场如何发展,在京置业,对于刚需族来说,还是很难。不限价地块的不断出让,挤占市场份额,使得限竞房剩余房源对于刚需族来说,更加珍贵,可能是刚需上车的最后机会了。2017年发展至今,北京总计出让限竞房宅地114块,面世项目也有百余个,其中售罄的有15个,只租不售的有3个,尾房的有13个,未入市的楼盘有13个。您可以微信搜索小程序“拼房帝”详细咨询此项目,同时如果您有买房问题还可以添加小助理微信号:goufang02  群里购房专家有问必答

限竞房的初始阶段-搬起石头砸自己的脚

有人的地方就有江湖。第一批入市的限竞房,当时开发商拿地溢价率比较高,很多开发商都觉得卖限竞房应该就跟卖白菜一样,高低配,户型差,也会有人买单。结果,真真是搬起石头砸自己的脚,房源根本卖不动,推进很困难。无奈,开发商又开始使用打折降价套路,以此来吸引购房人,拿位于房山的某盘,从刚开始开盘的均价3万8元/平米,现在降价到36000元/平米,但是尽管如此,购房人还是比较理性,压根儿不买账,从开盘开始到现在,从期房卖到了现房,至今去化仍然不是很理想。

限竞房的发展阶段-拿购房人当人看的房企才有发展

拿购房人当人看的房企才是好房企,才能有发展。有了上一阶段发展的教训,开发商开始冷静思考,把购房人开始当人看了,开始注重户型的设计、开始搭配简装修来吸引购房人,拿大兴的金地悦风华举例,89平米的三居两卫开始出现,符合北京市场的心理预期,很快就售罄了。这样的例子还有很多。限竞房的发展开始本着“客户就是上帝”的原则,开始扎实的研究产品。

限竞房的高峰阶段-各大网红三居开始频出

各大网红三居的频出,吸引了不少购房人的目光。不少区域从名不见经传发展到热火朝天,成为刚需的聚集地。限竞房的刚需集聚地在南城。目前南城限竞房主要分布在大兴黄村、旧宫、庞各庄、瀛海、亦庄河西、亦庄河东、魏善庄和采育等,其中购房人主要关注的版块有黄村、亦庄版块和瀛海三个版块。您可以微信搜索小程序“拼房帝”详细咨询此项目,同时如果您有买房问题还可以添加小助理微信号:goufang02  群里购房专家有问必答

黄村版块-成熟配套的先天优势

黄村版块相较于其他版块来讲,成熟的配套是它的先天优势,加之后天开发商在户型产品的优秀设计,使得黄村版块一度成为刚需购房人的首选之地。除了金地悦风华已经售罄之外,比较具有代表性的楼盘有江山风华和招商雍和府。两者PK,难分伯仲!招商雍合府与江山风华价格一致,都是限均价55800元/平米,且位置也相近,紧邻4号线清源路站。

从户型上来讲,江山风华主力户型为89㎡全明三室两厅两卫,比招商雍合府的84-87㎡两室两厅一卫更符合刚需的心理预期。且两个项目都是毛坯交房,不过江山风华是金地悦系进阶之作,物业公司也同为金地物业,这点算是个加分项,毕竟金地物业还是比较受到市场的认可。招商雍合府为了应对江山风华的压力,采取“低价跑量”的做法,经常推出特价房,比如它的两居特价房总价340万起,不过现在是尾房在售,只有下跃产品了,小户型都已售罄。

由于两者区位上属于大兴黄村,配套比较成熟,学校、医院和大型商超均有。

亦庄版块-国家扶持的宠儿,名企聚集地

亦庄是北京唯一的国家级开发区,同时享受国家级经济技术开发区、国家高新技术产业园区的双重优惠政策支持。亦庄分为河东和路东,河东定义为国家高新技术产业园区和商务区;而河西则是亦庄经济开发区比较宜居的版块,周边新房名企林立,未来规划比较好,尤其是名校分布,环顾大兴区域,好学校真的不多,但在亦庄目前较为有名气就占了四个,亦庄人大附中、十一学校、北京二中、建华亦庄分校,其中有三个都分布在河西区域。目前北京二中、亦庄人大附中正在紧张的施工进度中。许多购房人也是本着好学校来的。此版块除了名校之外,龙湖天街的到来,仿佛弥补了河西版块商业的缺失。不仅如此,有人居住的地方就会有医疗需求,三甲级同仁医院的加持,使得河西板块更加添彩。美中不足的是,河西版块的轨交发展暂不完善,距离有轨电车车站还有约1公里的路程。

瀛海版块—后起之秀,独领风骚

提到瀛海版块,不得不说中海先后在此拿下三块住宅用地,作为8号线首站瀛海站,中海可以说是独具慧眼,看中了这个地方红利。瀛海府的售罄,我们并不意外。89平米的小三居,三面宽朝阳,面宽超过10米,南北通透,全明格局,接近完美。

有人说瀛海的发展跟天宫院有些相似,同样是首站,一个是4号线延长线的首站,一个是8号线的首站,似乎都占了轨交的红利,但是不同的是,天宫院的发展更有运气些,似乎赶上了房地产蓬勃发展的黄金十年,房价从1万多跳过4万大关,而如今,瀛海版块的限售均价目前已经达到了5万+,这似乎在价格上都不太匹配,不过,天宫院的发展一靠地铁,二靠商业,这似乎他们又有相似之处,瀛海版块除了地铁之外,还有中海环宇城和国瑞商业街,未来发展值得期待。

写到文末:

2020年,随着不限价地块的频出,众多房企激烈争逐肯定有它获利的道理,但是无论以后不限价地块入市后卖到8万+还是10万+,跟刚需族置业仿佛关系不大,毕竟劳斯莱斯的新款上市,并不妨碍买夏利车的人,刚需族还是得根据自己的需求出发,选适合自己的房子!您可以微信搜索小程序“拼房帝”详细咨询此项目,同时如果您有买房问题还可以添加小助理微信号:goufang02  群里购房专家有问必答

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