哈喽大家好，我是血拼哥。

2022年已经过去一半了，集中供地的项目也陆续入市，

不过我发现了个非常值得注意的现象：

开发商正在抛弃刚需！

是不是危言耸听，来咱们客观数据说话！

1、区位优势明显的项目基本都做大户型改善产品

啥是区位优势明显，最简单的共识——城六区。拿朝阳举例，朝阳的在售新盘里，均价超过800万的房源，占到了80%以上，100㎡以上的户型，占比近90%！

朝阳在售新房项目产品情况

朝阳只是缩影，海淀幸福利润园、中建一品学府；丰台大瓦窑两兄弟，周庄子纯商品房……户型面积100+㎡的不要太多。

2、内环，或具有产业优势的改善大宅被疯抢！

回忆下从去年至今那些位置好被秒空的盘，基本总价1000万起步，除了限转共的有小户型的项目。

去年十月末，海淀学府壹号院开盘，指导价11.2万/㎡，20%政府产权个人实际支付8.96万/㎡，户型面积184-275㎡，一夜清盘，揽金125亿；

随后，树村圆明天颂开盘，售价约12万/㎡，户型面积196-290㎡，开盘去化95%，揽金60亿；

2022年3月，海淀永丰中海滙德里开盘，售价8.3万/㎡，开盘热销50亿，当日去化率74%；

3月28日，二环永定府开盘，售价8.5万/㎡，391套房，超9000人参与摇号；

4月初，二环天恒学院里开盘，售价8.5万/㎡，143套房，1.5万人参与摇号；

4月12日，二环天坛府三期·九阙开盘，售价12.2万/㎡，开盘当日去化96%，揽金50亿；

5月，海淀四环中建壹品·学府公馆开盘，开盘即罄，揽金119亿；

今年前4月，北京楼市销量三甲全部被8万+高端住宅占领。在913亿商品住宅销售额中，8万+高端住宅的比重达到34%，创下历史新高。10万+豪宅占比14%，同样刷新北京楼市新纪录。

其实不止是北京，这种魔幻的情况，全国遍地开花。

CRIC数据显示，2022年上半年，194个重点监测城市普通住宅三居和四居的成交比例达80%，面积段也出现了上升，其中140-180平方米成交上升最为明显。

为什么开发商放弃刚需，

向改善靠拢？

难道是因为大改善卖得好？供不应求？

不，以望京五环边新房指导价8.8万/平的崔各庄四兄弟为例，网签数据显示，去年拿地的三个项目，去化较好的只有价格优势明显的望京养云。

今年绿城·晓风印月加入混战，吸取了三位前辈的教训，主力户型面积下调到102平三居和117平四居，听说占比能到80%。是崔各庄片区少有提供小户型的新房项目。但是这个面积配上8万8的价格，门槛也卡死在了800万+。

并不是所有大户型都卖得快，那么为啥开发商越来越多倾向大户型？

1、地价太高，改善型是开发商的优选

从供应端来看，地价在涨，售价被限制（指导价），利润是明牌。

同样开发，做改善的利润高于刚需，开发商当然会选择把产品做大，而且上面说了，相对刚需，改善人群更愿意出高价买下核心地段。你看看环线位置好的地块，是不是都是面积100+的大平层？

但是开发商也并没有放弃近郊刚需产品的利润空间，所以你会见到近郊大部分是洋房产品。

某百强房企工作人员透漏，项目的定位其实在拿地的那一刻就已经定的差不多了。

“你可以去看看近几年的地价，然后算一下建安成本和利润，这都是可以明着算出来的，对于企业来说，现在利润已经很低了。大部分时候，你拿的这块地就定了他是刚需还是改善，在上海，基本上市区都是豪宅化的，你说一千万的房子算不算豪宅？市区都这个价格，那么刚需就只有郊区的地为主了，现在很多郊区项目都打‘洋房’什么的品质的概念，为什么？因为卖得出价格，就这么简单。如果不是因为拿地的时候有规划规定，我相信大部分企业都是往高端做的。”

