来源：中国经营网

作者：余燕明

本报记者 余燕明 北京报道

据《中国经营报》记者获悉，北京市申报的首单保障性租赁住房基础设施公募REITs已获交易所受理。

日前，上海证券交易所已正式受理华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“华夏北京保障房中心租赁住房公募REITs”），其由北京保障房中心有限公司作为原始权益人发起。

华夏北京保障房中心租赁住房公募REITs拟投资的基础设施项目为位于北京市海淀区的文龙家园项目及位于北京市朝阳区的熙悦尚郡项目，分别拥有1396间可出租房间及772间可出租房间。

据记者了解，文龙家园项目及熙悦尚郡项目均属于公租房，建筑面积分别约为7.66万平方米及3.62万平方米。根据戴德梁行出具的评估报告，文龙家园项目估值为7.37亿元，折合单价9626元/平方米；熙悦尚郡项目估值为4.14亿元，折合单价11426元/平方米。

因此，文龙家园项目及熙悦尚郡项目公租房总建筑面积约11.28万平方米，整体估值11.51亿元。

截至今年一季度末，文龙家园项目平均签约租金为52元/平方米·月，同期该项目所在的西三旗板块平均市场租金价格为96元/平方米·月，仅相当于同区域市场租金水平的54%；熙悦尚郡项目平均签约租金为60元/平方米·月，同期该项目所在的青年路板块平均市场租金价格为107.5元/平方米·月，仅相当于同区域市场租金水平的56%。

2019~2021年度，文龙家园项目及熙悦尚郡项目合并口径的营业收入分别为6301.83万元、6592.49万元和6916.71万元，净利润分别为1411.69万元、1594.66万元和1935.15万元。

根据基础设施项目可供分配金额测算报告，以上述11.51亿元物业估值为募集资金，2022年9~12月期间及2023年度，华夏北京保障房中心租赁住房公募REITs的现金分派率分别约为4.3%及4.31%。

据悉，文龙家园项目于2021年建成，并于2015年投入运营，用地性质为住宅（公共租赁住房），建筑面积约7.66万平方米。该项目按房屋面积划分为两种套型，即60~62平方米标准的大套型和50~52平方米标准的中套型，房间数分别为560间和836间，共计1396间可出租房间。

文龙家园项目的租户以公开摇号配租、快速配租及实施配租的个人配租为主，租约期限大部分为2~3年。截至2022年一季度末，其出租率为94.8%。

2017年，北京保障房中心有限公司向北京城建兴华地产有限公司回购了海淀区清河小营二类居住D1地块公共租赁住房，共计5栋住宅楼、1396套房源，结算收购价为4.89亿元。

熙悦尚郡项目则于2017年建成，并于2018年投入运营，建设内容为公租房，建筑面积约3.62万平方米。该项目按房屋面积划分为三种套型，即57平方米标准的大套型、52~55平方米标准的中套型和43~46平方米标准的小套型，房间数分别为106间、112间和554间，共计772间可出租房间。

熙悦尚郡项目的租户均为公开摇号配租、快速配租及实时配租的个人配租，无单位趸租，租约期限大部分为2~3年。截至2022年一季度末，其出租率为94.3%。

2017年，北京保障房中心有限公司向北京首开仁信置业有限公司回购了朝阳区高井2号地保障性住房用地（配建商品房及公建）项目公共租赁住房，共计2栋住宅楼、772套房源，收购价款总额为2.35亿元。

记者了解到，华夏北京保障房中心租赁住房公募REITs的原始权益人为北京保障房中心有限公司，其由北京市国资委全资持有，承担着北京市级住房保障政策落地平台和实施平台的职能。截至2021年底，北京保障房中心有限公司持有公租房14.13万套，遍及全市16个区，已投入运营9.82万套，已入住8.42万户。

北京市公租房项目主要通过住房保障部门组织的公开摇号配租、快速配租及实时配租方式进行租赁，剩余房源可以面向单位趸租，租赁对象主要为符合规定条件的城镇中低收入住房困难家庭、新就业无房职工和城镇稳定就业的外来务工人员。

根据华夏北京保障房中心租赁住房公募REITs的整体架构，北京保障房中心有限公司设立了SPV公司，即北京燕保宜业住房租赁有限公司；中信证券-北京保障房中心租赁住房1号资产支持专项计划设立后，向原始权益人支付SPV公司股权转让对价，并取得SPV公司的全部股权。

SPV公司取得项目公司，即北京燕保宜居住房租赁有限公司的全部股权后，搭建了基础设施基金持有资产支持专项计划全部资产支持证券、资产支持专项计划持有SPV公司全部股权、SPV公司持有项目公司全部股权的架构。

再由项目公司对SPV公司完成吸收合并后，SPV公司注销，项目公司继续存续，其股东变更为资产支持专项计划。SPV公司原有的对资产支持专项计划的债务下沉到项目公司，资产支持专项计划直接持有项目公司的股权和债权。

作为原始权益人，在华夏北京保障房中心租赁住房公募REITs发行后，北京保障房中心有限公司拟继续持有35%的公募基金份额，以保障基础设施项目运营健康稳定和获得长期收益。

据了解，北京保障房中心有限公司计划通过华夏北京保障房中心租赁住房公募REITs发行盘活资产，实现的回收资金将主要用于北京焦化厂停产搬迁后在其剩余地块上建设的公租房项目。

北京保障房中心有限公司方面表示，此次发行基础设施基金的目的是搭建公司在保障性租赁住房、公共租赁住房等符合相关政策的租赁住房领域的资产上市平台，今后还将以符合相关政策的租赁住房类资产通过扩募形式纳入华夏北京保障房中心租赁住房公募REITs平台。

另据《中国经营报》记者了解，今年5月底，由深圳市人才安居集团有限公司、厦门安居集团有限公司作为原始权益人发起的2只保障性租赁住房公募REITs向深沪两地交易所申报后，今年7月中旬就已经全部通过审核，注册上市在即，受理审核周期只有一个半月左右时间。

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