CRIC数据显示，2020年以来一二线城市的平均地价出现了明显抬升

其中一线城市2022年上半年经营性土地成交均价19733元/平方米，同比增长29%

在商言商道理大家都懂，从这个角度出发去想这个事，不难理解人家为啥要抛弃刚需了。

2、从需求端看，受口罩影响，豪宅销量上涨，刚需陷入徘徊

这两年“黑天鹅事件”太多了，对大家收入的影响不用我多说，但是难道只影响刚需吗？改善为啥依旧买房买的这么欢？

举个例子，如果刚需手上原本有100元，改善有10000万，口罩影响，大家都减少50元，那么对于刚需，损失高达50%，改善只有0.5%，谁更沉重？

买房，靠的就是对未来收入情况的预期。刚需预期降低，如果买房不是活下去的必要因素的话，等一等无可厚非。这个市场自然让给了改善。

另一个侧面，全国30个城市通过多购住房，优化公积金政策，以及出台购房补贴等方式给予多孩家庭购房支持也能说明这一点，不仅是开发商，有些地方的救市都不指望刚需了。

但是我觉得大家并不用太悲观，“财富割裂”是阵痛，“共同富裕”是主旋律，看今年以来被整顿的寡头行业和现在纷纷再就业的“大佬”，效果是有的，但是还需要时间。而不管什么时候，刚需能做的绝不是等待，一定是自救。

别慌

刚需购房，该如何下手？

文章看到这里，你可能会有些焦虑：刚需真就没机会上车北京了吗？

当然不是！

但有两件事，买房之前一定要做好：

1. 了解自己的需求。

2. 吃透北京市场。

咱们挨个来说。

1. 了解自己的需求。

刚需买房排名前列大忌——啥都想要。

直白地说，即使是千万豪宅，也不会是百分百优质的房子：学区好的——可能是老破小、内城配套好的——可能户型有点老、远大新房——周边荒得可能还不如你老家小县城...

如果真这么挑剔下去，那不光是刚需，就是改善也不可能在北京买到心仪的房子。

所以，刚需买房排名前列步，一定是要梳理好自身的需求。

在有限的预算下，不求优质的房子，只求能满足自己最重要需求的房子。

我大概梳理了三点，如有遗漏欢迎评论区补充：

1. 舒适度

这里主要就是就是新房和二手房的区别了，可以主要分为几个方面：

a. 公摊

公摊面积一直是被大家诟病的存在，目前来看，我国在公摊面积上并没有明确的规定必须控制在哪个区间范围内，但行业内仍然有着不成文的规矩。一般来说：

1、多楼层的住房(7层以下的住宅)：7%-12%。

2、小高层的住房(7-11层左右的住宅)：10%-16%。

3、高楼层的住房(12-33层的住宅)：14%-24%。

4、别墅类型的住宅(包括地下楼层在内的3层楼房)：1%-8%。

目前来看，新房市场能够做到的不多，这点老房子有很大的优势。

血拼哥印象里最近网申的共产房项目里，得房率都差不太多，比较高的有北投如郡(仅作为举例），80%以上，比较低的有昌平的彩璟玉宸(仅作为举例），仅72%；

纯商品房大多分布在顺义，比如公园和御(仅作为举例），得房率基本在80%-84%之间，当然这也得益于它的低容积率。

b. 户型设计

你很难在老房子中找到相对满意的户型，厨房、卫生间暗卫面积小，基本都是常规操作，还有一些奇奇怪怪的户型，比如刀把、长条，通透性和采光都很难兼具；

比如这样👇

这点新房完胜二手房。尤其是最近新入市的这些共产房，经过户型的迭代升级，也出现了“南向三面宽”这样的尖子生。

c. 基础设施

像老房子的话，外观破旧其实不是它最主要的缺陷，最重要的是配套设施老化就会存在安全隐患，影响业主的正常生活。

比如房子各种线路管道的老化：像供电线路老化会经常跳闸停电甚至引发火灾、自来水管道老化容易破裂影响正常用水、还有下水管道老化容易出现堵塞等等。

这点新房会好很多，如果非要选二手房，那建议选楼龄新一些的，20年以上的尽量就别考虑了。

d. 居住环境

目前北京房龄超过20年的房子大多都是楼梯房，并且很多老小区没有配备物业，可能最多请一两位大爷大妈看看门，做一些基本的打扫，很多公共设施包括楼梯间、小区绿化、单元门禁等等没人维护。

走进去排名前列感觉就是脏乱差。当然也不是所有的二手房小区都是这样，相比之下，主城区对房子的维护会比近郊好些。

另一方面，老小区车位少，停车难也是一大痛点。而新房一般则会采取人车分流这样的设计，同时也能够配比到足够的车位，有车一族的刚需朋友们，这点也应该考虑在内。

2. 配套

主要分为轨道交通、学区、医院、便民生活配套（如超市、菜市场、银行、便利店等等）。

轨道交通主要就是临不临地铁，这是打工人的通勤命脉。地铁1公里以内优势很大，不过这些以二手房居多，新建商品房/共产房的临铁房大多和地铁相距1~2公里，地铁+共享单车的组合，也可以应付通勤。

但有一点也需要提醒大家一下，不要脑子一热只图上班近，先不说能不能在这个公司干一辈子，也要考虑到未来的流通性，如果公司周边板块比较弱，还不如先租房住。

学区的话，先要明白一点，刚需能够够得到的地方，学区的质量可能都会比较一般，在这个基础上，分两种情况：

如果没孩子或者还没结婚，可以先不考虑学区。学区受政策影响很大，强学区房房价不稳定，而低预算刚需考虑学区，要么是特别拉跨的老破小，将来置换难；要么就是前面我提到过的，挑不出什么高质量学区。

如果有孩子就要上学，学区需求很刚性，那就早买早落户，找一个相对均衡的学区，先上车，以后置换的话至少也不会亏。

其余的医院、超市、便利店等等这些，大家就酌情考虑自身情况再做定夺就好。

跟大家总结了这么多，其实并不是要大家都兼顾到，建议大家用百分比的方式，去细化自己的需求构成，比如，70%的地铁+10%的学区+10%的舒适度。

那么你的重点就应该放在临铁的房源上，解决了主要需求之后，再去看舒适度和学区这些次重点，北京楼市很残酷，能照顾到较好，照顾不到就大胆舍弃吧。

3. 保值

刚需买房可以不求增值，但大家还是要考虑保值能力的。

谁都不可能说一套房住一辈子都不换，刚需的预算够不上好地段的次新或者新房，但至少也要跟得上大盘，这样在日后的置换中，才不至于说“甩不掉”。

刚需选保值的房子，主要看三点：一是地铁；二来看板块，如果是二手房还要看下所选小区在板块内的热度以及流通性；（这个后期血拼哥会给大家盘一下北京贬值较大的100个小区，记得标星哥们！）

三就是房子自身的品质了，这点新房要远胜于二手房。

分化日趋严重的北京楼市，随随便便买房就能赚钱的时代早已经过去，记住，能保值就已经赢过大多数了。

2. 了解市场，抓住一切机会。

北京楼市目前的基本面排名前列部分已经跟大家分析的很清楚了，

曾经很多人看不上的“限竞房”，已经进入去化的尾声。

有数据显示，截至今年5月，限竞房新增供应仅1套，成交561套，目前库存14109套。

尤其是之前被称为限竞房竞争红海的亦庄，如今直接打上了“缺货”的标签。

根据北京住建委数据显示，亦庄从18年9月排名前列限竞房和悦华锦开盘以来，整个河西区累计网签超5300套房源，目前仅剩中海寰宇时代、京能电建·洺悦湾、台湖金茂悦、万科城市之光·东望、招商·臻珑府、中旅·亦府还有少量房源在售。

而共产房更是直接缺席了近三次的集中土拍。

所以，朋友们，尤其是刚需朋友们，无需太在乎短期内的市场波动，真的想上车的话，平衡好自身的需求，了解好市场的基本面后，该出手时就出手吧，早买早安心。